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"다주택자 임대사업자로 살아남기_6억 넘어도 임대 등록하면 양도세 면제, 단 조건이…"
이름없는풀뿌리
2017. 10. 8. 09:02
"6억 넘어도 임대 등록하면 양도세 면제, 단 조건이…"
입력 : 2017.10.08 07:00
[주용철의 절세캅] 다주택자 임대사업자로 살아남기(下)
“‘8·2부동산 대책’이 다주택자들에게 준 숙제중의 하나가 임대사업자로 등록할 것인가 그대로 중과세를 당할 것인가에 대한 고민이다.”
지난회에 이어 이번에도 다주택자가 임대주택 사업자로 등록하면 어떤 세금 혜택을 받을 수 있는 지 살펴본다. 물론 임대주택사업자가 되면 단점도 여럿 있지만 이를 감수하더라도 유리한 측면이 많은 게 사실이다.
“‘8·2부동산 대책’이 다주택자들에게 준 숙제중의 하나가 임대사업자로 등록할 것인가 그대로 중과세를 당할 것인가에 대한 고민이다.”
지난회에 이어 이번에도 다주택자가 임대주택 사업자로 등록하면 어떤 세금 혜택을 받을 수 있는 지 살펴본다. 물론 임대주택사업자가 되면 단점도 여럿 있지만 이를 감수하더라도 유리한 측면이 많은 게 사실이다.
■“임대주택 처분할 때도 혜택 본다”
1.이미 갖고 있던 임대주택 혜택을 찾아보자.
이미 지나간 이야기이지만 과거에 정부가 주었던 혜택을 다시 한번 체크해야 한다.
“1999.8.20~2001.12.31기간 중 국민주택규모 이하의 공동주택을 신규 분양받아 구청에 2채 이상 임대사업자 등록한 경우라면, 신규 분양받은 공동주택에 대해 양도차익이 아무리 많더라도 100% 양도소득세 감면을 받을 수 있다. 이 경우 구청에 임대사업자등록이 전제 조건이므로 그 당시 요건을 채우지 못할 경우 감면 불가다.”
“1986.1.1~2000년말까지 신축해 5세대(세대 각각 국민주택규모 이하)이상 임대개시한 다가구주택도 혜택을 볼 수 있다. 이 경우 당시 구청에 등록하지 않아도 양도소득세 혜택이 가능하다. 이미 10년이 지났으므로 당시 준공해 임대개시한 다가구주택의 경우 매각 전에 반드시 검토해야 한다.”
2.2015년 이후 취득해 3개월 내 준공공임대 등록했다면 양도세 100% 감면
취득후 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록하고 이를 10년 이상 계속 임대하는 경우 양도세를 100% 감면해 준다. 해당 주택은 국민주택규모이하여야 하며, 가격 제한은 없다. 따라서 서울 강남권 고가(高價) 아파트라도 면적이 85㎡ 이하라면 준공공임대주택으로 등록하고 10년 임대할 경우 양도소득세를 100% 감면받게 된다.
단, 자기가 이미 가지고 있는 땅에 다세대주택을 지어서 임대하면 해당되지 않는다. 분양받거나 타인에게 매입해야 한다. 또 이미 갖고 있는 주택도 3개월 이내에 준공공임대사업자로 등록하지 못하면 감면을 못 받는다.
3.준공공임대주택의 장기보유특별공제 혜택을 노려라
준공공임대주택으로 등록하고 10년 이상 임대하면 매매차익의 70%를 비용으로 공제해 준다. 엄청난 혜택이다. 이런 규정은 취득후 3개월 안에 등록해야 한다는 요건이 없어 자기 땅에 공동주택을 지어 임대 개시하는 것도 가능하다.
이 경우 기존 임대 개시 이전에 생긴 매매차익도 70%까지 비용 인정이 가능해 절세 폭이 매우 크다. 예를 들어 단독주택을 다가구주택으로 신축해 10억원의 시세차익이 발생한 경우에도 다가구주택(호별 국민주택규모 이하일 것)을 준공공임대주택으로 등록해 10년 이상 임대하면 7억원을 비용으로 공제받아 3억원의 차익에 대해서만 양도세를 내면 된다. 물론 중과세도 적용되지 않는다.
일반임대주택은 6년 이상 임대하면 연간 2%씩 추가해 10년 이상 보유시 최대 40%까지 장기보유공제를 적용한다.
4.임대주택 등록하면 양도세 중과세 배제
다주택 중과세를 피할 수 있는 임대주택은 등록할 당시 기준시가가 6억원 이하(비수도권은 3억원 이하)여야 한다. 국민주택규모를 초과해도 기준시가가 6억원 이하이면 등록 가능하다. 등록 후 5년 이상 임대하고 양도하면 중과세율이 적용되지 않는다. 장기보유특별공제 적용도 받을 수 있다.
5.거주주택 양도하면 임대주택은 주택 수에서 제외
2년 이상 거주한 주택을 양도할 때 임대주택으로 등록된 주택(기준시가 6억원, 비수도권은 3억원 이하)은 제외하고 비과세 여부를 판단한다. 따라서 거주주택1채와 등록된 임대주택이 5채인 경우 비록 6채를 보유했더라도 거주 주택을 먼저 팔 경우 해당 주택은 1세대1주택으로 비과세를 적용받을 수 있다. 단, 5년 안에 임대를 중단하거나 임대주택을 처분하면 비과세 받았던 거주 주택에 대해 중과세가 적용된 금액으로 양도세를 물어야 한다.
1.이미 갖고 있던 임대주택 혜택을 찾아보자.
이미 지나간 이야기이지만 과거에 정부가 주었던 혜택을 다시 한번 체크해야 한다.
“1999.8.20~2001.12.31기간 중 국민주택규모 이하의 공동주택을 신규 분양받아 구청에 2채 이상 임대사업자 등록한 경우라면, 신규 분양받은 공동주택에 대해 양도차익이 아무리 많더라도 100% 양도소득세 감면을 받을 수 있다. 이 경우 구청에 임대사업자등록이 전제 조건이므로 그 당시 요건을 채우지 못할 경우 감면 불가다.”
“1986.1.1~2000년말까지 신축해 5세대(세대 각각 국민주택규모 이하)이상 임대개시한 다가구주택도 혜택을 볼 수 있다. 이 경우 당시 구청에 등록하지 않아도 양도소득세 혜택이 가능하다. 이미 10년이 지났으므로 당시 준공해 임대개시한 다가구주택의 경우 매각 전에 반드시 검토해야 한다.”
2.2015년 이후 취득해 3개월 내 준공공임대 등록했다면 양도세 100% 감면
취득후 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록하고 이를 10년 이상 계속 임대하는 경우 양도세를 100% 감면해 준다. 해당 주택은 국민주택규모이하여야 하며, 가격 제한은 없다. 따라서 서울 강남권 고가(高價) 아파트라도 면적이 85㎡ 이하라면 준공공임대주택으로 등록하고 10년 임대할 경우 양도소득세를 100% 감면받게 된다.
단, 자기가 이미 가지고 있는 땅에 다세대주택을 지어서 임대하면 해당되지 않는다. 분양받거나 타인에게 매입해야 한다. 또 이미 갖고 있는 주택도 3개월 이내에 준공공임대사업자로 등록하지 못하면 감면을 못 받는다.
3.준공공임대주택의 장기보유특별공제 혜택을 노려라
준공공임대주택으로 등록하고 10년 이상 임대하면 매매차익의 70%를 비용으로 공제해 준다. 엄청난 혜택이다. 이런 규정은 취득후 3개월 안에 등록해야 한다는 요건이 없어 자기 땅에 공동주택을 지어 임대 개시하는 것도 가능하다.
이 경우 기존 임대 개시 이전에 생긴 매매차익도 70%까지 비용 인정이 가능해 절세 폭이 매우 크다. 예를 들어 단독주택을 다가구주택으로 신축해 10억원의 시세차익이 발생한 경우에도 다가구주택(호별 국민주택규모 이하일 것)을 준공공임대주택으로 등록해 10년 이상 임대하면 7억원을 비용으로 공제받아 3억원의 차익에 대해서만 양도세를 내면 된다. 물론 중과세도 적용되지 않는다.
일반임대주택은 6년 이상 임대하면 연간 2%씩 추가해 10년 이상 보유시 최대 40%까지 장기보유공제를 적용한다.
4.임대주택 등록하면 양도세 중과세 배제
다주택 중과세를 피할 수 있는 임대주택은 등록할 당시 기준시가가 6억원 이하(비수도권은 3억원 이하)여야 한다. 국민주택규모를 초과해도 기준시가가 6억원 이하이면 등록 가능하다. 등록 후 5년 이상 임대하고 양도하면 중과세율이 적용되지 않는다. 장기보유특별공제 적용도 받을 수 있다.
5.거주주택 양도하면 임대주택은 주택 수에서 제외
2년 이상 거주한 주택을 양도할 때 임대주택으로 등록된 주택(기준시가 6억원, 비수도권은 3억원 이하)은 제외하고 비과세 여부를 판단한다. 따라서 거주주택1채와 등록된 임대주택이 5채인 경우 비록 6채를 보유했더라도 거주 주택을 먼저 팔 경우 해당 주택은 1세대1주택으로 비과세를 적용받을 수 있다. 단, 5년 안에 임대를 중단하거나 임대주택을 처분하면 비과세 받았던 거주 주택에 대해 중과세가 적용된 금액으로 양도세를 물어야 한다.
■“임대주택자로 살면 단점도 있다”
임대의무기간을 채우지 못하면 혜택받은 것을 이자까지 붙여서 반환해야 한다. 시·군·구청에 임대주택으로 등록할 때에는 적어도 4년은 임대해야 하고, 준공공임대주택으로 등록시 8년 이상은 의무적으로 임대해야 한다. 만약 의무기간을 못 채우고 처분하면 임대주택 1가구당 1000만원의 과태료가 부과된다. 또한 각종 취득세, 재산세, 소득세, 종부세 등에서 받은 세금혜택도 원금에 이자까지 가산해 추징당하게 된다.
임대소득 노출로 세금과 공과금도 늘어난다. 세무서에 주택임대사업자로 등록하는 경우 건강보험료와 국민연금 납부액이 증가할 수 있다. 국민연금이야 나중에 돌려받는 돈이지만, 건강보험료의 경우 피부양자로 등록되어 있다가 지역가입자로 전환될 경우 증액분이 상당하기 때문에 부담이 될 수 있다.
장기간 주택을 보유할 경우 주택임대사업자의 등록은 필수이다. 특히, 자산가치가 상승할 여력이 큰 아파트나 이미 시세차익이 커서 거액의 양도세 부담이 예상되는 경우 임대주택으로 등록해 혜택을 보는 것이 유리할 수 있다. 물론 등록시 발생할 건강보험료, 소득세 추가부담금이 있지만 등록 후 얻을 세금 혜택과는 비교하기 어렵다. 특히 준공공임대주택에 대한 혜택은 신규 취득뿐만 아니라 기존주택 보유자에게도 적용 가능하고, 매매차익의 최대 70%까지 공제가 가능하므로 활용가치가 뛰어나다.
새롭게 주택을 취득해 다주택자가 되는 경우에도 준공공임대주택으로 등록시 양도세 100% 감면이 가능하므로 적극 활용하는 것이 유리하다. 과거 준공공임대주택의 경우 최초 임대보증금과 월세 제한이 있었지만, 지금은 이런 규정이 폐지돼 준공공임대주택도 인근 시세와 동일한 임대료 책정이 가능하다, 이후 연간 5% 인상 상한선만 지키게 되면 임대료와 관련된 불이익은 당하지 않을 수 있다.
[주용철의 절세캅] 다주택자, 임대사업으로 살아남기(上)
“‘8·2부동산 대책’이 다주택자들에게 준 숙제중의 하나가 임대사업자로 등록할 것인가 그대로 중과세를 당할 것인가에 대한 고민이다.”
조세기씨는 부산에서 상가를 매입했다가 큰 낭패를 봤다. 임차인이 제때 월세를 내지 않은 것도 문제였지만 보증금이 다 차감되도록 점포도 비워주지 않았던 것. 겨우 내보낸 후 새 세입자를 맞았지만 정말 쉽지 않은 것이 임대사업이었다. 결국 상가 임대는 포기하고 최근 주택임대사업을 하기로 마음먹었다. 그런데 상가를 임대할 때 부가가치세도 내고 소득세도 냈는데, 주택도 마찬가지일지 의문이 들었다. 절세캅은 말한다. “상가 임대보다는 주택임대가 세제 혜택이 훨씬 크다네.”
“‘8·2부동산 대책’이 다주택자들에게 준 숙제중의 하나가 임대사업자로 등록할 것인가 그대로 중과세를 당할 것인가에 대한 고민이다.”
조세기씨는 부산에서 상가를 매입했다가 큰 낭패를 봤다. 임차인이 제때 월세를 내지 않은 것도 문제였지만 보증금이 다 차감되도록 점포도 비워주지 않았던 것. 겨우 내보낸 후 새 세입자를 맞았지만 정말 쉽지 않은 것이 임대사업이었다. 결국 상가 임대는 포기하고 최근 주택임대사업을 하기로 마음먹었다. 그런데 상가를 임대할 때 부가가치세도 내고 소득세도 냈는데, 주택도 마찬가지일지 의문이 들었다. 절세캅은 말한다. “상가 임대보다는 주택임대가 세제 혜택이 훨씬 크다네.”
주택임대사업자는 집을 세를 놓아 소득을 얻는 사업자를 말한다. 현행 세법상 임대주택 규정을 최대한 활용하면 다주택자 중과세는 그리 부담스럽지 않을 수도 있다.
■“주택 임대업하려면 새 집을 사라”
전용 60㎡ 이하 신규 분양 아파트나 오피스텔, 신축 다세대 빌라를 취득해 임대사업을 할 때 취득세를 면제받을 수 있다. 건축주로부터 최초 분양받을 때 적용 가능하고, 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 구청에 등록해야 한다. 통상 등기 전까지 취득세를 내야 하므로 최소한 취득세 납부 전까지는 등록하는 것이 좋다.
임대사업자 등록 후 준공공임대의 경우 8년 이상, 일반임대는 4년 이상 임대(이하 임대의무기간)를 해야 취득세 감면분을 추징당하지 않는다. 오피스텔의 경우 분양가액의 4.6%가 취득세인 만큼 절세 효과가 크다. 예를 들어 전용 60㎡ 이하 오피스텔 분양가액이 1.2억원인 경우 원래 내야할 취득세는 552만원이다. 주택임대사업자로 등록하면 취득세가 100% 면제된다. 다만 최소납부세제의 도입으로 감면액의 15%인 80만원 정도는 내야 한다. 거액의 절세가 가능한 셈이다. 감면대상 임대주택은 면적 제한만 있고, 금액 제한은 없다. 즉, 고가 아파트라도 면적이 60㎡ 이하라면 동일한 혜택이 주어진다.
■“보유할 때도 혜택을 누린다”
임대주택사업은 보유할때 세금이 가장 큰 부담으로 다가온다. 재산세, 종합부동산세, 종합소득세, 건강보험료등 사업자등록을 하면 내야 할 세금과 공과금이 적지 않다. 건강보험료는 아직 뾰족한 해법이 없지만 세금 측면에서는 혜택이 많다.
■“주택 임대업하려면 새 집을 사라”
전용 60㎡ 이하 신규 분양 아파트나 오피스텔, 신축 다세대 빌라를 취득해 임대사업을 할 때 취득세를 면제받을 수 있다. 건축주로부터 최초 분양받을 때 적용 가능하고, 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 구청에 등록해야 한다. 통상 등기 전까지 취득세를 내야 하므로 최소한 취득세 납부 전까지는 등록하는 것이 좋다.
임대사업자 등록 후 준공공임대의 경우 8년 이상, 일반임대는 4년 이상 임대(이하 임대의무기간)를 해야 취득세 감면분을 추징당하지 않는다. 오피스텔의 경우 분양가액의 4.6%가 취득세인 만큼 절세 효과가 크다. 예를 들어 전용 60㎡ 이하 오피스텔 분양가액이 1.2억원인 경우 원래 내야할 취득세는 552만원이다. 주택임대사업자로 등록하면 취득세가 100% 면제된다. 다만 최소납부세제의 도입으로 감면액의 15%인 80만원 정도는 내야 한다. 거액의 절세가 가능한 셈이다. 감면대상 임대주택은 면적 제한만 있고, 금액 제한은 없다. 즉, 고가 아파트라도 면적이 60㎡ 이하라면 동일한 혜택이 주어진다.
■“보유할 때도 혜택을 누린다”
임대주택사업은 보유할때 세금이 가장 큰 부담으로 다가온다. 재산세, 종합부동산세, 종합소득세, 건강보험료등 사업자등록을 하면 내야 할 세금과 공과금이 적지 않다. 건강보험료는 아직 뾰족한 해법이 없지만 세금 측면에서는 혜택이 많다.
우선 재산세다. 최소 2채 이상을 임대주택으로 등록하면 혜택을 준다. 30년 이상 임대하는 준공공임대주택으로서 전용40㎡ 이하 공동주택 또는 오피스텔은 재산세를 전액 면제한다. 일반임대의 경우도 공동주택과 주거용 오피스텔에 대해 혜택을 주는데 역시 2채 이상 임대해야 하며 60㎡ 이하는 50% 감면, 85㎡ 이하는 25%를 각각 깎아준다.
종합부동산세도 피해갈 수 있다. 임대사업자 등록 시점의 기준시가가 6억원 이하(수도권 외곽은 3억원)인 경우 과세에서 제외된다. 면적은 관계없다. 가격이 6억원을 넘으면 임대주택으로 등록해도 종부세는 내야 한다. 최소한 등록 후 5년 이상은 임대해야 종부세 혜택이 유지되고 그 이전에 매도하면 면제받은 세금을 추징당한다.
신규 분양 아파트로서 분양가격(또는 시세)이 비싸다면 최초 기준시가 고시 이전에 임대사업자로 등록할 당시 계산한 기준시가가 6억원에 미달할 수도 있다. 기준시가 6억원 제한은 최초 등록할 때만 충족하면 된다. 따라서 종부세 면제 혜택을 노리는 고가 신축아파트는 최초 기준시가 고시 이전에 등록 여부를 검토해 볼 필요성이 있다.
임대사업자로 등록하면 종합소득세도 깎아준다. 사진은 세금 납부와 관련해 전화 상담 중인 세무서 직원들.
종합소득세도 깎아준다. 임대로 인한 소득세는 총 임대수입에서 관련 경비(재산세, 종부세, 이자비용, 수선유지비, 임대차관련 중개수수료 등)를 차감한 소득에 세율을 적용해 계산한다. 아파트의 경우 재산세와 담보대출로 인한 이자 비용이 주된 경비로 인정된다. 경비가 크지 않다면 세법상 추정 비율만큼 비용으로 인정받을 수 있다. 주택의 경우 상가보다는 상대적으로 큰 비율의 비용이 인정된다.
그럼에도 소득세를 내야 하는 것은 부담이 될 수 있다. 하지만 차라리 양지에서 혜택을 받는 것이 유리할 수 있다. 최소 3채 이상 임대주택으로 등록하면 소득세 감면이 가능하다. 모두 국민주택규모이하여야 한다. 단, 가격 제한이 없다는 점에 주목해야 한다. 임대 개시 시점 기준시가가 아무리 고가여도 면적이 국민주택규모이하라면 혜택을 볼 수 있다.
3채 이상 임대 개시한 연도부터 준공공임대주택의 경우 종합소득세의 75%를 감면해 주고, 일반임대주택은 30%의 소득세를 깎아준다.
[절세캅의 한마디]
9월24일 ‘주용철의 절세캅’에 게재했던 "양도세 안내고, 중과세 빠지는 방법요? 있죠" 제하의 기고 내용 중 “2009년3월16일부터 2012년말까지 잔금지급하고 취득한 주택은 무조건 다주택자 중과세율 적용 배제 대상”이라는 부분을 수정합니다. 당초 근거 법령의 취지로 볼 때 무조건 중과세율 적용이 배제돼야 하는데 현행 세법을 엄격하게 해석하면 적용할 수 없는 것으로 판단됩니다. 즉, 위 기간에 취득한 경우 일반주택으로 보아 판단하시기 바랍니다.