대위변제금액 한달간 115억원 작년1월 14억원서 폭발적 증가 무리한 갭투자 ‘깡통전세’ 우려 불안한 세입자 보험가입도 급증
주택도시보증공사(HUG)가 집주인 대신 전세계약이 만료된 세입자에게 돌려준 전세보증금이 올해 1월에만 100억원을 넘어섰다. 지난해 같은 기간 대비 8배다. 전세가가 떨어지거나 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못해 현 세입자의 전세보증금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 그만큼 많아졌다는 의미다.
20일 헤럴드경제가 확보한 자료에 따르면 올해 1월 HUG의 전세보증금반환보증 대위변제 금액은 115억원으로 지난해 같은 기간(14억원)의 8배에 달했다. 전세보증금반환보증 대위변제금은 최근 급증하는 추세다. 연간 기준 2016년 26억원, 2017년 34억원에서 지난해 583억원으로 대폭 증가했다.
주택도시보증공사(HUG)가 집주인 대신 전세계약이 만료된 세입자에게 돌려준 전세보증금이 올해 1월에만 115억원으로 집계됐다. 전세보증금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 그만큼 많아졌다는 의미다. 서울 송파구 한 부동산중개업소에 가격을 조정한 시세표가 붙어있다.
HUG는 집주인이 전세계약 만료 후 1개월 내 세입자(가입자)에게 전세보증금을 돌려주지 않을 때, 보증료를 받고 이를 대신 지급하는 ‘전세보증금반환보증 상품’을 제공한다. 반환 심사에 1개월이 소요된다는 것을 고려하면 세입자의 이행청구는 지난해 말부터 집중된 것으로 보인다.
실제 지난해 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못했다고 HUG에 알린 ‘사고건수’는 372건으로, 전년(33건)의 11배에 달했다. 이에 따른 ‘사고금액’만 792억원이다. 이어 올해 1월에는 전년 동기의 3배가 넘는 57건, 126억원이 접수됐다.
처리 과정에서 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주는 등 정상화하는 과정이 있기 때문에 통상 HUG가 실제 지출하는 금액(대위변제 금액)은 사고금액보다는 적다. 다만, 1월 사고금액 규모가 100억원을 넘어섰다는 점에서 앞으로도 HUG가 집주인 대신 지급할 전세보증금이 상당히 늘어날 가능성이 크다.
이는 최근 역전세난과 맞물려 있다. 지난해 9ㆍ13 부동산 대책과 집값ㆍ전셋값의 동반 하락, 신규 아파트 물량 증가 등의 영향으로 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 집주인이 늘고 있기 때문이다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “집주인은 새로운 세입자가 없는 상황에서 현 세입자에게 당장 목돈을 줄 수 없는 경우가 있으며 전세를 끼고 무리하게 주택을 구입한 갭투자자 역시 그렇다”며 “매매값 하락에 따른 깡통전세 문제도 우려된다”고 했다.
불안한 세입자의 보험 가입도 이어지고 있다. 올해 1월 HUG의 전세보증금반환보증 상품 가입자는 8846가구, 보증금액만 1조7766억원이다. 전년 동기 대비 2배가량이다. 연 단위로 봐도 2016년 2만4460가구, 5조1716억원 이후 매년 2배씩 늘고 있다. 2018년엔 각각 8만9350가구, 19조364억원이었다.
역전세난이 어느 수준까지 확대될 지도 부동산 시장의 최대 관심사로 떠오르고 있다. 우리은행 부동산연구포럼에 따르면 이미 경남, 울산, 충남, 경북, 충북 등에서는 아파트 평균 전셋값이 2년 전보다 하락한 것으로 나타났다. 서울 아파트는 전셋값이 평균 7% 이상 하락할 경우 역전세 발생 위험이 큰 것으로 분석됐다.
임차권등기명령
우선 결론부터 말씀드리자면, 임차권등기명령결정은 일반적으로 서면에 의한 결정이 이루어지므로, 대략 2주 이내에 결정 및 등록이 이루어집니다. 임차권등기명령신청에 앞서서 내용증명을 보냈다는 것만으로 위 기간이 짧아 지지는 않습니다.
나아가 임대인이 보증금을 반환해주지 않을 경우에도, 임차인은 아래와 같이 6단계 절차를 거치면 임대보증금 및 반환절차에 소비된 비용을 반환받을 수 있습니다.
1. 내용증명 발송
가. 시기
임차인이 임대차계약의 갱신을 원하지 않는 경우에는, 임대차만료전 1개월 전에 갱신의 의사가 없다는 의사표시를 발송해야 합니다. (주임법 제6조 제1항 단서 참조)
이미 임대차기간이 만료된 이후 묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 이사 예정 날짜 3개월 전에 위와 같은 의사표시를 발송해야 합니다. (주임법 제6조의 2 제2항 참조)
나. 내용
이 경우 내용증명에 담겨야 하는 내용으로, ① 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시(이미 묵시적 갱신이 된 경우에는 임대차를 종료하겠다는 의사표시), ② 임대차목적물 반환 날짜(이사 날짜), ③ 임대차목적물 명도 확인 요청, ④ 임대차보증금 지급 협조 요청(반환계좌 지정), ⑤ 임대차보증금 반환이 지연될 경우 진행될 절차에 대한 설명 등이 있습니다.
2. 임차권등기명령 신청
가. 시기
임차권등기명령은 임대차기간이 종료된 이후에만 신청할 수 있습니다. 임대차기간 종료라 함은 임대차존속기간의 만료로 인한 경우는 물론, 당사자의 해지통지나 합의로 임대차가 해지된 경우를 모두 포함합니다. (주임법 제3조의2 제1항). 다만 현행법 해석에 있어서 대항력이 존속하는 동안에 신청해야 한다는 것이 다수설이다.
나. 절차 및 내용
임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원․지방법원지원 또는 시군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 임차권등기명령 신청서를 제출해야 하는데, 위 신청서에는 ① 신청의 취지 및 이유, ② 임대차의 목적인 주택, ③ 임차권등기의 원인이 된 사실, ④ 반환받지 못한 임차보증금 및 차임 등을 기재하여야 합니다. (주임법 제3조의3 제1항 참조)
3. 임대차보증금반환청구 소송 제기
가. 시기
원칙적으로 이사 예정 날짜 1달 전부터 제기할 수 있습니다. 지연이자 부분을 명확하게 하기 위해서는, 임대차기간 종료 후 임차권등기를 경료한 뒤 진행하는 것이 좋습니다.
나. 절차 및 내용
일반적인 소장을 작성하여 제출해야 합니다. 이 경우 소장을 통하여 ① 임대차계약을 체결한 사실, ② 임대차계약에 따라 보증금을 지급한 사실, ③ 임대차가 종료된 사실, ④ 임대목적물을 반환한 사실(지연배상을 청구하는 경우)을 각 주장․입증해야 합니다.
4. 경매 신청 및 강제집행
임대차보증금반환청구소송에서 승소한 경우, 판결문 및 집행문을 받아 임대인 소유 재산에 대하여 강제집행을 할 수 있습니다. 특히 임대차사건에 있어서는 임대목적물에 대해 강제집행을 할 수 있고, 나아가 임대인의 다른 재산(부동산, 동산, 예금 채권 등)에 대해서도 강제집행을 할 수 있습니다.
5. 권리신고․ 배당요구를 통한 임대차보증금 반환
임차인은 경매절차에서 권리신고 및 배당요구를 통해서 최우선변제권 및 우선변제권을 주장하여 다른 일반 채권자보다 먼저 임대차보증금을 반환받을 수 있습니다. 이 경우 임차인은 “권리신고 및 배도용구신청서”를 법원에 제출하여야 합니다. 위 신청서를 제출한 이후에는 임차인은 경매절차에서 이해관계인이 되어 경매절차에 참가할 수 있음과 동시에 각종 통지를 받을 권리, 매각대금으로부터 채권 순위에 따라서 배당을 받을 권리를 갖게 됩니다.
6. 소송비용액확정 결정을 통한 비용 환금
임대차보증금반환청구 소송에서 승소하고, 위 판결이 확정된 이후에는 당해 법원에 소송비용확정신청을 하여 임대인에게 인지대, 송달료 및 변호사비용 등을 청구할 수 있습니다. 소송비용은 반드시 소송비용액확정절차를 거쳐야 상대방에게 청구할 수 있습니다.
특히 ‘6.’항의 절차를 거치면 변호사비용까지 환급되오니, 적극적으로 변호사를 선임하신 후에 선임료를 환급받으시기 바랍니다.
특히 우리 법무법인에서는 임대차 보증금 반환사건에 한하여 착수금 90만원(추가 비용 일체 없음!!)으로 내용증명발송, 임차권등기, 반환소송 제기, 경미신청, 배당신청 등 모든 절차를 대행하고 있습니다.
이에 대해서 궁금하신 사항이 있으시면, 02)599-6464 또는 010-8989-3267로 연락주시기 바랍니다. 신속하고 정확하게 답변해드리겠습니다.
임차권등기명령제도의 개념
「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
임차권등기명령의 신청
신청요건
① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).
임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
√ 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(「민법」 제635조제2항제1호)
√ 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제625조)
√ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제627조)
√ 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(「주택임대차보호법」 제6조의2)
√ 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우(「민법」 제627조)
임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 임차주택이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
임차주택에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제2호).
임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우, 예를 들어 지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있는 경우에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면, 주거용 건물이기 때문에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차계약체결 시부터 임차권등기명령신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제5호).
※ 임차인의 범위
임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(부산고법 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결). 다만, 대항력을 상실한 임차인의 경우 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다.
전차인은 비록 임대인의 승낙을 받았다고 하더라도 임대인에 대해 의무만 부담할 뿐 권리를 갖고 있지 않으므로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
신청절차
임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).
사건의 표시
임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소
임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)
반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
신청의 취지와 이유
√ 신청이유에는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제2항).
임차권등기명령은 판결에 의한 경우에는 선고를 한 때, 결정에 의한 경우에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지한 때에 그 효력이 발생합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제4조).
임대인의 임차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.
임차권등기명령에 따른 임차권등기는 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료 하는 것이기 때문에 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니기 때문입니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결).
이 항고는 제기기간에 제한이 없는 통상 항고로서 항고의 이익이 있는 한 보증금을 전부 돌려받을 때까지 언제든지 제기할 수 있습니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제8조).
임차권등기의 효과
임차권등기의 효과
대항력 및 우선변제권의 유지
임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 단서).
따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
대항력 및 우선변제권의 취득
임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 본문).
다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.
「신청인(임차인)」란에는, 성명을 한글로 정확하게 기재하고, 주민등록번호와 주소를 정확히 기재하여 주십시오. 그리고 연락할 전화(FAX 또는 호출)번호는 향후 법원이 신청인에게 연락할 때 필요하기 때문에 생략함이 없이 정확하게 기재하여 주십시오.
「피신청인(임대인)」란에는, 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소소재지를 확인하여 정확히 기재하여 주십시오.
나. 신청취지란
「신청취지란에는 신청인이 임차권등기명령신청에 의하여 어떠한 내용의 임차권등기명령을 구하는지 여부를 명확히 기재하여야 하고 구체적 기재례는 임차권등기명령신청서양식을 참조하시기 바랍니다.
기재시에 주의하실 사항은, 첫째 임차보증금액은 계약시에 임대인에게 지급한 금액이 아니라 신청 당시까지 임대인으로부터 반환 받지 못한 잔존 임대보증금액을 말하고, 둘째 주택임대차보호법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 차임란을 공란으로 하며, 셋째 주택의 일부에 대한 임차권등기명령신청을 하는 경우에는 예컨대 "별지목록 기재 건물에 관하여…"부분을 "별지목록 기재 건물 중 별지도면 표시 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, …, ㉠의 각 점을 순차로 연결한 선내부분 방 ○○㎡에 관하여…"라고 임대차의 목적을 특정하여 기재하고, 그 목적인 부분을 표시한 건물도면을 첨부하셔야 합니다.
다. 신청이유란
「신청이유」란의 기재내용은 신청인이 제기한 임차권등기명령신청이 타당한지 여부를 판단하는데 중요한 자료가 되므로 임차권등기명령의 발령을 구하는 이유를 간결하고 구체적으로 기입하여 주십시오.
즉 임대차계약의 체결 일자, 임차보증금액 및 차임 등 계약내용과 임대차기간의 만료 등 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청당시에 이미 주택임대차보호법 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을, 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날과 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 각 기재하여야 한다.
그리고 위와 같은 기재 내용은 신청이유란에 「별지와 같다」라고 기재하고 별도의 용지에 현재까지의 경과를 날짜 순서에 따라 구체적이고 상세하게 기재한 다음 신청서 바로 다음에 첨부하여 주십시오.
집주인이 가입할 수 있는 ‘임대보증금 반환자금 보증’ 실적이 저조한 것으로 나타났다. 보증금을 돌려받기 위해 세입자가 가입하는 전세보증금 반환 보증과는 딴판이다. 그동안 전셋값이 오르면서 관행적으로 뒤에 들어오는 세입자에게 보증금을 받아 이전 세입자에게 주거나, 주택담보대출을 받을 수 있었기에 관련 상품이 있는지도 모르는 집주인이 많다.
28일 주택금융공사에 따르면 임대보증금 반환자금 보증은 지난 2009년 출시한 이후 2018년 9월 기준 현재 1892건, 425억원을 보증했다. 이 상품은 9억원 초과주택이 아닌 주택의 임대차(전·월세 포함) 계약상 임대인이 임대차 계약의 만료와 기타 계약 해지 사유 발생 때 임차인에게 반환할 임차보증금이 부족할 때를 대비하는 보증이다.
계약 만료일 전후 3개월 이내나 임대차계약 중도해지 시에는 계약해지일 전후 3개월 이내 최대 1억원까지 보증받을 수 있다. 다주택자인 경우에도 가능하다. 주택당 한도는 최대 5000만원이다. 보증 기한은 2년이며 기한연장 땐 최대 4년까지다. 현재 국민, 기업, 농협, 신한, 우리, KEB하나은행에서 취급하고 있다.
그러나 이 상품은 2009년 출시 때만 1020건, 234억원을 보증했을 뿐 2013년부터는 보증 건수가 두 자리를 넘지 않고 있다. 지난해에는 봄 이사 철인 4월에 4건을 제외하고 1~2건이 대부분이다. 5월에는 한 건도 신청하지 않았다.
주택금융공사 관계자는 “그동안 전셋값이 오르고 매물이 부족하다 보니 집주인 입장에선 임대보증금 반환자금 보증의 필요성을 느끼지 못했을 것”이라며 “최악의 경우엔 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출을 받을 수 있었다”고 말했다.
반면 세입자가 가입할 수 있는 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증의 전세보증금 반환보증은 지난해에만 1607억원으로 2017년의 389억원보다 4배 이상 커졌다. 전세보증금 반환보증은 전세 계약이 끝났는데도 집주인이 세입자에게 전세보증금을 반환하지 못하면 보증기관이 대신 보증금을 돌려주는 상품이다.
김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “임대인이 전세보증금이 하락한 금액을 조달하지 못해 세입자에게 기존의 전세금을 돌려주지 못하면 세입자만 힘들어진다”면서도 “집주인에게 전세자금 대출까지 해줘야 했던 2008년 상황으로 악화하지는 않을 것”이라고 전망했다.
실제로 글로벌 금융위기 때인 2008년에도 역전세난을 겪으면서 집주인에게 전세금 반환자금의 일부를 빌려주는 역전세 대출을 도입했었다. 당시는 집값이 곧 반등해 이 상품은 오래 팔지 않았고, 이듬해 임대보증금 반환자금 보증 상품을 만들었다.
전세금 안 돌려줄 것 같은 집주인 쉽게 압박하는 법 (내용증명)
입력 : 2019.05.10 05:30
최근 전세금이 떨어지면서 계약 만기가 돼도 전세금을 돌려받지 못하는 사례가 늘어나고 있다. 만약 전세금 시세는 떨어졌는데 집주인이 전세금을 돌려주기 위해 별다른 노력을 하지 않는다면 어떻게 할까.
우선 내용증명을 보낼 준비를 하는 것이 좋다. 내용증명을 보내는 방법과 효력에 대해 알아보자.
① 내용증명이란? 우체국을 통해 누가, 언제, 어떤 내용을 전달했는지 확인받는 제도다. 보증금 관련 분쟁 뿐 아니라 여러 분야에서 소송을 대비한 증거를 남겨놓기 위한 용도로 사용한다.
② 내용증명의 효력은? 내용증명 자체에는 전세보증금 반환을 강제하는 효력이 없다. 하지만 세입자는 이를 통해 집주인에게 ‘만기 연장 의사가 없고, 전세금을 돌려달라’고 요구했다는 사실을 증명할 수 있어 추후 소송이 진행되면 중요한 법적 증거가 될 수 있다.
우체국 웹사이트를 통해 내용증명을 보낼 수 있다. /우체국 홈페이지
③ 내용증명을 보내는 방법은? 변호사 사무실을 통해 내용 증명을 받게 되면 집주인이 갖는 심적 부담이 커진다. 이에 따라 제 때 보증금을 돌려주기 위해 노력할 가능성이 크다. 그러나 비용을 줄이고 싶다면 우체국 웹사이트를 통해 보내는 것이 쉽고 비용이 들지 않는 방법이다. 우체국 홈페이지에서 우편→증명서비스→내용증명 메뉴를 차례로 클릭해서 필요한 절차를 밟으면 발송할 수 있다. 민법에 따라 계약 만료 1개월 전까지 임차인이 계약 연장 의사가 없음을 밝히지 않을 경우 계약이 묵시적 갱신될 수 있으므로 1개월 이전에 여유 있게 보내는 것이 좋다.
내용증명 신청과 조회 절차. /우체국
④ 내용증명에 들어가야 하는 내용은? 정해진 양식은 없지만 제3자가 객관적으로 내용을 파악할 수 있어야 한다. 임대차계약 상대방의 인적사항과 주소, 계약 만료일, 보증금 액수, 계약 연장 의사가 없고 보증금 적기 반환을 요구한다는 내용을 분명히 적어야 한다. 이대로 이행되지 않을 경우 법적 절차를 진행할 것이며, 이로 인한 비용은 모두 수신인이 부담하게 되는 것을 분명히 밝힌다.
⑤내용증명을 보낸 후 조치는? 계약 만료일 이전에 갱신 의사가 없음을 밝히고 내용 증명까지 보냈다면 법적 조치로 전세금을 돌려받을 수 있는 준비는 모두 끝난 셈이다. 만약 계약 기간이 종료됐는데 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 집주인 상대로 전세금반환청구소송을 진행할 수 있다. 법원에서 승소 판결을 받는 것은 그리 어렵지 않다. 소송 비용도 집주인이 부담해야 한다.
주택 등기부등본에 임차권이 등기된 사례. /땅집고
만약 전세금을 돌려받기 전에 다른 집으로 이사해야 하는 상황이라면 반드시 임차권등기명령을 신청한 후 이사해야 한다. 임차권 등기명령이란 임차인이 보증금을 받지 못한 채 집을 비워야 할 경우 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도다. 해당 부동산의 등기부등본에 임차인 이름과 보증금 액수가 기록되며, 임차인이 다른 지역으로 전입 신고해도 해당 주택에 대한 점유권과 대항력을 유지할 수 있다.
