주택임차권의 대항력 / 집주인 변경에 따른 계약승계문제

주택임차권의 대항력

이번시간엔 임차권의 대항력의 의미와 대항력있는 주택임차인의 요건에 대해 알아보겠습니다!

 

 

 

 임차권의 대항력이란?

임차권의 대항력이란 임차인이 제 3자에게 채권인 임차권을 주장할 수 있음을 의미한다.

 

  임차권 대랑력의 인정취지

임대차 특히 부동산임대차는 사회생활레서 중요한 역할을 수행하고 있다. 그렇지만 채권인 임차권의 성질상

임차인은 임대인에게만 효력을 주장할 수 밖에 없다.

따라서 경제적 약자인 임차인을 보호하자는 이념아래 임차권에 물권에 유사한 효력을 부여하려고 하는데

이러한 현상을 임차권의 물권화 경향이라고 하며 임차권의 물권화 경향의 핵심적인 내용으로 요구되는 것이

임차권의 대항력이다.

  

대항력있는 임차권의 법적 성질

임차권에 대항력이 부여되면 임차인은 제 3자에게 직접적을 임차권의 효력을 주장할 수 있게 된다.

그렇지만 물권법정주의 등 물권에 적용되는 모든 법 원칙이 그대로 적용될 수는 없으므로 채권적 성질을 벗어나지 않는

물권에 접근한 권리라는 성질을 띠게 된다.

 

 대항력의 취득

 

1. 민법상 대항력의 취득

부동산 임대차를 등기한 때에는 그때부터 대항력이 생긴다.(민법 제 621조)

건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에 있어서는 그 임대차 등기를 하지 아니한 때에도 임차인이

그 지상건물에 대해 소유권 등기를 한 때에는 제 3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.

그러나 건물소유를 목적으로 한 토지 임대차에 한하므로 토지와 건물의 소유자로부터

이를 임차한 자가 경락에 의해 그 건물을 취득하게 된 경우에는 적용하지 아니한다.

 

2. 주택임대차 보호법상의 대항력의 취득(대항력의 발생요건)

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는

그 다음날부터 제 3자에 대하여 효력이 생긴다.(주택임대차보호법제3조)

 

(1) 주택의 인도

인도는 점유의 이전을 의미하는데 현실의 인도가 보통이나 주택의 인도뿐만 아니라 주민등록도

공시방법으로 하고 있다는 점에서 간접점유도 포함된다.

 

㉠ 주거용 건물

동법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용이 있다.(동법 제2조 제1문) 주거용 건물인지 여부는

공부만의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라 정한다.

임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 동법의 적용을 받지만(동법 제2조 제 2문) 비주거용

건물의 일부를 주거의 목적으로 사용하는 경우에는 동법의 적용을 받지 못한다.

판례는 다방에 방2개가 딸린 경우에 그 방을 주거용으로 사용하더라도 다방은

주택에 해당하지 않는다고 한다.

또한 동법 제 2조의2 제1항 및 제8조 제3항의 규정취지 및 통상 건물의 임대차에는 당연히 그 부지부분의

이용을 수반한다는 점에서 주택의 대지도 동법의 적용대상이 된다.

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께

경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여

우선변제권을 행사할 수 있고 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서

임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로

임대차 성립당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게  양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지 이다.

 

㉡ 미등기 또는 무허가 건물

건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를

마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한

같은 법의 적용 대상이 된다.

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한

주택임대차보호법 제 3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에

관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다.

 

㉢ 등기하지 아니한 채권적 전세계약에는 동법이 준용되나(동법제 12조) 일시사용을 위한 임대차에는

적용이 없다 (동법 제 11조).

주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권 설정등기를 마치더라도 주택임대차 보호법상 주택임차인으로서의 우선 변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우션변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을

달리하는 별개의 것이라는 점, 주택임대차보호법 제 3조의3 제1항에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주임법상의 대항요건인

'주민등록인자','점유개시일자' 및 '확정일자' 를 등기사항으로 기재하여

이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점 등을 종합하면

주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이

주임법 제 3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주임법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다.

 

동법의 입법취지가 서민들의 주거안정보호이고 법인은 주민등록을 구비할 수 없는 점에서

법인에게는 그 적용이 없다.

 

(2) 주민등록

동법은 절차의 지연으로 인한 보호의 공백을 메우기 위하여 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 간주한다.

 

㉠ 주민등록의 의미

주택임대차 보호법 제 3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어

대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를

제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서

주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제 3자가

임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로 주민등록이 대항력의 요건을

충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고

주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는

점유임을 제 3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.

 

갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지

마친다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 종시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로

약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 을명의의 소유권 이전등기가 경료된 경우

제3자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을앞으로 소유권이정등기가 경료되기 전에는

을의 처의 주민등록이 소유권이 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을

인식하기 어려웠다 할 것이므로 갑의 처의 주민등록은 주택에 관하여

을명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의

요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 을명의의 소유권이전 등기가 경료된 날에야 비로소 갑의 처와

을사이에 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며 주택임대차보호법 제 3조 제1항에 의하여

유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 을명의의 소유권이전등기일 익일부터

임차권으로서 대항력을 갖는다.

즉 기존부택소유자가 주택을 매도함과 동시에 임차인이 된 경우에는 신소유자 앞으로

소유권이전 등기가 경료된 후에야 기존의 주민등록이 유효한 공시방법이 된다.

 

㉡ 주민등록은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고

그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 어야한다.

다만 가족의 주민등록은 남겨둔 채 임차인만 일시적으로

주민등록을 옮긴 경우 대항력은그대로 유지된다.

 

㉢ 주민등록은 반드시 임차인 자신의 주민등록에 한정하지 않고 임차인의 처나 자녀의 주민등록으로 충분하다.

 

㉣ 연립주택의 경우에는 동.호수의 표시가 정확하여야 유효한 공시방법이 된다.

단 다가구 단독주택의 경우에는 지번의 표시만 정확하면 족하고 동.호수의 표시가 없거나 잘못 되어도 유효하다.

 

㉤ 임차주택의 전대와 임차인의 대항력

주택임차인이 임차주택을 직접 점유하혀 거주하지 않고 간접점유하여 자신의 주민등록을 이전하지

아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이

주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때부터 임차인은 제3자에 대하여

대항력을 취득한다.

 

대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서

양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간

내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면

비록 위 침차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다

하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고

동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 할 것이다.

 

3. 대항력의 취득시기

대항요건을 구비한 경우 그 익일부터(00:00)대항력을 취득한다.(동법 제3조 제1항 제1문)

 

4. 임차권등기명령제도

주택임대차보호법 제3조의3 제1항 및 제5항

[출처] ( 경매지식 ) 주택임차권 과 대항력|작성자 수익성앵커

"전셋집 사는데 갑자기 집주인이 바뀌었어요"

[the L][나단경 변호사의 법률사용설명서]

머니투데이 | 나단경 변호사 | 입력 2018.07.19 10:30 | 수정 2018.07.19 10:31

[편집자주] 외부 기고는 머니투데이 'the L'의 편집 방향과 다를 수 있습니다. 기고문은 원작자의 취지를 최대한 살리기 위해 가급적 원문 그대로 게재함을 알려드립니다.

만약 아파트에 2년의 임대차계약을 체결하고 전입신고도 하고 잘 살고 있었는데 갑자기 아파트 소유권이 넘어가 집주인이 다른 사람이 되었다면, 어떻게 해야 할까요? 보증금은 누구에게 돌려받아야 하는 것일까요? 집주인이 바뀌는 게 싫은데 이의하고 임대차를 해지할 수 있을까요?

오늘은 임대부동산의 소유권이 이전된 경우의 법적문제에 대해서 알아보고자 합니다.

1. 임차인이 주택임대차보호법상 대항력의 요건을 갖추면 새 집주인이 임대인의 지위를 승계합니다.

주택임대차보호법 제3조는 임대차는 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면, 그 다음날로부터 제3자에게 대항력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 이 경우 주민등록은 전입신고를 하면 주민등록이 된 것으로 봅니다. 이 대항력이라는 것이 생기면 임차주택의 소유자가 다른 사람으로 바뀌더라도 새 집주인에게도 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 것입니다.

『주택임대차보호법 제3조(대항력등)

②임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 』

2. 이 경우 보증금을 반환해주어야 하는 사람은 새 집주인이고, 이전 집주인은 보증금을 반환해주어야 하는 의무가 없습니다.

주택을 임대차하고 주민등록을 마치고 살고 있었는데 집주인이 바뀐 경우, 임대차 계약기간이 끝났을 때 새 집주인에게 보증금 반환을 청구해야 합니다. 이전 집주인은 보증금을 반환해야 할 의무가 없습니다. 우리 대법원은 임대부동산의 소유권이 이전되어 새로운 집주인이 임대인의 지위를 승계한 경우 이전 집주인의 보증금반환의무가 소멸하는지에 대해 다음과 같이 보고 있습니다.

“임대부동산의 소유권이 이전되고 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항에 의하여 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되는 것이므로, 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 것으로 해석하여야 한다(대법원 1994. 3. 11 선고 93다29648 판결).”

3. 임대차계약기간이 많이 남았는데 새 집주인과는 임대차관계를 맺고 싶지 않은 경우 이의하고 해지할 수 있을까요?

임대차계약기간이 많이 남았는데 임차인이 위와 같은 주택임대차보호법상의 임대인 지위승계를 원하지 않는 경우 이의를 제기하고 임대차관계를 끝낼 수 있을까요? 우리 하급심 판례는 주거용건물의 임대차관계에서는 그렇게 할 수는 없다고 보고 있습니다.

“주거용건물의 임대차관계에서는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항에 의하여 임차주택의 양수인이 당연히 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 양도인은 임차보증금반환채무를 면한다고 보아야 할 것이지 임차인의 선택에 따라서 임대인의 지위에 대한 승계 여부가 달라지거나 임차인이 이의를 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 볼 수는 없다(서울지방법원 2001. 3. 7 선고 2000가단14850 판결 임대차보증금).”

우리 판례는 임대차계약기간이 많이 남아있는 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 이상 임차인의 일방적인 의사표시만으로는 임대차계약에 대한 해지의 효력이 발생할 수 없기 때문에, 임대인 지위 승계이후 임차인이 이의한다고 임대인 지위 승계를 거절할 수는 없다고 보고 있습니다.

위 판례에 따르면 만약 임차인이 임대인이 바뀌는 것을 원하지 않는다면 미리 임대차계약서에 그러한 약정을 하거나, 임대인이 바뀌기 이전에 기존의 집주인과 합의 등으로 미리 임대차관계를 종료해야할 것입니다. 많은 블로그에서 임차인이 임대인이 바뀌는 것을 원하지 않는 경우 이의만 하면 모든 경우에 계약에서 벗어날 수 있다고 설명하고 있는데 그렇지 않을 수도 있으니 주의해야 합니다.

4. 임차인이 임대인의 지위승계에 대해 이의를 제기할 수 있는 경우도 있습니다.

이미 임대차가 계약 기간이 만료되었거나 당사자 합의 등으로 임대차는 이미 종료되었지만 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 만일 임차인이 이러한 상태에 있는데 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다면 임차주택이 다른 사람에게 양도되었다고 하더라도 이를 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 이전 집주인에게 보증금 반환을 구할 수 있습니다.

“대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4 선고 2001다64615 판결).

5. 상가건물의 임대차의 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는 경우 이의를 제기하여 임대차관계를 해지할 수 있습니다.

상가건물 임대차의 경우에는 주택임대차와는 조금 다르게 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다면 상가가 다른 사람에게 양도되었다고 하더라도 이를 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하고 임대차관계 해지도 할 수 있습니다.

“임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다(대법원 1998. 9. 2 자 98마100 결정).”

이 대법원 판례는 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않을 때 신의성실의 원칙등에 따라 이의하고 임대차관계 해지가 가능하다고 보았습니다. 그런데 이 판례는 주택임대차에 관한 판례는 아니었습니다. 많은 블로그에서 이 판례를 소개하면서 임대인이 바뀌었을 때 이의하기만 하면 모든 임대차관계 해지가 가능한 것처럼 설명하고 있어 오해할 수 있으니 주의해야합니다.

임대차계약 기간 중 임대인이 바뀌었다면 체결한 임대차계약과 자신이 원하는 상황에 맞추어 적절하게 대응하고 보증금을 안전하게 회수할 수 있도록 해야 할 것입니다.