자녀에게 집 싸게 팔면 '증여'보다 세금 덜 낼까? / 공동상속 주택은 종부세 주택 수 포함

자녀에게 집 싸게 팔면 '증여'보다 세금 덜 낼까?

입력 : 2019.03.16 04:08

 

수도권 조정대상지역에 집 2채를 갖고 있는 A씨. 그는 종합부동산세 부담을 덜기 위해 1채를 처분할 생각이다. 그런데 양도소득세 부담이 만만치 않아 차라리 1채를 아들에게 증여하고 싶어한다. 이 주택의 시가(市價)는 8억원이다.
이때 A씨가 세금을 가장 절약할 수 있는 방법은 무엇일까?

■부모 자식간 거래, 매매대금 입증 못하면 ‘증여’로 추정

부모 자식간 부동산 증여는 대개 증여세 회피 목적으로 매매계약서를 작성하면서 양도·양수하는 형태를 갖추는 경우가 많다. 그러나 이 때 본인 의도와 달리 증여세를 내야 하는 경우가 생긴다. 왜냐하면 배우자나 직계존비속에게 양도 형식을 빌어 매매한 경우, 국세청이 증여세 부담을 피하기 위한 목적으로 외형만 매매 형태를 취했을 것으로 추정하고 증여세를 부과하기 때문이다. 이를 ‘증여 추정’이라고 한다.

증여 추정을 피하려면 매매 거래가 실제 이뤄졌음을 거래 당사자가 입증해야 한다. 이 때 가장 일반적으로 사용하는 방식은 A씨의 아들이 부동산 매각대금 등 자금출처를 확인할 수 있는 자금을 실제로 A씨에게 지급한 사실을 입증하는 것이다. 즉 A씨가 아들에게 집을 팔았다면 매매계약서뿐 아니라 자금 출처를 확인할 수 있는 매매대금이 실제로 아들로부터 A씨에게 지급된 사실을 입증해야 한다.

■“시가의 70%로 양도하면 증여세 안낸다”

문제는 부모 자식끼리 실제 매매 거래를 했어도 증여세를 낼 수 있다. 매매계약서 상 매매대금이 시가와 차이가 큰 경우다. 예를 들어 A씨가 시가 8억원 주택을 4억원에 아들에게 팔았다고 해보자. 이 때 아들은 8억원 주택을 4억원에 샀기 때문에 그 차액만큼 이득을 본 셈이다. 따라서 그 차액만큼은 A씨가 아들에게 ‘증여’한 것이 되고, 아들은 증여세를 부담해야 한다.

하지만 A씨 아들이 4억원 전부에 대해 증여세를 내는 것은 아니다. 세법에서 특수관계인에게 저가 양도하는 경우 ‘시가와 거래 대금의 차이(8억원－4억원)’ 전부를 증여재산으로 보지는 않는다. ‘시가의 30%’ 또는 ‘3억원’ 중 적은 금액을 차감한 금액을 증여재산가액으로 본다.

즉 A씨 사례에서 시가의 30%는 2억4000만원이므로 5억6000만원(8억원-2억4000만원) 이상으로 양도하면 A씨의 아들은 증여세를 내지 않아도 된다.

■ 단독주택은 기준시가로 평가…절세 효과 더 크다

여기서 중요한 점은 거래 금액의 기준이 되는 ‘시가’다. 시가는 증여세 계산 기준이어서 시가를 낮출수록 세금을 줄일 수 있다. 시가는 불특정 다수인끼리 자유롭게 거래하는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말한다. 평가기간(증여일 전후 3개월) 중 매매, 감정, 수용, 공매 또는 경매가 있는 경우 해당 매매가액 등이 시가에 포함된다. 시가를 산정하기 어렵다면 기준시가 등을 시가로 사용할 수 있다.

증여세 게산시 증여재산가액을 평가하는 방법. /국세청

A씨가 아들에게 양도하는 주택이 아파트라면 실제 거래 금액이 시가가 된다. 아파트는 유사한 주택의 매매가 활발해 매매 사례를 알기 쉽기 때문이다. 그러나 단독주택처럼 거래가 빈번하지 않고 물건별로 가격 차이가 큰 부동산은 매매 사례가액을 산출하기 어려워 기준시가를 시가로 보는 경우가 많다. 기준시가는 시세 대비 60~70% 수준이어서 아파트보다 더 낮은 가격으로 시가를 적용받을 수 있다.

예를 들어 A씨의 주택이 단독주택이며 시세는 8억원, 기준시가는 5억원이라고 가정해 보자. 단독주택은 매매 사례를 알기 어려워 기준시가를 시가로 본다. 따라서 자녀에게 3억5000만원(5억원×70%)에 양도해도 증여세를 내지 않는다.

단독주택의 경우 증여세 부과 기준이 기준시가여서 상대적으로 아파트보다 세금을 덜 낼 수 있다. /조선DB

■ “1세대 1주택 양도세 비과세 혜택 노려라”

하지만 자녀에게 저가 양도하는 경우 증여세만 내는 것은 아니다. 세법은 특수관계인끼리 부동산을 양도할 경우 시가와 양도가액의 차액이 시가의 5% 또는 3억원을 넘으면 양도세를 회피하기 위해 양도가액을 낮췄다고 보고 시가대로 양도세를 부과한다. 즉, 저가 양도로 인해 자녀에게 부과되는 증여세와는 별개로 부모는 시가대로 양도한 것으로 보아 양도소득세를 내야 하는 것이다.

다만 부모인 A씨가 1세대 1주택자이거나 일시적 1세대 2주택자라면 양도세가 비과세될 수 있다. 따라서 실질적인 양도세 부담은 없을 가능성이 있다. 부모가 양도세 비과세에 해당하면 저가 양도로 자녀에게 사실상 증여해도 증여세나 양도세 모두 절감할 수 있어 절세(節稅) 효과가 크다. 단, 양수자 입장에서 보면 취득가액이 낮아지는만큼 향후 다시 팔 때 양도차익이 늘어 양도소득세 부담이 커질 수 있다는 점은 고려해야 한다.

 

 

 

 

공시가 1000만원 늘었는데 세금 3500만원 증가 날벼락, 왜

[안장원의 부동산노트]
공동상속 주택은 종부세 주택 수 포함
2주택 되면 세율 높고 세부담상한도 늘어
양도세는 주택 수에서 작은 지분 제외

중앙일보 | 안장원 | 입력2021.04.20 05:04 | 수정2021.04.20 06:42

공시가격이 아무리 낮은 시골 집이라도 4명 이하가 공동으로 상속받으면 종부세의 경우 각자 주택 수에 포함된다. 양도세는 최대 지분 소유자나 최연장자 주택으로 간주한다. 중앙포토

서울에 공시가격 10억원대 아파트를 한 채 갖고 있는 50대 김모씨는 최근 긴급하게 형제간 회의를 가졌다. 공동으로 상속받은 집 때문이었다. 1주택자이던 김씨는 지난해 하반기 갑작스레 상속받으면서 2주택자가 됐다. 상속 등으로 인한 공동지분도 주택 수에 들어간다.

문제는 종합부동산세(종부세)다. 올해부터 다주택자 세율 인상 등으로 종부세가 대폭 늘게 됐다. 지난해 50여만원에서 올해 20배가 넘는 1000여만원으로 예상된다.

김씨는 “다른 형제도 이미 집을 갖고 있어 종부세가 확 늘어난다”며 “집을 허물어 멸실시켜 주택 수를 늘리지 말자는 얘기도 나왔지만 형님이 살고 있어 그럴 수도 없다”고 한숨을 내쉬었다.

공동으로 상속받은 주택이 다주택자 종부세 강화 후폭풍을 맞고 있다. 지분이 작아도 종부세가 급격하게 늘지만 공동소유여서 처분이 쉽지 않다.

종부세는 상속을 포함해 주택을 여러 사람이 공동으로 가진 경우 각자 주택을 소유한 것으로 본다. 1주택자가 공동상속으로 지분 일부만 소유해도 2주택자가 된다. 2주택 이상 소유자는 기본공제 금액이 9억원에서 6억원으로 줄어들고 1주택자보다 더 높은 세율을 적용받는다. 전년도 대비 세부담상한도 1주택자(150%)의 두 배다.

올해 예정 공시가격이 13억3100만원인 서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 84㎡에 6년째 사는 사람이 지분 공시가격이 1억원인 조정대상지역 주택을 상속받은 경우를 보자. 마포래미안푸르지오만 소유하고 있으면 장기보유 세액 공제(20%)를 받아 올해 종부세 160여만원이다. 상속 주택 지분을 합치면 공시가격 합계(14억3100만원)가 지난해보다 8% 오르지만 종부세는 1300만원으로 7배 정도 늘어난다.

공동상속 후 종부세 급등. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

상속 주택 공시가격이 낮아도 세금이 뛴다. 강남 공시가격 20억원대 아파트를 5년 넘게 가진 60대 소유자가 공시가격 1000만원에 해당하는 지분을 상속받으면 올해 낼 종부세가 4400여만원이다. 상속 주택이 없으면 40% 세액 공제까지 받아 850여만원이다. 공시가격이 1000만원 늘어나는데 세금은 3500여만원 더 내야 한다. '세금 폭탄'을 상속받는 셈이다.

올해 공동상속 주택 종부세 부담이 커진 것은 2주택부터 중과하는 조정대상지역이 많이 늘었기 때문이다. 조정대상지역에선 2주택부터 다른 지역 3주택 이상에 적용하는 중과 세율을 적용하고 전년도 대비 2주택자 세부담상한이 200%에서 300%로 늘어난다. 정부는 지난해 지방 중소도시까지 조정대상지역을 확대했다.

이우진 세무사는 “이전부터 공동상속 주택을 갖고 있던 지역이 조정대상지역에 포함되는 경우에도 종부세가 한도까지 두 배가량 늘기도 한다”며 “형제간 증여나 매매를 통해 지분을 집이 없었던 사람에게 몰아주거나 골치 아프면 아예 멸실해 없애기도 한다”고 말했다. 공동소유 상속 주택에 대한 종부세 기준이 지나치다는 불만도 나온다.

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지분 20% 이하여야 주택 수 제외

종부세에선 소유 지분율이 20% 이하이고 소유 지분율에 해당하는 공시가격이 3억원 이하여야 주택 수에서 제외한다. 공시가격이 얼마 나가지 않는 시골집이더라도 4명 이하가 공동으로 상속받으면 주택 수에 들어간다.

종부세와 마찬가지로 다주택자를 중과하는 양도세에선 공동상속 주택의 경우 지분이 가장 큰 사람의 주택 수로 계산한다. 지분이 같으면 거주하고 있는 사람, 연장자순이다.

상속 주택 조정대상지역 지정 종부세 영향. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

양도세는 저가 주택도 주택 수에서 뺀다. 수도권과 지방 광역시, 세종시 이외에서 매도 가격이 3억원 이하인 집이다. 공시가격으론 2억원 정도에 해당한다.

공시가격 3000만원 주택을 3명이 공동으로 상속받으면 양도세는 주택 수에 포함하지 않지만 종부세는 들어간다.

한편 공시가격 합계가 1000억원이 넘는 고(故) 이건희 삼성 회장의 주택 종부세는 어떻게 될까. 공시가격이 모두 국내 최고가인 단독주택(한남동 연면적 1245㎡)과 공동주택(서초동 트라움하우스5차 전용 273㎡)을 비롯해 알려진 5채의 올해 예정 공시가격 합계가 1240여억원이다. 지난해보다 50여억원 늘었다. 올해 예상 종부세가 80억원 정도로 지난해보다 40여억원 더 많다.

종부세는 상속인 몫이다. 상속하면 상속인별로 기존 주택 공시가격과 합산해 종부세가 매겨진다. 상속인이 정해지지 않으면 종부세 과세 기준일인 6월 1일 이전에 상속인 중에 납세 의무자를 신고해야 하고 그렇지 않으면 최연장 상속자가 내야 한다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr