중국부동산과 한국부동산 투자의 차이 - 아파트
한국에서 아파트에 투자하는 것과 중국에서 아파트에 투자하는 것의 근본적인 차이점은 무엇일까?
궁극적으로 수익을 극대화하기 위하여 투자하는 것은 한국이나 중국이나 마찬가지이다. 다만 그 투자수익 극대화를 어떻게 추구하느냐 하는 것이 근본적인 차이일성 싶다. 먼저, 한국에서 32평 아파트 한 채를 2억원에 분양받았다고 가정하자. 입주시 총 투자금액은 등기비를 포함해 약 2억 1천만원 정도로 보고, 이를 임대를 준다고 하면 전세금으로 약 1억 2천만원을 받을 수 있다. 따라서 소유자의 총투자액은 9천만원정도가 된다. 그리고 매년 재산세 및 토지세로 100여 만원을 세금으로 납부하는데 수익은 마이너스가 되는 것이다.
보유단계에서는 계속 손해를 보고 있는 셈이다. 그러다가 부동산 가격이 오르면 그 차액이 투자수익이 되는 것이다. 즉, 처분단계에서의 투자수익율에 모든 초점이 맞춰져 있다. 이는 아파트 가격이 떨어지지 않고 계속해서 오른다는 전제하에 성립하는 투자수익 확보 방법이고 이 법칙이 한국에서는 통하는데 이 점이 모두들 아파트에 투자하는 이유이다.
그러면, 중국에서는 투자수익의 극대화 방법을 어떻게 추구하고 있을까?
중국에서는 보유단계에서의 수익률을 높이는 것을 중요시 하며 이것이 수익의 극대화 방법이라고 할 수 있다. 동일하게 32평 아파트를 북경에서 1억 2천만원에 구입했다고 가정하자. 그중 80%인 9천6백만원을 연리 5.29%로 융자를 받는데 이는 모기지론으로 원리금 동시상환 형태이다. 15년상환으로 대출받을 경우 월 약 80만원씩 상환하게 된다. 임대를 놓는다고 가정하고 투자비용부터 살펴보면, 먼저 융자금을 제외한 2천 4백만원을 집값으로 투입하고 소유권 등기비용으로 약 4백만원이 소요된다. 그리고 인테리어 및 가전제품 비용으로 1천 8백만원이 소요된다(이부분은 나중에 별도로 설명하기로 한다). 그래서 아파트 구입자는 총 구입비용으로 4천 6백만원을 투자한 셈이 된다. 이를 임대하기로 하자. 참고로 중국은 전세제도가 없는데 전세제도는 세계에서 유일하게 우리나라만 존재하는 제도이다. 월세로 1백 10만원을 받는데 별 문제는 없다. 따라서, 보증금 1백 10만원에 3개월치 월세를 선불로 받고 3개월이 지날 때마다 3개월치 월세를 받는다. 이제 수익률을 계산해보면 매월 월세를 받아서 80만원으로 원리금을 상환하고 30만원이 별도 수익이 된다.
15년이 지나면 융자는 모두 상환되고 아파트가 남게 되고 구입비용으로 투입했던 4천 6백만원도 대부분 회수하게 되는 것이다. 계산상으로는 월 15%이상의 수익률이 나온다. 물론 계산과는 다소 차이가 있을 것이다. 그러나 예금이자가 2%도 되지 않는 중국에서 다소 여유 있는 사람들이 10채 또는 수십체의 아파트를 구입해서 위와 같은 방식으로 투자수익을 올리고 있는 것이다. 즉, 보유단계에서의 운용 수익율을 더욱 중요시 한다는 것이다. 여기에다, 우리나라처럼 아파트 가격이 급상승하게 되면 일거양득이 아니겠는가? 하지만 주의할 점 또한 존재한다. 중국인들은 철저히 새 아파트는 비싸고 오래된 아파트는 싸다는 관념을 가지고 있다. 우리나라처럼 위치가 아파트가격에 절대적 영향을 미치는 것과는 다소 차이가 있다. 그러나 중요한 것은 계속해서 아파트가격은 오르고 있다는 사실이다. 요즘, 가끔 오르내리는 개인의 해외부동산 취득허용과 연계하여 관심을 가져볼 부분임에는 틀림없는 것 같다.
중국에서도 한국의 분양사무소와 같은 상품방이 있어서 여기 상품방에서 아파트 분양이 이루어진다. 한국과의 근본적 차이점(1)이라고 하면 한국은 선분양 후시공인데 반해 중국은 선시공 후분양제도를 택하고 있다는 것이다.
따라서 개발기업이 아파트를 분양하려면 시공 후에 분양허가를 받아야 하는데 분양허가 시점은 25%이상의 공정이 진행된 시점이다. 우리나라도 한때 부동산 경기과열을 진정시키기 위해서라도 후분양 제도를 채택해야 한다고 한창 들먹거리다 어느 순간 사라져 버렸다. 중국인이든 외국인이든 상품방에서 동일한 조건으로 아파트를 분양 받을 수 있다. 다만 융자금에 대해서는 통상 내국인에 대해서는 분양금액에 80%까지 가능하지만 외국인에 대해서는 70%까지 가능하다.
한국과의 또 다른 차이점(2)은 융자 실행시점이 준공시점이 아니고 분양받는 시점이어서 분양 후 곧바로 원리금 상환을 매월 해야 한다는 것이다. 한국의 중도금 융자와는 다른 개념으로 80%전체가 분양 시 융자된다. 상환기한 또한 분양받는 사람의 나이에 따라 다르다. 60세를 경제활동의 끝으로 보고 50세일 경우는 10년 이상은 안 되고 40세일 경우는 20년이상은 안되며 30세 미만이라야 최장 30년까지 융자가 가능하다.
중국에서도 한국과 마찬가지로 흔히 몇 평형 아파트를 구입했느냐를 묻곤 한다. 그러면 150평형을 샀느니 아니면 130평형을 샀느니 하고 대답한다. 여기서 한국과의 또 다른 차이점(3)은 평수 계산 단위가 한국과는 다르다는 점이다. 한국에서 1평하면 3.3제곱미터(3.3㎡)를 일컫는데 반해 중국에서의 1평은 1제곱미터(1㎡)를 가리킨다. 따라서 중국에서 150평이라고 하면 한국평수로는 약 45평형의 아파트가 된다. 그러나 같은 평수를 한국과 비교해 보면 한국보다 훨씬 작아 보인다. 아마도 한국의 32평 정도의 크기로 보일려면 중국에서는 37평 정도를 구입해야 한다. 이것은 공간 활용도의 차이에서 기인하는데 전용율에 있어서는 중국도 요즘 80%를 넘기 때문에 큰 차이는 없으나 근본적인 생활문화 차이로 인한 공간배치에서 기인하는 바가 크다고 할 것이다.
또 하나의 큰 차이점(4)은 아파트 분양시 인테리어가 되어 있지 않다는 것이다. 이 부분이 한국사람을 당황시키는 한 부분이기도 하다. 하지만 예날 공산주의 체제하에서 주택 보급은 국가에서 거의 무상형태로 공급되어져 왔다는 점을 이해하면 수긍이 간다. 주택을 무상으로 제공하면서 어떻게 인테리어까지 고려하겠는가? 최근 들어서야 인테리어까지 완비해서 공급하는 아파트가 조금씩 생겨나고 있는 추세이다. 이러한 환경 때문에 중국에서는 인테리어 시장이 우리와는 비교가 안 될 정도로 체계적으로 잘 발달되어 있고 시장규모 또한 대단히 크다. 이 인테리어 과정을 모두 이해하면 우리나라 보다는 꽤 합리적으로 인테리어 시장이 구성되어 있다는 것을 알 수 있다. 대개 중국인들이 본인이 살기 위해 적당하게 인테리어를 장식하면 평당(중국평수) 300-400원(RMB) 정도이고, 조금 더 괜찮게 장식하면 700-800원(RMB) 정도이며, 1,000원(RMB) 이상이면 상당히 고급스럽게 장식 할 수 있다. 아마 우리나라의 절반이하의 금액으로 동일한 인테리어를 할 수 있는 이유가 이러한 구조적 특성에 있지 않나 싶다. 보통 임대료 가격을 결정하는 요인 중 인테리어나 가전제품의 수준이 많은 부분을 차지하기 때문에 같은 단지 내의 같은 평수라도 인테리어에 따라서 임대료 차이가 꽤 나기도 한다. 그래서 임대수익률 산정 시에는 내부시설의 감가상각도 고려하여야 한다.
마지막 차이점(5)은 신발을 벗지 않는 침대문화라는 것이다. 즉, 온돌문화가 아니라는 점이다. 따라서 거실은 대부분 대리석이나 타일 등이 많이 사용된다. 중국에 진출하는 건축자재 사업자들은 이점을 고려해야할 것이다. 따라서 요즘 중국 현지의 한국인들은 온돌문화로 아파트를 많이 개조하곤 한다. 이러한 생활문화의 차이로 중국인이 한국 온돌식 집에 들렀을 때는 신발을 벗는 것에 대하여 곤혼스러워 하는 경우를 종종 볼 수 있다. 이러한 기본적인 차이점들을 잘 알면 아파트에 본인이 거주하거나 투자하거나 또는 개발사업에 참여할 때 중국시장을 이해하는데 큰 도움이 되리라고 생각한다.
중국에 몇 일간 일정으로 다녀왔습니다.
이번이 첫번째는 아닙니다만 본격적으로 알아보기 위해서 다녀왔습니다.
중국에도 경매는 있습니다.
현재 수익률은 많이 높은 상태입니다.
여러가지 면에서 좋은 점이 많은 것이지만 걸리는 부분도 꽤 많습니다.
판단은 본인이 하시기 바랍니다.
가까운 곳이지만 멀다면 먼 곳이 되겠습니다.
좋은 것이 있다면 중국은 경매낙찰율 자체가 많이 떨어지고 북경과 상해 등 중국의 도시 발전가능성은 무궁무진하다는 장점이 있습니다.
나쁜점은 투자를 함에 있어서 법변경으로 인한 여러가지 제한이 있다는 점입니다.
외국인의 부동산 투기로 인한 급등 때문에 2006년 10월 이후로 외국인의 투자제한이 되었다는 점입니다.
즉 외국인이 중국에서 부동산을 사려면
1. 1년이상 거주를 하고 거류증이 있는 사람.(북경은 1년, 대련 등 다른곳은 더 많은 년수를 채워야 하며 도시마다 다름)
2. 내자법인(중국인 명의로 된 법인) - 말에 어패가 있습니다만 중국인 명의로 일단 법인을 내고 부동산을 사고파는 것.
3. 외자법인(외국인 명의로 된 법인)
이런 조건을 만족해야 한다는 점입니다.
그러므로 현재 여권만 가지고 불법적으로 브로커를 통해서 거류증을 발급받고 사는 것은 현재 불가능 합니다.
그래서 위의 3가지 중 한가지를 가지고 투자를 해야 한다는 점입니다.
그리고 대출에서 문제가 될 수 있습니다.
법인을 내서 한국에서 경락잔금 대출을 받으면 거의 대출이 안나오는 단점이 있는 반면에 중국은 개인보다는 법인이 많이 나온다고 합니다.
그렇지만 은행과 거래가 거의없는 신설법인은 사실상 대출을 받기가 곤란합니다.
그리고 중국은 현재 경락잔금 대출이 없다고 보시면 됩니다.
아파트같은 경우는 잔금 납부일을 대개 3일 줍니다.
그러므로 낙찰가가 2억원의 아파트라면 2억원을 가지고 중국에 들어가야 한다는 점입니다.
그래서 낙찰받고 바로 돈을 집어넣어야 한다는 것이죠.
일단 중국경매의 플로우 차트를 그리자면 우선 경매청이 있고 그 아래 경매대행사를 하는 곳이 있는데 경매대행사에서 경매청의 위탁을 받아 경매를 진행하게 됩니다.
그러므로 경매대행사에 낙찰가의 5%를 수수료로 지급합니다.
게다가 우리나라의 취등록세가 3%정도 되는데 이럴 경우 일단 8%이상의 돈이 들어간다고 보시면 됩니다.
게다가 경매브로커를 이용할 경우 다시 5%를 추가로 요구하는데 그럼 다 합쳐서 13%가 될 것입니다.
1억이면 1천3백만원이 추가로 들어가게 되는 것이죠.
북경이나 상해의 아파트 가격은 현재 가장 비싼 지역은 평방미터당 4만원(위엔화) 정도 하는 곳도 있습니다만 전체적으로 보면 비싼 지역은 평방미터당 3만원(위엔화) 정도 한다고 보시면 되고 평당 몇 천원짜리도 있습니다만 약 1만원 정도면 괜찮은 아파트도 많이 살 수 있습니다.
1만원(위엔화)이고 100평방미터(30평정도)이라면 우리나라로 따지면 약 평(3.3평방미터)당 3백9십만원 정도 되는 것이고 100평은 1억3천정도 된다고 보시면 됩니다.
3만원(위엔화)이고 100평방미터(30평정도)이라면 약 평(3.3평방미터)당 1300만원 정도 된다고 보면 되고 100평은 3억9천정도 되겠죠.
북경이 아직도 상해보다는 쌉니다.
오래전부터 경제중심지였던 상해가 정치중심인 북경이 싼것이라고 보입니다.
아직 유사낙찰사례 등 데이터 들이 쌓이지 않았기 때문에 정확히 알 수 는 없지만 대체적으로 시세의 70% 이하에서 낙찰이 된다고 보시면 됩니다.
물론 이하에서 낙찰이 될 수도 있고 그 이상에서 될 수도 있습니다.
물건에 따라서 다르고 지역에 따라 다른 개별성이 강한 경매시장입니다.
현실적으로 투자를 하려면 어려운 점이 좀 많습니다만 하나하나 더 자세히 들어가 보죠.
일단 좀더 싸고 좋은 물건을 접하려면 중국쪽 경매대행사와 직접 붙어야하는데 사실상 말이 안통한다는 점입니다.
말이 안통한다는 것은 스스로 경매를 찾아서 하기가 힘들며 낙찰을 받고 부동산에서 매매를 하고 그외에 여러가지들을 해야 하는게 좀 힘듭니다.
할수 없이 현지의 지인을 이용해야 합니다.
아니면 경매브로커를 이용해야 하는데 그 비용이 5%이니 2억이면 1000만원입니다.
적은 비용이 아닙니다.
법인을 만들어야 하는데 내자법인을 만들면 소유권에 관한 제반 문제가 있고 법인의 경우 대출이 쉽게 나온다는 보장이 없다는 것이죠.
외자법인도 또한 중국에서 허가 문제 등 문제점이 산재해 있다는 점이죠.
좀더 디테일하게 들어가면 법인을 내는 비용이 일단 부동산 관리 등으로 들어가면 1백안원(위엔화) 한국돈 1억3천만원 정도가 들어가는데 뭐 이것은 대신 주금납입을 해주는 곳이 있다고 하더군요.
그리고 경락후 경락잔금 대출이 없기 때문에 낙찰 후 큰돈이 들어간다는 단점이 있습니다.
그리고 멀기 때문에 시간이 없는 일반 직장인들은 하기가 힘듭니다.
그러나 단점만 있는 것이 아닙니다.
물론 장점도 있습니다.
중국인들은 경매에 나온 집은 일단 망한 집에 대한 개념을 갖고 있어서 낙찰가가 많이 떨어진다는 장점이 있습니다.
중국의 부동산이 향후 대세 상승에 있다고 볼 수 있습니다.
북경올림픽 상해 엑스포를 비롯한 여러가지 호재들이 있으며 향후 서울보다는 훨씬 위상이 있는 도시로 커나갈 것입니다.
중국의 부동산이 GNP대비 30평이 4억에 육박하면 비싸다고 볼 수 있는데 그 들의 상위 10%는 우리나라의 전체 인구를 3배가량 육박합니다.
한달에 10만원 버는 사람이 있는 반면에 하루에 1000만원씩 쓰는 사람도 있습니다.
명도를 할 필요가 없습니다.
중국은 경매가 진행되기 전에 모든 집을 비우고 명도문제를 해결한다음 봉인을 하고 낙찰과 동시에 소유권 이전 집키 등을 받을 수 있습니다.
권리분석이 필요없다는 장점도 있습니다.
중국 공산당이 다 해결해 준다는 것이죠.
여러가지 장점과 단점이 있지만 장점이 더 있어보입니다.
중국 부동산 경매투자에 관해서 아는만큼 쓰겠습니다.
일단 경매투자를 하려면 중국 부동산 경매가 어떻게 진행되는지에 대해서 알아야 할 것 같습니다.
1편에서 말씀드렸듯이 경매는 중국법원에서 진행하지 않습니다.
1) 중국경매청 = 경매대행사에 물건을 주고 위임함
2) 경매대행사(북경, 상해 등) = 공고, 진행, 낙찰에 관한 모든 것
3) 일반인(중국인), 내자법인, 외자법인 = 경매참가
그러므로 우리가 개인적으로 낙찰을 받으려면 경매청과는 하등 상관이 없고 경매대행사를 잘 알아야 할 것입니다.
그러나 경매대행사에서 물건을 받으려면 쉽지 않다는 것이 결론입니다.
우선 경매대행사에서 공고를 하게 되어있는데 북경에만 해도 800개가 넘는 지방신문사가 있다고 하더군요.
그런데 그것을 찾는것이 쉽지 않을 뿐더러 경매공고를 보아도 쉽게 할 수 가 없다고 하더군요.
심지어 경매공고는 짧게는 두줄 정도 나는 경우도 있는데 이러한 경우 거의 찾기가 거의 불가능하다고 할 수 있습니다.
그래서 쉽게 경매낙찰대행사(이하 브로커)를 이용하는데 이것은 일본에서 먼저 시작되었다고 하더군요.
모리라는 회사가 있는데 주로 중국경매에 대해 취급을 하는데 일본의 현지인들을 데리고 와서 그들을 경매에 참가시키고 낙찰받게 통역이나 물건 등을 보여주고 낙찰 후 명의이전 및 법인을 만들고 대출까지 원스톱으로 해주는 경우입니다.
물론 이렇게 하고 브로커는 얼마의 수수료(약5%)를 챙깁니다.
한국에서도 이러한 것이 생기려고 하는 중 같습니다.
그러나 이러한 것보다는 직접 중국의 경매대행사와 컨택하여서 낙찰을 받는 방법도 좋은 방법이라고 보입니다.
이러한 경우 두가지 장점이 있는데 우선 5%의 수수료를 아낄 수 있고 둘째로 자기가 원하는 물건을 찾을 수 있다는 것이죠.
예를 들어서 도시 중심이 아니고 약간 외곽에 싼 물건을 낙찰 받으려고 하더라도 그러한 물건들은 브로커들이 사전에 커트해버리기 때문에 물건이 있는지조차 알 수 가 없습니다.
그래서 비싸고 시내중심에 있는 물건을 위주로 소개를 받게 되는 것이죠.
물론 시내중심이 임대료가 빨리 빠지거나 팔기가 좋습니다만 시내중심일 수록 돈이 많이 들어가기 때문에 시외곽에 있는 물건을 찾아도 찾기가 힘듭니다.
그리고 브로커는 비싼것 위주로 상담을 해야 낙찰 수수료가 쎄지기 때문에 아무래도 비싼 물건 위주로 브리핑을 하는 것이죠.
직접 중국의 경매대행사와 컨택을 해야하는데 현실적인 어려움이 있습니다.
일단 중국말이 통하지 않고 시간이 나지 않으며 과연 경매대행사에서 잘 응대를 해줄까하는 의문이 들은 것은 사실입니다.
제가 아는 사람이 중국에서 사무실을 하고 있습니다.
그분께서는 중국경매대행사와 직접 컨택해서 팩스로 물건을 받는다고 하시더군요.
중국경매대행사 같은 경우 직접 찾아가보면 오히려 잘 대해준다고 하더군요.
물건을 좋은 가격에 여러사람에게 팔기 위해서라고 말입니다.
맞는 말인것 같습니다.
저같은 경우도 이번에 중국에가면 경매대행사와 직접 컨택을 하려고 했습니다.
통역이야 조선족이건 유학생이건 알바비 주면서 하면되고 경매청에다가 경매대행사 전화번호 알아보고 직접 경매대행사를 찾아다니려고 생각중이었습니다.
통역비는 그리 크게 생각지 않았고 (여기 인건비가 1달에 10만원 하는 사람들도 꽤 된다고 하더군요) 게다가 차는 아예 렌트를 해서 다니려고 했었죠. 렌트비도 그리 크지 않았습니다.
방법은 찾으면 있을 것 같다는 생각이 듭니다.
그리고 중국에서 한국으로 며칠간 들어오시는 고수분도 만날 계획이라 빠르면 다음주 중에나 나갈 수 있을 거라 보입니다.
경매대행사에서 물건을 찾는 것이 관건이라 보입니다.
물건은 많은데 우리가 눈길을 주는 물건은 대도시의 고급 아파트 뿐이라 저평가 된 것으로 눈길을 돌린다면 보물은 많을 것으로 보입니다.
저평가 된 것을 찾아서 .....
중국에서 외국인이 부동산을 사려면 조건이 있는데 조건은 다음과 같습니다.
1. 1년이상 거주를 하고 거류증이 있는 사람.(북경은 1년, 대련 등 다른곳은 더 많은 년수를 채워야 하며 도시마다 다름)
2. 내자법인(중국인 명의로 된 법인) - 말에 어폐가 있습니다만 중국인 명의로 일단 법인을 내고 부동산을 사고파는 것.
3. 외자법인(외국인 명의로 된 법인)
우선 첫번째로 거류증이나 여권만 가지고 사는 방법이 있습니다.
2006년도 10월에 관련법이 바뀌어서 그냥 여권만 가지고 사던 시대는 지났고 1년이상 거류증을 가지고 있는 사람이 주거의 목적으로 살 때만 가능하다고 했는데 사실 이러한 경우 편법은 있습니다.
우선 공산당이 거류증을 만들어 팔기도 합니다.
그리고 거류증을 불법으로 만들어주는 브로커가 존재합니다.
은행에서 대출을 받을 때 은행에서 공산당에게 부탁해서 만들어서 대출도 나오고 소유권이전도 가능하다고 하는데 사실 이러한 것들은 합법적인 테두리 내에서 이뤄지는 것은 아니기 때문에 좋은 방법은 아니라고 보입니다.
계속해서 사업을 해야하고 합법적인 틀 내에서 사업이 이뤄져야 하는데 이러한 경우 한계가 있기 때문이죠.
경매로 낙찰을 받으면 여권만 가지고도 충분히 낙찰을 받을 수 있으나 팔때나 대출을 받을 때 문제가 있다고 들었습니다. 물론 일반 매매로 살 때는 거류증이 있어야 하고요.
그래서 합법적이면서 계속적인 사업을 하려면 내자법인을 내거나 외자법인을 내는 두가지 방법이 있는데 장점과 단점 그리고 서로를 비교해서 알아보기로 하겠습니다.
둘째 내자법인
1. 장점
1) 낙찰이나 부실채권의 협의시 유리하다.
아무래도 같은 중국사람이 하는 것이니 유리할 수 있다고 보입니다.
부실채권 규모가 큰경우 내자법인은 20%에 받을 수 있지만 외자법인은 10%을 더 매긴 30% 정도에 준다는 말이 있더군요.
외국인보다는 게다가 규제에서도 어느정도 자유롭다고 볼 수 있죠.
현재 중국에서는 외국인의 부동산 투자가 부동산의 가격을 높인다고 생각을 하기 때문에 이러한 경우 규제가 좀 더 많을 것으로 보입니다.
그러나 경매에서는 푯말만 계속해서 들면서 레이즈를 하면 어차피 많이 써내는 놈이 물건을 잡는 형국이라 별 문제는 없을 것으로 보입니다.
외자법인이라고 특별히 경매법정에서 차별을 할 이유도 없고요.
게다가 부실채권이 중국 내자법인에 비해 유리하다고 생각할 수 있지만 지속적인 관계만 갖게 된다면 돈을 더 주는 곳이 더 유리한게 아닌가 하는 생각이 듭니다.
2) 대출시 유리하다.
중국내자법인은 중국에 있는 은행이나 현 중국내 은행을 통한 대출이 더 유리하다고 생각할 수 있죠.
하지만 중국이 100% 부동산 담보대출로만 대출을 하는 것이 아니라 새로생긴 법인 같은 경우 대출 심사를 할 때 지난 1년간 또는 몇년간의 실적을 요구하게 되는데 이건 내자건 외자건 전부 신규로 낸 법인 같은 경우 대출을 받기가 힘들다고 보시면 될 것 같습니다.
그럼 내자법인도 대출이 힘든데 꼭 내자법인이 유리하다 볼 수 없겠죠.
하지만 한국인이 운영하는 경매낙찰대행사가 내자법인으로 되어있는 경우가 있어서 이에 자회사 형식으로 법인을 내기도 합니다.
그렇다면 모회사의 신용도를 이용해서 자회사의 대출을 끌어 줄 수도 있습니다.
이런경우 대출에서 유리하다고 볼 수 있습니다.
3) 국내의 세금에서 유리하다.
국내의 양도소득세는 1가구3주택일 때 60%의 중과세를 매기게 됩니다.
그렇다면 중국에서 3주택이상을 사고 팔았을 때는 중과세가 없기 때문에 중국세법을 적용(약20%의 양도소득세)을 받고 국내로 들어왔을 때 다시 40%를 또 내야 한다는 단점이 있죠.
세금 때문에 해외투자했는데 전부 세금으로 다시 뜯기는 형식이죠.
국세청 홈페이지에 떠 있는 내용인데 이것이 꼭 그렇다고는 볼 수 없다는 글을 본 적이 있습니다.
다시 얘기하면 제가 정보가 부족해서 그런지 꼭 국내에서 40%를 더 내지 않아도 된다는 말이 있더군요.
더 찾아보겠습니다.
게다가 6개월에 한번씩 우리나라 주거래 은행을 통해서 국세청에 보고를 해야 한다는 말이 있습니다.
여러가지로 외자법인은 피곤하다는 것이 되겠죠.
그러나 꼭 외자법인이 불리한 것은 아닙니다.
단점
첫째 내자법인은 소유권에서 100% 자기소유가 되지 못한다.
가장 큰 단점이 되겠습니다.
2004년도 10월에 회사법이 바뀌어서 2005년도 1월1일에 발효가 되었는데 그 핵심은 동사장(즉 사장, 대표이사)을 외국인(한국인)이 할 수 있다는 것이죠.
그 전까지는 외국인이 할 수 없었기 때문에 여러모로 불리한 점이 많았고 심지어는 중국인 명의의 중국인으로 부터 회사를 빼앗기기도 했다고 하는데 회사법이 바뀌면서 대표이사를 한국인이 할 수 있기 때문에 이제는 소유권에서 안전하다는 말이 있는데 이것은 잘못된 것이란 거죠.
소유권이 불안전 하다는 것이 중국변호사의 말입니다.
내자법인 구성조건에 대표가 있고 주주가 있어야 하는데 대표는 한국인이던 중국인(조선족)이던 상관이 없으나 필히 주주는 중국인으로 하여야 한다는 것이죠.
그래서 주주가 투자자가 되는 것이기 때문에 실권은 대표가 아니라 주주에게 있는 것으로 책임 또한 주주에게 있다고 합니다.
대표는 단지 경영인 역할만 하고 중국에서 한국인으로 사업등록대표로 등록증을 받고서 투자약정서를 중국인 주주와 작성을 하고 영업을 하거나 사업을 하는 경우가 있는데 약정서의 내용은 한국인 대표가 투자한다 라고 명시를 하여도 법적으로는 빌려준 것으로 밖에 인정을 할 수가 없기에 손익이 발생하면 문제가 없겠지만 손실을 보고나 주주 임의로 처분을 해도 대표는 의의 제기를 할 수 없다고 합니다.
왜냐하면 실권은 주주에게 있기 때문이죠.
한국에서 대표와 중국에서의 대표라는 단어에 상당한 차이가 있다고 합니다.
실제 약정서에도 한국인이 대표로 100% 투자 하였다고 하여도 중요결정사항은 주주에게 있기 때문에 법적으로 승소 하기가 어렵다고 합니다.
또한 주주가 파산 신청을 하면 돌려 받기가 어렵고 대표 한국인이 주주 중국인에게 빌려준 것으로 해석 되기 때문이죠.
<법적으로 주주는 중국인으로 하여야 한다>고 명시되어 있기 때문에 대표를 중국인으로 주주를 한국인으로 할 수는 없다는 것이죠.
그래서 만약 우리가 내자법인을 세우고 투자하는 집을 살 때 본인 주주가 있어야 하고 대출을 받을 때 주주가 있어야 하며 팔때도 주주가 있어야 하기 때문에 고정 자산 투자는 극히 위험하다고 조선족 변호사가 이야기 했습니다.
특히 이익금을 외국으로 보낼 수 없고 그래서 중국인을 잘 만나야 한다고 하고 있습니다.
뭐 저 조선족 변호사 말을 100% 신뢰하고 그가 최신 법에 능통하다면 위와같이 내자법인을 내는 것은 극히 위험하다고 볼 수 있습니다.
더 많은 변호사를 만나봐야겠지만 아무래도 내자법인으로 사업을 하는 것은 힘들지 않을까 하는 생각입니다.
한국의 경매낙찰대행사 같은 경우 내자법인으로 유도를 하는데 정확히 얘기를 안해줍니다.
일단 내자법인과 외자법인과의 차이는 중국에서 출자를 하느냐 한국에서 출자를 하느냐에 따라 다르다.
즉 중국에 있는 내자법인이 출자를 하면 당신은 내자법인을 만들 수가 있고 1%정도만 자신의 회상에서 주식을 가지고 당신이 99%를 가지고 있다가 나중에 돌려주기만 하면 된다라고 얘기하는데 이건 완전히 거짓말이 되겠죠.
둘째 대표가 한국인 특히 당신이 할 수 있다고 말하면서 당신이 대표를 하고 있고 소유권을 가지고 있으니 100% 문제가 없다고 하는데 사실 위의 말을 따른다면 소유권은 중국내자법인이 가지고 있거나 법인 설립에 간여한 주주인 중국인이 100% 다 가지고 있기 때문에 소유권에서 엄청 불리하다고 볼 수 있습니다.
기껏 돈 쳐들여서 부동산 사놨더니 중간에서 중국인이 낼름 먹어버리면 정말 속터지는 일이 아닐 수 없죠.
예전에 중국에서는 음식점을 중국인만이 할 수 있도록 하게 해놨으니 당연히 중국에서 음식점 사업을 하려면 중국인 명의를 빌려야 했고 그 중국인이 호시탐탐 노리다가 한국인 주인이 행하는 불법행위나 탈세 등을 기록해놓았다가 아니면 사생활적인 문제 바람을 피운다거나 하는 치사한 문제까지도 걸고 넘어가 그들의 소유권을 빼앗는 경우가 있었는데 여기에서도 자유로울 수 없다는 것이 됩니다.
그럼 외자법인에 대해서 알아보죠.
대부분은 내자법인의 반대로 생각하시면 될 것 같습니다.
장점은 모든 소유권을 내것으로 할 수 있다고 보시면 될 것 같습니다.
단점은 수없이 많은데 장점 하나가 모든것을 커버해주며 또한 단점이 꼭 단점이라 볼 수 없습니다.
1) 은행대출이 힘들다.
대출은 내자법인이건 외자법인이건 새로생긴 법인은 모두 힘들며 외자법인의 경우 낙찰을 받고 대표의 신용을 이용해 한국에서 진출한 우리은행, 외환은행 등의 대출 창구를 알아보면 그리 어렵지 않을 수 있을 것으로도 보입니다.
2) 법적인 규제나 보이지 않는 차별을 받는다.
경매에서의 낙찰은 법적인 규제와는 별 상관이 없어보입니다.
위에서도 언급했듯이 외국인이라도 입찰의 참여는 금지되어있지 않으며 푯말을 계속들어서 높은 금액으로 낙찰을 받는 것이 외국인이건 내국인이건 따지지 않는다는 것이죠.
부실채권의 경우는 협의사항인데 내국인 외국인 따지지 않고 누가 그들과 교류가 더 있느냐를 따지는 것이지 꼭 외국인이라고 더 높은 %에서 협의가 이뤄지지는 않을 것이라 보입니다.
더 친한 외국인이 덜친한 중국인보다 나을 수 있다고 보이기 때문입니다.
3) 자국의 세법적용을 받는다.
이것도 위에서 언급했던 내용인데 꼭 그렇다고 볼 수 는 없으며 국세청에서 6개월마다 한번씩 세무조사가 나온다거나 뭐 이런 내용은 합법적인 거래를 하면 된다고 보입니다.
다만 세금문제만큼은 3주택 이상시 문제가 될 수 있다고는 보입니다.
제가 생각하기엔 잘 모르는 내자법인을 만들어 나중에 재산상 문제를 키우는 것보다는 소유권에서 안전한 외자법인이 더 좋다고 보이는데 일단 법인 문제 하나만 가지고도 이렇게 생각해야 할 것이 많네요.
하지만 법인문제만 해결이 된다면 다음으로 넘어갈 수 있을 것으로 보입니다.
중국의 경매대행사에 관해서 말씀드리겠습니다.
우리는 법원에서 경매를 진행하지만 중국은 경매청에서 경매를 하지 않고 각 경매대행사에 경매물건을 넘겨줌으로써 경매를 진행합니다.
즉 우리는 경매를 우리나라 법원에서 진행하지만 중국에서는 경매청에서 지정한 경매대행사를 통해 경매를 진행하며 법원이 아닌 호텔이나 경매대행사의 사무실 등을 통해서 경매를 진행한다는 것이죠.
그렇기 때문에 경매대행사에다 낙찰가의 5%에 해당하는 수수료를 내야 한다는 점입니다.
그래서 시세의 95%에 낙찰을 받으면 낙찰가 100%라고 보시면 됩니다.
그리고 한국의 중국부동산 경매 브로커를 이용한다면 한국경매 브로커에게 또다시 5%를 줘야 합니다.
그러므로 최대한 브로커를 이용하지 않는 것이 좋다고 보시면 됩니다.
경매대행사에서 공시를 하는데 지금까지는 주로 경매대행사의 푯말이나 신문을 통해서만 공시가 이루어진다고 보는데 사실은 그렇지 않습니다.
공시는 인터넷으로 동시에 이루어지며 상해에서 38개 정도의 경매대행사가 있는데 2군데를 빼고 대부분은 인터넷공시를 합니다.
경매협회라는 곳이 상해건 북경이건 선양이건 다 있는데 그곳의 경매대행사의 주소와 홈페이지 그리고 전화번호가 모두 나와있습니다.
그러므로 북경에 신문이 900개가 있고 그 중에서 2줄 남짓 나온다는 그래서 경매물건은 경매대행사와의 인관관계 (이하 꽌씨(關係)) 가 없으면 절대 경매물건을 받을 수 없다는 말은 거짓말입니다.
2군데의 경매대행사는 지들끼리 해먹겠다는 회사이고 그런회사는 일단 무시하셔도 될 것 같습니다.
경매대행사에서는 꽌씨가 중요한데 그러한 것은 왜냐하면 좋은 물건을 꽌씨가 없다면 주을 수 없기 때문이죠.
예를 들어보면 경매대행사는 일단 한달 전에 경매물건을 인터넷으로 공시를 합니다.
그래서 물건을 잘 살펴보니 좋은 물건을 발견했다고 칩시다.
시세보다 싸게 나온 물건을 발견했다면 당연히 그 물건을 낙찰 받으려고 준비를 하고 임장을 했으나 경매진행일에 가보면 그 물건은 취하되고 없다는 것입니다.
그러므로 꽌씨가 좋은 물건을 잡는데 있어서 아주 중요한 문제라는 것입니다.
그러나 꽌씨를 쌓기 위해서는 그들과의 관계가 좋아야 하는데 그걸 쌓기가 쉽지는 않다는 것이죠.
그들의 노는 물이 다르다는 겁니다.
받는 월급은 우리돈으로 월급을 30-40만원 정도 받으나 그들의 저녁 밥한끼가 100만원에 육박한다는 것입니다.
그리고 모두 꽌씨로 물건이 없어지는 것은 아니고 한화 1억이하의 물건은 거의 건드리지 않으며 그 이상의 금액만을 건드린다는 것이죠.
만약 10%의 경매브로커 비용을 치루더라도 꽌씨를 이용해서 좋은 물건을 잡고 싶다면 꽌씨를 이용하는 것이 좋을 수도 있습니다.
그러나 일반 물건은 그럴 필요가 없다는 것입니다.
경매브로커를 이용하더라도 꼭 꽌씨를 이용할 물건인지 아닌지에 대해서는 알아보셔야 할 것 같습니다.
그럼 입찰에 대해서 알아보죠.
경매대행사에서의 입찰은 우리나라처럼 입찰가를 써내는 기일입찰 방식이 아니라 푯말을 드는 호가입찰이라는 것입니다.
그래서 우리나라라면 최저가에서 단독입찰인데 몇 천만원을 더 쓸 수도 있을 수 있다는 단점이 있지만 중국에서는 최저가에서 단독으로 받는 다는 것을 알고 푯말을 든다면 터무니 없이 금액을 더 넣는 단점이 없습니다.
그런데 우리나라에서 왜 호가입찰에서 기일입찰로 바뀌었냐면 법정에 어깨들이 경매진행을 방해한다는 데서 이렇게 바뀐 것이죠.
그래서 예전에 경매를 하셨던 분들은 경매는 깡패들이나 하는 것으로 잘못알고 있다는 것이죠.
물론 중국에서도 이러한 깡패들이 법정에 있으며 지나치게 좋은 물건은 깡패들과 경쟁을 해야 할 수도 있다는 것입니다.
그리고 입찰보증금에 관한 것인데 입찰보증금은 우리나라처럼 최저가의 10% 이렇게 정해져있는 것이 아니라 5%가 될 수도 있고 30%가 될 수도 있습니다.
그리고 입찰보증금을 전날 까지 입금을 시켜야 합니다.
그러므로 입찰당일날 가면 단독인지 아니면 경쟁율이 어떤지에 대해 알 수 있다는 것이죠.
입찰보증금은 그날 입찰하는 4번 물건에 입찰보증금을 걸었다면 4번에만 걸 수 있습니다.
그런데 여기에서도 만약 같은날 입찰이 이뤄지는 입찰보증금이 같다면 1번물건이나 2번 물건이나 다 입찰을 할 수 있다는 것이죠.
그러나 이것은 어디까지나 경매대행사의 직원과 안면이 있어야 가능하고 만약 낙찰 후 무효처리 한다면 할말이 없다는 것입니다.
그러나 현지에서는 현지 중국인들이 이런식으로 입찰을 한다고 하더군요.
중국부동산 경매의 명도와 권리분석 그리고 대출에 관해서 말씀드리겠습니다.
우리나라는 권리분석으로 시작해서 명도로 끝난다는 말이 있습니다.
한마디로 가장 중요한 것이 권리분석이고 명도라는 것이죠.
권리분석을 잘못하면 소유권이나 입찰보증금을 날릴 수 있는 등 재산상의 큰손실을 겪을 수 있습니다.
그리고 명도를 잘못하면 임대를 놓지 못한다거나 팔지 못하는 등 이것 또한 기회비용의 손실로 이어질 수 있다는 뜻이 됩니다.
그러나 중국부동산 경매에서는 명도와 권리분석이 필요없습니다.
그러니 순전히 수익성 분석만 한다면 된다는 뜻이 됩니다.
시세분석과 현재 시장상황만 분석해서 사서 팔수 있다면 적정한 가격에 받아서 수익을 올리면 그만이라는 말이 됩니다.
장점과 단점을 가지고 있는데 장점은 외국인의 진입장벽이 없다는 말이 되고 단점은 쉽게 경쟁이 치열해질 수 있다고 보면 됩니다.
우리나라와 같이 경매대중화가 되었을 때 우리는 주로 유치권, 법정지상권, 대지권미등기, 예고등기 등 치열한 권리분석과 법리해석으로 들어가서 차별화되는데 비해서 이곳은 경매대중화가 되는 순간 법리해석은 필요없고 꽌씨만이 그 차별화가 될 것 같습니다.
우선 권리분석은 일단 경매청에서 모든 권리를 깨끗이 하고 권리적으로 문제가 없는 물건을 내준다는 것이죠.
만약 권리적으로 문제가 생기면 어떻게 할까요?
일단 이러한 모든 것은 경매대행사에서 물건을 공시할 때 모든 사항을 공시하며 자세한 설명과 낙찰 후 어떻게 할 것인가를 얘기해 준다는 것이죠.
만약 경매대행사에서 제대로 이야기를 안해주었다면 경매대행사를 통해 문제를 해결 할 수 있다고 합니다.
그러나 실제 권리분석으로 문제가 된적은 없다고 합니다.
실제 북경의 경매브로커도 한번도 권리분석 때문에 속썩인적이 없고 실제 상해에서 경매를 하시는 분의 이야기를 들어도 권리분석 때문에 문제가 생긴적이 없다고 합니다.
그러므로 권리분석에 관한 것들은 일단 안심하시고 받으셔도 될 것 같습니다.
다음은 명도인데 이것 역시 명도에 관해 문제가 없다고들 알고있습니다만 실전에서 가끔은 문제가 생길 수 있습니다.
일단 경매물건으로 나오면 경매물건은 경매청(공산당)이 봉인을 하고 아무도 들어가지 못하게 합니다.
그리고 경매를 시작하기전에 날을 정해 하루동안은 경매물건을 보여주는 날이 있습니다.
그러므로 명도저항은 생각할 수도 없다고 보시면 됩니다.
그리고 집에 물이 새는지 인테리어가 어떤지 집안이 얼마나 개판인지를 알 수 있습니다.
그러므로 잔금과 동시에 집 키를 받게 되어있는 것이죠.
그러나 명도저항이 전혀 없느냐 하면 반드시 그렇지는 않습니다.
아주 가끔이지만 봉인을 뜯고 그곳에 들어가서 사는 대책없는 사람이 있다는 것이죠.
그럼 공안(중국경찰)에 신고를 하면 되지 않느냐고 하는데 사실은 그렇지 않다는 것이 문제죠.
방산증을 들이밀며 공안에게 얘기해도 외국인이고 또한 최소한 영장이라도 발급받고 내보내야 하는데 실제로는 복잡하다는 뜻이죠.
그렇다면 어떻게 해결을 하느냐?
이러한 문제는 실제 주먹을 통해서 해결을 한다고 합니다.
자력구제로 끌어낸다는 뜻이죠.
물론 불법이지만 할 수 없다는 분위기입니다.
대출에 대해서 알아보죠.
중국경매에는 경락잔금 대출이 없습니다.
그러므로 경매로 낙찰을 받으면 일단 돈을 다 지불을 하고 나중에 시가로 대출을 받는다는 겁니다.
그러면 일단 장점과 단점이 있습니다.
일단 단점은 낙찰금 전부가 있어야 한다는 점입니다.
그리고 나중에 대출을 받아서 그 돈을 다시 뽑아야 하기 때문에 일시적으로 엄청나게 많은 돈이 들어간다는 단점이 있는 것이죠.
이 단점은 엄청난 것이어서 우리나라에서는 2억짜리 물건을 낙찰받고 경락잔금 대출로 80%까지 대출을 받으면 실제로 들어가는 돈은 1억6천을 뺀 나머지 4천에다가 취등록세 등 기타비용 1천을 합쳐 5천이면 되는데 반해서 중국은 일단 2억+900만원(취등록세4.5%)+1000만원(경매대행 수수료 5%)를 포함한 금액이 전부 필요하다는 것입니다.
장점은 이론적으로 이럴 수 있습니다.
만약 싯가 1억짜리 아파트를 받아서 50%에 낙찰을 받았다면 5천만원이 됩니다.
그러나 여기서는 우리나라처럼 경락잔금 대출이 없으니 감정가의 80%나 낙찰가의 80% 중 낮은 금액이 아니라는 것이죠.
경매로 낙찰을 받은 것은 다시 은행에서 재감정을 하게되며 시가에 최대 70%까지도 받게 된다면 대출을 받는 순간 오히려 20%인 2천만원이 남을 수 있다는 것이죠.
그러나 문제는 중국은 오로지 담보대출로만으로는 대출이 안나온다는 것입니다.
가장 나오기 쉬운 것은 개인대출로 개인의 신용도나 직업 담보 등을 종합평가해서 대출이 나온다는 것이죠.
그래서 개인대출이 쉬운데 중국에서는 외국인이 거주의 목적으로 1년 거류증이 있어야만 대출이 나온다는 것입니다.
임대의 목적으로는 힘드로 말입니다.
그러나 실제로는 아직도 거류증만 있다면 몇 채라도 가질 수 있다고 합니다.
그러나 중국정부에서 외국인의 투자가 부동산 가격의 앙등을 불러일으키고 있다고 보기 때문에 대출규제는 점점 더 힘들어질 것이라고 보입니다.
그렇다면 외자법인을 통한 대출을 받아야 하는데 실제 외자법인을 처음 만들면 어디서건 대출을 받는 것은 거의 불가능하다고 보면 됩니다.
대출의 서류를 넣으면 일단 3일안에 대출이 나올지 말지에 대해 바로 심사결과가 나옵니다.
그리고 일주일 안에 실제 대출이 나오고요.
그러므로 우리나라의 대출과 거의 같다고 보시면 됩니다.
중국의 대출 시스템은 엄청나게 선진화 되어있다고 보시면 됩니다.
게다가 이론과는 달리 시가로 다시 은행재감정이 아닌 경매를 당한 물건의 경우는 다시 경락에 관한 내용을 따져서 실제로는 적게 나온다는 말이 있습니다.
간혹 브로커가 대출을 넣고 나오는데 한달 반정도 걸린다고 그러기도 하는데 그건 손님을 우롱하는 처사지요.
대출의 여부는 3일안에 모두 쇼부가 난다는 것입니다.
그러므로 외자법인을 만들고 대출을 받기는 불가능하지만 만약 중국내 외환, 우리은행 등 우리나라 자국은행을 이용할 경우 법인의 대표명의 예금통장을 담보로 대출이 나온다고 합니다.
북경의 외환은행 지점장의 말이기도 합니다.
중국에서 경매투자를 하려면 종목을 정해야 하겠죠.
쉽게 3가지로 나뉠 수 있습니다.
일단 우리가 선호하고 잘 아는 아파트
그리고 수익성이 나오는 오피스 혹은 상가
그리고 우리에게 생소한 별장이 있습니다.
아파트에 대해서 살펴보죠.
아파트의 대출은 일반 개인에게 제일 잘나옵니다.
아파트는 대출을 이빠이 뽑으면 70%까지 가능합니다.
그러나 전부 70%가 나오는 것은 아닙니다.
조건이 맞아야겠죠.
만약 아파트를 받고 70%까지 나올것으로 생각했는데 40%까지밖에 안나오면 얼마나 황당하겠습니까?
최악의 상황까지 봐야하죠.
그러나 꼭 대출을 받을 필요는 없다고 보입니다.
단타로 치고 빠지면 되니까 말이죠.
단타가 허용되고 실제로 일어나는 시장이기 때문이죠.
그럼 대출은 최초 대출자에 한해서 모기지로 70%까지 가능하며 이 사람은 외국인인 경우 한국의 주재원이며 거류증이 당연히 있어야 하고 신용도가 좋아야 하며 부동산이 좋아야하겠죠.
그리고 최초로 받은 사람이 한번 더 대출을 받으면 60%까지 떨어집니다.
그리고 한번 더 받으면 50%까지 떨어지고 그 다음은 50%가 나오기도하고 그 밑으로 더 떨어지기도 합니다.
그래서 계속해서 대출을 받으면 신용이 걸레가 된다는 말을 하죠.
우리나라는 계속해서 대출을 받더라도 떨어지는 것이 없는 것에 비해 이곳은 대출의 비율이 떨어지는 것이 단점이죠.
그러나 외국계은행에서 대출을 받으면 꼭 그렇지는 않다고 하더군요.
그리고 외국인(한국인)인 경우 한번도 중국에 산적이 없어도 브로커를 통한 유령회사에 취업하는 형태로 거류증을 가라로 만들면 나중에 문제가 생길 수도 있으니 웬만하면 한국의 아는 중국내 한국회사를 통해 거류증을 만들어 대출을 받으면 일단 대출은 걱정 안해도 된다고 하더군요.
그럼 법인은 어떨까요?
처음 법인이 만들어졌을테니 아예 안나온다고 보면 됩니다.
아파트는 우리가 보는것처럼 그 시장가격이 정해져있으므로 시장 조사만 잘 하면 됩니다.
그리고 낙찰가 잘 써내고 그리고 잘 팔면 되죠.
그럼 오피스를 살펴볼까요.
오피스는 일단 대출이 최대 50%까지 밖에 안나옵니다.
이걸 아셔야 할 것 같습니다.
왜 그러냐하면 예전에는 사업자등록을 꼭 오피스가 아닌 아파트에서도 가능했는데 이제는 법이 바뀌어서 오피스에서만 사업자등록을 하도록 바꾸었습니다.
그러므로 아파트 등에서 사업자등록을 하고 있었던 사업자들이 갑자기 오피스를 찾게 되었죠.
그러나 오피스는 그리 많지 않으므로 오피스의 가격이 올라갔다고 합니다.
재미있는 물건이 있는데
그러나 분양받은 최초 분양자가 나 아파트로 사용할래라고 했다면 아파트용도로 바꾸어서 사용할 수 있었다고 합니다.
그런데 요즘에 오피스가 딸리는 형국이지 않습니까?
그러나 이렇게 한번 바뀐 용도는 일반매매로 아무리 사고 팔아도 다시 오피스로 바꿀 수 없다고 하네요.
그러나 경매로 낙찰을 받으면 용도를 바꿀 수 있다고 합니다.
그러니 만약 아파트인데 낙찰을 받고 오피스로 바꾼다고 한다면 그 사람은 그 용도변경에 대해 허락을 해준다고 합니다.
그런데 오피스는 개인이 낙찰을 받을 수 없으므로 법인을 내고 받거나 법인에게 팔아야 한다고 합니다.
바로 이런경우 약간만 싸게 팔아도 바로팔린다고 하네요.
다음은 우리에게 생소한 별장입니다.
별장은 우리나라처럼 그런 별장을 얘기하는 것이 아니라 별장용도로 아예 단독주택 단지를 만들어 분양하는 것을 말하는데 우리나라로 치면 타운하우스 정도라고 보시면 됩니다.
그런데 이게 문제가 많습니다.
일단 이 별장이라는 것이 시세가 무지하게 쎕니다.
거의 우리나라돈으로 따지면 10억이상이 되죠.
시세가 그렇다는 겁니다.
그런데 이런게 3억 4억까지 떨어지고 또한 30억짜리는 10억 뭐 이렇게 떨어집니다.
그래서 경매브로커들은 이러한 물건을 추천하죠.
낙찰만 받으면 돈된다.
수익률이 얼마냐?
그리고 요즘엔 별장용지가 아예 나오지를 않기 때문에 받기만 하면 그냥 잘 팔린다는 것이죠.
생각하면 그럴것 같지 않습니까?
바로 단타 매매만 해도 장난아닌 수익률이 있는데 말이죠.
그러나 여기에 함정이 있습니다.
중국인들은 별장에 아예투자를 안합니다.
중국인들의 상품방에서는 이러한 물건을 브리핑할때 고도의 전략을 쓰는데 안팔릴수록 더 높이 가격을 부른다는 것이죠.
5억에 분양하고 분양이 안되면 우리나라 같은경우 가격을 내립니다만 중국은 가격을 또 올립니다.
다음달에는 7억 그리고 또 안팔리면 10억 또 안팔리면 15억... 이런식이죠.
밖에서 보는 한국사람들 같은 경우는 어 어 하는 순간 계속해서 가격이 올리가니 당연히 빨리 사야 할것 같은데 속사정을 보면 이렇답니다.
앞에서 경비를 서는 보안에게 물어봐도 그집에 사람이 사는지 안사는지 모른다고 합니다.
40가구를 분양했는데 그중 분양된 가구는 2가구 정도 되면 많이 된다고 합니다.
아주 유명한 별장지 3-4군데를 빼고는 아예 분양자체가 안되며 아무도 살고있지 않다고 보시면 됩니다.
그 몇 십군데의 별장지 가운데 말이죠.
그러므로 별장이 경매에서 엄청나게 떨어져도 살 필요가 없습니다.
아주 인기있는 별장이 아니라면 말이죠.
사면 뭐합니까? 팔리질 않는데...
한국사람들이 경매브로커에게 잘 당하고 경매브로커가 잘 권하는 것이 별장입니다.
중국부동산 경매투자 (7) 북경지역분석
앞으로 중국에 투자하면 북경에하건 상해에 하건 둘중 하나에 해야 할 것입니다.
둘다 할 수는 없다고 보입니다.
둘 사이의 거리는 비행기로 2시간 거리입니다.
그러므로 서울에서 제주도까지 거리의 약 2배정도 됩니다.
그럼 왜 하필 상해와 북경이냐?
왜냐하면 중국의 메가시티는 북경과 상해니까요.
메가시티는 오를때 많이 오르고 내릴때 적게 내리고 세입자나 매도 기타 모든 것을 할 때 쉽습니다.
이외에도 세계의 메가시티는 다른 특징이 있습니다.
영국의 런던, 미국의 뉴욕, 한국의 서울, 일본의 도쿄 등등
모든 인프라와 경제, 정치, 문화의 중심이기 때문이죠.
그러므로 메가시티에 모든 것이 집중이 되고 메가시티만 극단적으로 발전하는 경향이 있습니다.
중국은 빈부의 격차가 세계 어느나라보다 심하고 경제성장률이 세계최고이기 때문에
메가시티가 아니면 다른 지방도시들은 짐작을 할 수 가 없기 때문입니다.
메가시티는 마치 부자와 그외의 사람을 80:20으로 나누는 것처럼 될 것입니다.
그러므로 국내도 아닌 해외 부동산투자를 하는데 있어서
이것은 금과옥조처럼 지켜야할 가장 커다란 투자원칙의 하나라고 봐야 할 것입니다.
외국인이 우리나라에서 서울의 오피스 시장과 주식에서 세계적인 1등주만을 사는 것처럼 말입니다.
중국의 중산층을 약 1억5천만명 정도로 보는데
이것은 그나라 GNP의 2배-3배 정도 되면 그렇게 잡는다고 합니다.
그나라 물가수준을 고려해서 우리와는 다른 개념으로 접근을 하죠.
중국의 GNP는 약 2000달라 수준으로 우리의 기준으로 보면 굉장히 낮습니다.
하지만 중국은 우리나라보다 백만장자가 많으며 우리나라보다 세계1위의 회사가 많습니다.
그럼 본격적으로 북경의 지역분석을 하겠습니다.
북경은 환으로 구성되어있습니다.
환은 북경을 휘감아 도는 외곽순환도로라고 보시면 됩니다.
1환은 북경의 중심인 천안문 근처를 대략 3환 내는
북경의 중심상업지역과 오피스 시설이 밀집한 도심지역으로 보시면 될 것입니다.
4환부터 6환은 북경의 외곽으로 보시면 될 것인데
아직도 빈땅이 많으며 그 빈땅에서는 공사중에 있습니다.
북경의 인구는 현재 1800만명으로서
2004년도에 1300만명에 비하면 가히 폭발적이라고 볼 수 있습니다.
북경에도 우리나라처럼 2020의 자료가 있는데
목표인구가 6000만명이라고 합니다.
우리나라의 인구수준을 뛰어넘죠.
북경의 넓이는 서울의 28배인데 이것은 어디까지나 행정구역상 넓이입니다.
북경의 최소 도심이랄 수 있는 6환내의 가로지름의 거리가 28Km인데 비해서
서울의 신월동부터 미사리까지의 가로길이가 40Km로 보시면 됩니다.
그러므로 서울이 인구가 1000만명인데도 집이 부족한데
북경에 집이 부족한 것은 어쩔 수 없는 현상이며
서울의 출퇴근 가능한 거리를 수도권으로 봤을 때 용인까지로 볼 수 있습니다.
이에 비추어보면 북경은 앞으로 엄청나게 넓어질 가능성이 있다고 보입니다.
현재 북경의 투자는 소위3환로 내에서 집중적으로 이루어지는데
인구가 6000만까지 늘어나는 2020이 아니라
현재 1800만명의 인구수준도 현재의 도시역량으로는 감당할 수 없을 정도라고 보입니다.
북경은 예로부터 동쪽과 북쪽을 좋은 방위로 여겼는데
왜냐하면 천안문을 기준으로 동북쪽에 관료들이 많이 살고 있었기 때문입니다.
현재도 동북쪽으로 좋은데 물론 3환로 내에서라고 보시면 됩니다.
3환로 내에는 북서쪽부터 시작해서
오도구(대학들이 많습니다.)
야윈촌(북경올림픽이 열립니다.)
왕징(우리나라교민들이 많이 삽니다.)
그외에 북쪽으로는 창평구 동쪽으로는 통주구 서쪽으로는 해정구 남쪽으로는 대광구가 있습니다.
북경은 앞으로 북쪽과 동쪽이 아닌 동쪽과 남쪽으로 발전을 할 것으로 보입니다.
왜냐하면 북경의 60%이상은 산지이기 때문입니다.
북경의 북쪽은 만리장성이 있으며 만리장성은 험준한 산지에 지어졌습니다.
그러므로 우리나라처럼 북쪽(창평구 방향)으로는 절대 발전할 수 없고
서쪽(해정구 방향)으로도 발전할 수 없습니다.
남쪽(대광구 방향) 동쪽(통주구 방향)으로 발전할 수 밖에 없는데 이것은 이곳이 구릉지이기 때문입니다.
즉 평지가 드넓게 펼쳐져 있어서 향후 도시발전가능성을 점칠 수 있습니다.
현재 남쪽에 텐진과 북경사이에 KTX와 같은 고속철도를 놓을 계획에 있으며
텐진과 북경사이에 제2의 공항이 지어지고 얼마않있으면 개통을 합니다.
그리고 공장지역등이 남쪽에 있어서 생활여건이 많이 안좋은데
이쪽으로 경제중심으로 발전을 시킨다는 발표가 있었습니다.
이러한 결과는 아무리 북경의 주민이 남쪽의 방위를 싫어한다고 해도
도시가 발전을 하는데 있어서 이러한 것들은 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.
여러가지 여건으로 볼때 북경의 발전방향은 동남쪽으로 발전을 하며 분당과 평촌과 같은 신도시들도 이 방위를 중심으로 생길 것으로 보입니다.
북경사람들의 부동산을 보는 눈은 아직까지는 낮다고 볼 수 있습니다.
북경올림픽이 열리는 야윈촌에 북경올림픽 메인스타디움이 있고
그 옆에 수영장 그리고 메인도로 양쪽으로 환승역세권 두곳이 생기는데
그와 제일 가까운 아파트가 작년에 제일 안올랐다고 합니다.
왜냐하면 먼지나고 시끄럽기 때문이라는 것이죠.
중국에서 공사를 하면 24시간 풀타임으로 한다고 합니다.
12시간씩 막교대를 하면서 말입니다.
이런 점을 봐서도 아직까지는 낮지만 이러한 시기는 지하철이 개통되고 도시가 정비가 되는 순간부터 잊혀질 것이라 보입니다.
조던
얼마전 상해에 다녀왔습니다.
이번에는 경매입찰장에도 참관을 해봤고 여러가지를 느꼈습니다.
일정은 4박5일 일정이었는데 상해 중심부부터 상해의 외곽지역을 돌았습니다.
상해는 크게 포동지역과 포서지역으로 나뉘며
아직 포동지역은 안좋은 점이 임대가 잘 안나간다는 점입니다.
그리고 포동지역의 새로운 아파트는 한국인들이 많이 아파트를 사놨다는 점입니다.
3년 전에 30%가량 폭락을 했을 때 아파트를 사놓은 사람들이 현재는 많이 회복했음에도 불구하고 임대가 잘 안나가서 오래버티지 못하고 올해 초 입질이 왔을 때 그냥 팔았던 사람들은 손해를 본 경우가 되겠죠.
이것이 임대가 안나가는 지역에서 안좋은 점입니다.
임대수준은 포서의 구베이지역이나 새로 분양한 금수강산 지역이 북경에 비해서 훨씬 쎄다는 점이라는 것이죠.
약 36평(한국평수기준)의 아파트 임대료가 구베이 지역의 아파트를 중심으로 150만원 정도 나온다고 봤을 때 대출이자 정도는 충분히 상계하고도 남을 수준이라 보입니다.
그래서 대출만 받으면 훨씬 오래 버틸 수 있다는 점입니다.
지역의 발전은 앞으로 포동쪽에서 포서쪽으로 진행이 될 것으로 예상됩니다.
포동으 동쪽은 바다이니 더 이상 나갈 수 없고 포동의 구도심을 지나 서쪽의 소주나 항주 등과 연계가 될 것으로 보입니다.
서쪽으로는 우리나라의 하이닉스나 삼성을 비롯한 세계의 공장들이 있는 지역으로서 인구가 1억5천만명 정도가 될 것이기에 발전가능성은 훨씬 좋아보입니다.
어차피 길을 따라 발전을 할 것이고 그 길 위에 있는 지역들은 많으 발전이 있을 것이라 보입니다.
이 근처의 아파트들은 지하철 9호선이 중심이 될 것이며 이 지역들이 향후 발전에 있어서 괜찮아보입니다.
저는 이번에 상해에 들러서 이런생각을 해봤습니다.
앞으로 중국은 팍스시니카란 말이 있듯이 중국이 경제의 중심이 된다는 말이 있죠.
그러듯이 중국은 앞으로의 경제성장률이 엄청날 것이라고 보입니다.
현재는 GNP가 3000불 정도밖에 안되지만 앞으로 금방 1만불까지는 갈 것으로 보입니다.
그렇게 봤을 때 상해, 북경, 심천,홍콩 정도는 세계적인 도시가 될 것으로 보입니다.
그럼 멀리 뉴욕이나 동경까지 안가더라도 한국의 서울과 상해를 놓고 봅시다.
그럼 한국의 서울은 상해와 비교를 해봤을 때 비슷하게 될 수도 있다고 보이고 서울의 강남 아파트 가격과 상해의 중심이 되는 아파트 가격은 비슷해 질 수 도 있을 것이라 보입니다.
현재 상해의 포동 즉 황포강이 보이는 아파트는 현재도 10억 이상이 되나 이런 아파트 빼고 시내 구베이 중심의 아파트 가격은 2억에서 3억정도 입니다.
그럼 우리나라의 강남 아파트 가격이 10억이상 20억 30억 뭐 이러는데 앞으로 2-3억이 20억-30억 까지 가지 말라는 보장이 없죠.
강남의 아파트가 많이 오른 것은 최근 5년 내외로 봤을 때 앞으로 상해나 북경 선전의 아파트가 그렇게 되지 말라는 보장이 없죠.
상승랠리를 타면 순식간에 치솟을 수 있다는 것이죠.
갑자기 부자가 되는 졸부가 되는 것은 아마도 그렇게 되지 않을까도 생각해 봅니다.
제가 생각한 것이 지나치다고 볼 수도 있지만 중국은 그정도의 힘이 있을 수 있다고 생각됩니다.
다음에는 외자법인을 내고 중국경매에 직접투자에 관해서 쓰겠습니다.
조던
불황에 날로 먹는 부동산투자
이 책에서 대체적으로 과거신문 이나 부동산정책에의해 부동산 시장의 흐름을 현재를 이야기 하고 몇가지 미래를 예측해 부동산의 흐름을 중심로 부동산 투자를 해야한다는 것을 주장함.
중요부분을 요약하자면...
불황 속 호황부동산 가려뽑기
1억 원 있다면 이곳을 찍어라.
- 도심형부동산 : 향후 노령화 및 인구감소에 따른 지역은 도심형부동산으로 도심권내에서 1시간 이내로 출퇴근이 가능한 지역 및 현재 도시화가 급속하게 이루어지는 지역.
- 송파구 잠실동 일대는 향후 제2의 대치동으로(재건축 완료시 70만명) 잠실일대 토지,상가
관심 종목
문정, 장지지구는 제2 상암지구, 그린벨트 해제지역은 눈여겨 볼만하다.(남양주가운, 하남
풍산, 성남 도촌, 의왕청계, 군포부곡, 광명 소하, 부천 여월,안산 신길, 부산 고촌, 대구
울하2, 광주 진월)
2기 신도시, 판교보다 화성동탄 이다
- 판교보다는 화성이 투자대비 수익율이 높다고 함 이유는 평당분양가 판교보다 낮고
삼성전자의 공장이전
지방 신도시는 아산신도시가 0순위
-아산을 지방신도시중 최고 이유는 아산신도시는 다른 신도시 규모보다 큼, 삼상의 '삼성
디스플레이 신도시 ' 조성 , 고속철도, 교육기관 유치
수도권 한수 이남 주택시장 판도 바뀌나
-용인과 수원은 아파트의 공급과다로 향후에는 고전을 면치 못할 것이다. 그러나, 평택,오산,광명은 공급부족으로 가격상승의 가능성있음
강북뉴타운은 재개발 연장이니 너무 기대 말자
- 개발축이 남쪽으로 했기 때문에 만약 혁신 도시(행정수도 대체)가 가시화 된다면,
강북권 주택시장 큰타격을 입니다.
강북은 용산과 고양 풍동지구를 눈여겨보라.
-용산는 고속철, 미군기지이전등의 호재가 있으며,재건축이 거론되지 않는 연립, 아파트등이 관심대상이다.단, 주상복합은 신중할 필요가 있다. 공급이 많은 남양주는 상황이 어려워질것이다.
부동산 흐름의 물꼬가 바뀐다.
부동산정책에 돈이 있다
- 10,29조치이후 부동산경기가 죽었슴. 그러나 향후 분양권전매(지방도시를 중심으로)
가 단계적으로 해제될 전망
부동산 시장의 화두는 양극화와 차별화
- 인기지역및 인기상품에만 관심을.
부동산에 투자에도 단계가 있다.
- 1단계로 실수요목적의 아파트를 거래, 2단계 대한주택공상의 단지내 상가(오피스텔, 임대주택 사업은 자재) , 3단계 토지,리츠(부동산투자회사)등 간접투자상품
가격상승기나 하락기에는 발빠르게 갈아타라.
- 상승기: 타인 자본비중 상향, 현물자산에 집중매입, 투자종목갈아타는게 유리
하락기: 타인자본 비중하향조정, 리츠,부동산투자신탁등 간접투자상품선택, 아파트등
정통인기 상품선택
첫 거주지가 투자 수익률을 좌우한다.
- 첫 거주지가 향후 부동산투자에 첫걸음이 되니 첫 거주지는 인기지역을 택하며, 또한 무리를 해서라도 내집을 마련하라.
지역및 상품에 따른 규제를 확인하라
- 투기 과열지구 : 분양권 전매제한 확인, 재건축 조합원지위양도금지
투기지역, 주택거래 신고지역
분당과 일산 노후 도시전락하나.
- 분당은 향후 판교와 시너지 효과로 발전가능성이 있으며, 분당과 같은 규모의 신도시는 수도권에 더 이상 공급될 수 없다 따라서, 투자가치가 있으나, 일산의 경우 아파트데체상품인 주거용오피스텔의 공급과다로 향후 가격상승메리트는 적을 것으로 보인다.
중개업소는 항상 거짓말하는 양치기 소년
-부동산거래시 중개업소의 힘을 무시하지 말고 잘 이용해야한다. 시세는 다 중개업소에서 나온다. 중개업소와 친하게 지내라.
1주일에 한번은 경제신문부동산면을 비교.대조하라
-성공적인 부동사투자를 위해선 정보수집이 필수.
주택전세나 매매는 11월을 노려라.
-주택의 매입이나 전세는 11월에 가급적 하고,매도는 4~5월이 가장 좋다.
대치동 은마아파트,아파트 값의 바로미터
-대치동 은마아파트는 중산층의 거주지이므로, 주택시장의바로미터이다. 따라서, 은마아파트의 가격변동을 세심하게 관찰해라..
또한, 각지역적으로 바로미터가 되는 아파트단지를 눈여겨봐라..
부동산세금, 업신여겨도 된다.
-최소1년이상보유, 분양권 철거아파트는 주택으로 보지 않는다. 다운계약서는 불법이 아니다. 1년에 2회이상 팔지 말자. 세무컨설팅을 받아라.
설세가 곧 경쟁력이다.
- 1가구 1주택비과세 조건 다름. 투기지역과 비투기지역의 신고기준 다름. 손해보면 세금 안낸다. 실질과세 원칙을 명심하라. 비과세 감면다름. 3주택자 2004년 말까지 집 팔아라.
분양권, 실거래가 과세, 2년 보유해야 단기 양도 아니다.
트랜드변화에 맞춘 상품별 신투자법
아파트 살때 교육만 고려해도 손해없다.
- 교육이 우선이다. 교육여건만 좋다면 다른사항은 고려하지 않아도 반은 성공이다.
- 전세가 비율이 낮은 단지,
- 강남은 대형, 기타지역은 중형으로 선택.
단, 20평대는 투자가치가 없다. 분양가가 비싸도 새아파트가 좋으며,
- 택지지구를 선택하라.
- 입주물량 많은 곳 피하라.
- 아내의 판단에 맡겨라.
- 중대형이 있는다지가 가격 상승률 높다.
재건축, 재개발...
- 재건축, 재개발에 대한 투자는 관리처분인가 후에 들어가는 것이 좋다.
-> 재건축지분매입시 체크
1. 조합원 명부확인 2. 투기과열지구에 있는지 확인 3. 잔금청산일과 매매 양도 또는
양수기준일 확인 4. 명의 변경의 기간파악 5. 예외 규정에 해당하는지 확인
-> 재건축 그래도 강남권과 대형단지가 1순위
-> 리모델링은 재건축의 대안이 될 수 없다.
1. 공사비 평당 300만원이상 2. 평형확장의 한계 3. 지하주차장 설치시 공사비 증가
및 노후아파트 지하주차장 넣는데 한계가 있다.
-> 오피스텔은 투자하지마라
-> 주상복합아파트는 수요층이 제한되어 있으므로 신중하여야 한다.
지금 주복은 공급초과 상태(대형평형의 매수가능자는 2만명이 넘지 않는다)
-> 임대주택사업은 현재 투자메리트가 없다.
양도소득세의 감면조치가 폐지 되었으며, 세금이 합산과세되는 등
세금은 증가하였으나, 수익은 줄어들었다..
-> 서비스드레지던스 상품은 사지마라. 시행업자만 배불린다.
-> 리츠상품에 투자하는 것은 안정적이며 은행금리이상의 투자수익은 거둘수 있다.
-> 땅값은 아직 더 오른다. 국내의 가용토지는 매우 적어 공급대비 수요가 많다.
정부역시 가용토지를 늘리는데에 적극적이다(택지개발지구 지정이 많아졌다)
토지에 대한 규제는 지속적으로 풀릴것이기에 가격상승메리트는 아직 많다
10년을 묻어둘 각오로 여유자금을 가지고 투자하라.
-> 기획부동산에서 사지말고 기획부동산에서 알려주는 지역을 답사한 후
현지 부동산 적극 활용후 토자매입 하자.
-> 택지지구 내 단독택지 눈여겨 볼만하다.(단 대규모 신도시내 단독주택용지만)
-> 주공단지내 상가는 파란불, 테마상가는 빨간불.
-> 가격하락기에는 경,공매는 피하라. 투자메리트가 없다
이것만 알면부동산시장 미래가치가 보인다.
국면별 유망 상품
| 연도 | 국면 | 유명 상품 | 히트상품 | 침제상품 |
| 1998년 | 제4국면 | 경매 |
분양,강남중대형, 재건축 소형 | |
| 1999년 | 제5국면 |
저밀도 재건축,분양권, 강남 브랜드 아파트 |
강남 최고급 주상복합 | 전원주택, 오피스텔 |
| 2000년 | 제6국면 | 서초 강남 20평형대 | 강남 소형 아파트 | 강북아파트 |
| 2001년 | 제1국면 | 서울 아파트 |
서울 수도권 재건축 아파트,소형아파트, 다세대, 다가구 |
|
| 2002년 |
제2국면 제3국면 |
재건축아파트, 오피스텔, 서울 아파트 |
강남 재건축 아파트, 분양권아파트,상가 |
오피스 |
| 2003년 |
제3국면 제4국면 |
펜션, 전원주택 |
강남 대형 재건축 아파트 |
다세대, 다가구 |
- 인구, 가구 변화에 주목하라
30대의 증가로 인하여 향후 중대형 평형의 아파트 수요증가 예상
20대 30대초반의 감소로 20평형대는 지속적으로 수요가 감소할 것.
- 금리와 부동산 시장의 변수
1. 모기지론의 도입은 금리 여향력을 더키우기위한 정부의 정책.
2. 금리 인사에 대비 하자
- 2007년~2008년 에는 택지개발지구의 준공시가 집중되어 있어 주택시장의 전환점이 될
것이다.
부동산시장의 3가지 시나리오
1. 규제책의완화 및 경제의 조기회복 : 2005년 하반기부터 주택의 실수요가 살아나며, 이는 벌집이론중 6국면에 조기진입하게 된다. 단, 이 경우라고 하더라도 공급과다지역은 피하라
2. 구제책의 완하는 되나 투기억제책의 지속, 경기회복이 더디게 진행되나 바닥이라는 인식은 있는경우 : 2005년까지 4국의 지속..2006년도 하반기나 2007년도에 1국면 진입..호재가 있는 토지를 중심으로 투자가 이루어질 것으로 예상..
3. 규제책의 완화는 되나 투기억제책의 지속. 경기회복 가능성이 낮은경우 : 제4국면의 지속
부동산가격은 하락을 면하기 힘들며, 수요는 더욱 위축될 가능성이 농후. 임대업 중심으로 투자가 제한될 것으로 예상.
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