"마당이 왜 이렇게 작아" 단독주택의 함정

"마당이 왜 이렇게 작아" 단독주택의 함정            

입력 : 2017.05.17 06:32

[남자의 집짓기] 건폐율과 용적률

집터를 장만하기에 앞서서 가장 먼저 생각해야 할 것은 얼마만한 크기의 집을 지을 것인지를 결정하는 것이다. 주택의 규모를 정하면 집을 짓는데 필요한 땅의 크기가 결정된다. 이것을 좌우하는 것이 건폐율과 용적율이다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축 바닥면적(1층)의 비율이고, 용적율은 대지면적에 대한 건물전체면적(연면적)의 비율이다. 토지의 용도지역에 따라 건폐율과 용적율의 상한선이 정해져 있기 때문에 주택의 규모가 결정되면 필요한 땅의 크기는 건폐율과 용적률에 따라 정해진다.

주거지역의 건폐율, 용적율 상,하한선 규정

■“단독주택은 건폐율이 더 중요”

통상 땅의 가치를 결정하는 것은 건폐율이 아니라 용적률이다. 한정된 면적의 땅에 얼마나 큰 건물을 지을 수 있느냐에 따라서 땅의 가치는 달라진다. 초고층빌딩을 지을 수 있는 상업지역 용적율은 1500%까지 올라간다. 100평의 상업용지가 있다면, 연면적 1500평의 빌딩을 지을 수 있으므로 최대 건폐율 90%를 적용하면 15층짜리 빌딩을 지을 수 있고, 건폐율을 조정하면 20층 이상도 가능하다. 상업용지가 비싼 이유는 땅의 활용가치가 그만큼 높기 때문이다.

그러나 단독주택만 지을 수 있는 주거전용지역은 용적률이 별로 의미가 없다. 현행 규정상 제1종 주거전용지역의 건폐율은 50%, 용적률은 100%까지 가능하지만 대부분의 지방자치단체 조례에서 허용하는 것은 건폐율 50%, 용적률 80%가 일반적이다. 100평의 대지가 있다면 80평까지 건축이 가능하지만 이렇게 큰 집을 짓는 경우는 거의 없다. 통상 30~40평 규모의 단독주택을 짓는 것이 일반적이므로 용적률은 절반 수준에 그친다. 중요한 것은 건폐율이다. 2층 이하 규모로 짓는 단독주택은 바닥면적의 크기가 매우 중요하기 때문에 건폐율에 따라 땅의 활용도가 달라진다.

그런데 건폐율을 산정할 때 일반인이 생각하지 못하는 함정이 있다. 단순하게 대지면적에 대한 건물 바닥면적의 비율만을 생각하면, 70평 대지에 1층 20평, 2층 15평 규모의 단독주택을 지을 경우 마당면적은 50평이 나올 것이라고 계산한다. 그러나 70~80평 규모로 공급하는 택지개발지구의 주거전용지역 단독주택지를 가보면 건폐율 50%가 적용되는데도 불구하고 마당면적이 매우 협소한 것을 볼 수 있다. 마당이 아닌 공간으로 빠져나가는 면적이 많기 때문이다.

단독주택은 건폐율이 대지의 활용도를 좌우한다. 통상 30-40평 규모 단독주택을 70-80평 규모 대지에 지을 경우 건축물, 기타면적, 마당이 334의 비율로 나누어진다.

우선, 대지경계선에서 건물 지붕선까지 의무적으로 띄워야 하는 이격거리가 50㎝ 확보돼야 한다. 지붕 처마 한계선 50㎝와 건축과정에서의 시공오차를 감안해 20㎝ 정도 더 이격하는 것이 일반적이므로 총 1m 20㎝의 이격거리를 확보하고 집을 앉히게 된다. 이 면적이 대략 10평 정도 빠진다. 주차장으로 5평이 추가로 빠져나가고 마당에 데크를 설치하면 또 5평 정도 마당이 줄어든다. 결국 흙을 밟을 수 있는 앞마당은 건축바닥면적 20평, 이격거리 10평, 주차장 5평, 데크 5평을 제외한 30평이 나온다. 대지 70평에 건축바닥면적 20평이면 건폐율이 약 29%에 불과하지만 실제 마당면적은 약 43%로 28%의 오차가 생기는데, 이 오차가 대략 대지면적의 3분의1을 차지한다. 결국 큰 틀에서 보면 70~80평 수준의 대지 규모에 약 40평 규모의 2층 단독주택을 지을 경우 건축바닥면적(1층), 기타면적, 마당면적이 약 3대3대4의 비율로 나누어진다고 보면 된다.

■대지면적은 건축연면적의 2배가 적당

30평 규모의 마당면적은 결코 작은 공간이 아니다. 서울 도심의 단독주택은 흙을 밟을 수 있는 마당이 10평도 되지 않는 집이 90%를 넘는다. 실제로 집을 지어 입주시키고 난 다음에 입주자들의 소감을 들어보면 30평 정도 마당도 가꾸기가 벅차다고 하소연하는 사람들이 태반이다. 마당 가꾸기에 대한 부담을 감안한 대지면적은 평균적으로 보면 건축연면적의 2배 정도 규모가 적당하다. 30~40평대 주택이라면 70~80평이 적정선이다. 100평이 넘는 대지에 집을 짓고 살려면 완전히 은퇴하고 오로지 집 가꾸는 일에만 전력할 수 있을 때 가능하다.

대지 70평에 35평 규모 주택을 지을 경우 실제 마당의 모습. 30평 정도 마당면적도 혼자 가꾸기에는 결코 만만한 넓이가 아니다.

대지면적이 건축연면적의 2배 정도는 되어야 한다고 하는 이유는 자산가치의 지속성 때문이다. 대부분의 단독주택은 건축이 완성되는 순간부터 감가상각에 들어가 자산가치가 떨어지기 시작한다. 그 감소분을 받쳐주는 것이 땅의 가치다. 이런 시세 형성의 배경에는 집을 제대로 짓지 않는 건축문화의 척박함에도 큰 원인이 있다. 제대로 지어지지 않은 집은 한눈에 보더라도 집이 삭아 들어가는 것이 드러난다. 제대로 집을 지어 최초 자산가치를 유지하기만 하더라도 땅값의 상승분이 집값 상승으로 이어질 수 있지만, 건축물의 가치가 감가상각에 들어가기 시작하면 땅값으로 받쳐주는데도 한계가 있다.

제대로 지어 관리를 잘한 집은 가치가 떨어지지 않는다. 기본적으로 건축자재와 인건비는 떨어지는 법이 없기 때문이다. 넓은 마당을 가지려고 욕심을 부릴 것이 아니라 제대로 집을 짓는데 공을 들여야 하는 이유다. 땅에 대한 욕심은 절반으로 줄이고 집에 대한 눈높이는 2배로 키워야 제대로 된 집이 지어진다.