‘땅값 거품만 뺐을 뿐인데….’
최근 용산국제업무지구, 판교알파돔 등 공모형 PF(민관합동개발) 사업이 땅값 조달 문제로 줄줄이 좌초 위기를 맞고 있다. 이런 가운데 공모형 PF사업으로 추진 중인 경기 하남의 대규모 아파트형공장이 ‘저렴한 땅값’과 ‘출자사간 위험 분담’을 발판으로 성공을 거둬 주목된다.
30일 부동산 업계에 따르면 경기 하남 풍산택지개발지구에 건설 중인 아파트형 공장 ‘아이테코’가 1년만에 100% 분양을 끝냈다. 아이테코는 대지면적 2만7000여㎡에 지하 4층~지상 10층 규모로 건설되며 연면적(20만여㎡)이 63빌딩(16만㎡)보다 크다.
아이테코는 지난해 분양을 시작해 현재 분양이 완료된 상태이며, 내년 1월 입주할 예정이다. 업계에서는 지금같은 불경기에 초기 분양에 성공한 만큼 개발이익 규모만 수백억원대에 이를 것으로 보고 있다.
- ▲ 하남시아파트형공장 아이테코의 완성 후 예상모습./하남도시개발공사 제공
그렇다면, 아이테코가 극심한 부동산 경기 불황에도 성공한 비결은 뭘까.
우선, 이 사업은 국내 최초로 건설 투자자 없이 재무적 투자자들로만 구성됐고, 건설사의 지급보증이 없다는 점이 특징이다. 일반적으로 공모형 PF사업은 공공기관이 땅을 내고, 금융기관은 돈을 빌려준다. 건설사는 빌린 돈에 대한 지급보증을 서주고 공사를 진행하는 방식을 취하고 있다.
그러나, 아이테코는 하남도시개발공사, 미래에셋증권, 산업은행, 한국교직원공제회 등 건설사를 제외한 재무적 투자자들이 자본금 10억원을 출자해 만든 ‘미래KDB에코시티’가 사업을 추진하고 있다. 지분율은 미래에셋증권 55%, 하남도시개발공사 20%, 산업은행 17%, 한국교직원공제회 8% 등이다.
미래KDB에코시티 관계자는 “기존 공모형 PF사업과 달리 건설 시공사의 지급보증을 담보로 하지 않고 사업을 진행하고 있다”고 말했다. 아이테코의 시공사는 벽산건설과 KCC건설로 지급보증을 제공하지 않았다. 실제로 재무적 투자자들이 총 사업비 2400억여원 중 1650억원을 프로젝트 파이낸싱 방식으로 직접 조달했다.
또 다른 성공요인은 땅값에 있다. 현재 대부분 공모형 PF사업의 경우, 공공기관은 땅을 최대한 높은 가격에 팔고 금융기관은 빌려준 돈에 대한 높은 이자를 받고, 건설사는 사업비보다 높은 가격에 아파트나 상가를 분양해 수익을 챙기는 구조였다.
문제는 지금같은 부동산 경기 침체에는 높은 가격에 분양을 할 수 없기 때문에 수익은 커녕 적자가 뻔히 예상돼 금융기관이 대출을 꺼려 땅값마저 조달하지 못하는 경우가 속출하고 있는 것.
아이테코의 경우, 하남도시개발공사는 땅을 원가 수준에 내놓는 대신 나중에 이익이 발생하면 이를 회수하기로 했다. 미래에셋증권 등 재무적 투자자들도 건설사 지급보증이 없는 위험을 감수하는 대신 대출금에 대한 수수료에 사업이익의 일부를 가져가는 방식을 선택했다. 출자자들이 사업 리스크를 분담한 것이다.
건설사에 지급보증을 요구하지 않고 단순 도급만 맡기면 공사원가가 낮아진다. 아이테코의 경우 지급보증이 있을 때 건설비용은 3.3㎡당 240만 원 정도지만 단순 도급으로 해 180만 원으로 낮췄다. 여기에 하남도시개발공사가 땅을 싼값에 제공해 3.3㎡당 430만 원에 아파트형 공장을 분양할 수 있었다.
인근에 있는 아파트형 공장의 평균 분양가(3.3㎡당 500만~550만원)보다 15% 이상 저렴한 수준이다. 하남도시개발공사 관계자는 “아파트형 공장 수요자들은 일반적으로 준공이 임박했을 때 분양을 받는다”며 “1년 만에 분양을 완료한 것은 이례적인 일”이라고 말했다.
업계에서는 이번 사례를 공모형 PF의 대안 중 하나로 평가하고 있다. 산업은행 관계자는 “현재 산업은행이 진행하는 공모형 PF는 30개 정도인데 아이테코는 수익이 나는 몇 안 되는 사업 중 하나”라며 “사업 방식이 매우 선진화된 사례”라고 말했다.
26개 사업 대부분 첫 삽도 못 떠… 판교 '알파돔시티'도 무산 위기
- 전재호 조선경제i 기자 jeon@chosun.com ▶기자의 다른 기사보기
입력 : 2010.08.07 03:33
민관개발사업 지지부진… 부동산 경기 지나치게 낙관
금융권은 대출 꺼리고 정부 '컨트롤타워'도 없어… "짓고 보자"경쟁… 공급 넘쳐
2000년대 초부터 추진된 민·관(民·官) 합동 개발사업은 용산국제업무지구를 포함해 30개 정도. 그러나 지금까지 사업이 제대로 완료된 것은 4개뿐이고 나머지 사업은 대부분 첫 삽도 못 뜨고 있다. 민·관 합동 개발사업은
한국철도공사(코레일),
한국토지주택공사(LH)와 같은 공기업이 땅을 공급하고 민간 금융회사 및 건설사가 자금을 대고 공사를 진행하는 방식이다.
총사업비 규모가 5조원대로 용산에 이어 두 번째로 큰
경기도 판교신도시 알파돔시티도 무산 위기에 처해 있다. 알파돔시티는 판교신도시 내에 백화점, 호텔 등을 짓는 사업으로 개발사업자인 '판교알파돔PFV'가 토지 중도금 4248억원을 내지 못해 계약 해제 위기에 놓였다.
파주 운정신도시에 2조원 이상을 투입해 주거, 업무, 상업시설을 지을 예정이었던 유니온아크도 자금 조달에 실패, 사업기간을 2년 연장해 달라고 최근 사업 발주기관인 LH에 요청했다.
민·관 합동 개발사업이 줄줄이 좌초 위기에 놓인 이유는 사업 추진 당시 부동산 경기를 지나치게 낙관했기 때문이다. 실제 알파돔시티의 경우 사업을 처음 계획했던 2007년 당시 상가 분양가를 3.3㎡(1평·연면적 기준)당 3000만원으로 책정했다. 그러나 부동산경기가 꺾이면서 현재 이 주변 상가의 시세는 3.3㎡당 1600만원 수준에 불과하다. 당초 사업 계획에 따라 분양을 하면 미분양이 뻔히 예상되는 상황. 이 때문에 돈줄을 쥔 금융권이 대출을 꺼리고 있다.
전문가들은 정부 차원의 컨트롤타워 없이 중구난방식으로 사업을 벌인 것도 사업 중단의 한 원인이라고 분석하고 있다. 지난 2006년 이후 추진된 민·관 합동 개발사업은 총 21개. 이 중 수도권에만 15개나 된다. 경기도 동탄 1신도시에 복합단지를 짓는 메타폴리스는 아파트 분양만 끝낸 상태에서 4년째 사업이 겉돌고 있다. 사업 계획을 무리하게 짠 탓도 있지만
국토해양부가 사업지 바로 앞에 1신도시보다 규모가 2배 이상 큰 동탄 2신도시를 개발한다고 발표했고, 경기도도 주변 지역에 에콘힐이라는 이름의 대규모 복합단지를 짓는 계획을 밝히는 등 과잉 공급했다. 건설산업연구원 김현아 연구위원은 "대부분 사업이 개발 계획이 비슷한데다 동시 다발적으로 동일한 권역에서 사업이 추진돼 수익성이 크게 악화됐다"며 "중앙정부 차원의 교통정리가 필요하다"고 말했다.
[위기의 민관개발]알파돔..무리한 사업분석
- 전재호 기자 jeon@chosun.com ▶기자의 다른 기사보기
입력 : 2010.05.11 13:05 / 수정 : 2010.05.11 13:29
알파돔 시티는 전체 사업비의 5분의 3을 주상복합 아파트와 상업시설 분양대금으로 충당할 계획을 짰다. 이런 사업 계획을 짤 때 가장 중요한 점은 미래 가치를 현재 가치로 정확하게 계산하는 것이다.
계획서 작성시점과 실제 자금 투입시점에는 통상 2~3년 이상 차이가 생기기 때문에 계획서가 제대로 만들어져야 부동산 환경에 변동이 생겨도 예정대로 진행될 수 있다. 그러나 알파돔시티는 땅값에 많은 금액을 쓰는 바람에 사업 계획서를 무리하게 짤 수 밖에 없었다는 지적이다.
◆주상복합 아파트는 경쟁력 충분
판교 알파돔시티 계획서상 알파돔 주상복합 아파트의 총 연면적은 14만6013㎡(4만4246평), 총 분양수입은 7116억 원으로 잡혀있다. 연면적 3.3㎡(1평)당 단가는 1600만 원 가량. 연면적은 소비자들이 실제 사용하는 전용면적 외에 계단, 엘리베이터와 같은 주거 공용면적, 기계실, 지하주차장 등의 면적도 합산한 것이기 때문에 전용면적과 주거 공용면적만을 더하는 분양면적으로 하면 분양가격은 이보다 높을 것으로 추정된다.
가령 일반적으로 112㎡(34평)짜리 아파트의 3.3㎡당 분양가가 1000만 원이라고 하면 이는 전용면적과 주거 공용면적만을 합한 공급면적을 기준으로 한 것이다. 그러나 기계실, 지하주차장 등을 다 합한 연면적은 150㎡(45.5평)가 넘기도 해 연면적을 기준으로 하면 분양가는 3.3㎡당 740여 만 원으로 떨어지게 된다.
일반적으로 1가구의 공급면적은 연면적의 70~80% 수준이기 때문에 이를 판교 알파돔시티에 적용해 보면 주상복합 아파트의 공급면적 3.3㎡당 분양가는 2000만 원 안팎이 될 것으로 추정된다. 현재 판교 신도시의 일반 아파트 가격은 3.3㎡당 2300만~2500만 원을 호가해 주상복합 아파트를 2000만 원에 분양한다고 해도 사업성은 충분하다는 게 업계의 평가다.
◆상업시설은 “수익성 불투명”
문제는 상업시설이다. 알파돔 시티는 계획을 짜면서 주상복합 아파트와 상가, 중심상업블록의 상업·업무 시설을 분양 및 매각해 자금을 회수하기로 했다. 일반 분양하는 상업시설은 주상복합 상업시설, 중심상업블록의 상업시설로 총 분양가격은 1조1300억 원으로 계획했다. 기관 투자자와 기업에 매각하는 시설은 주상복합 오피스, 중심상업블록의 상업·숙박·업무 시설로 매각 대금으로 회수할 금액은 총 3조1223억 원에 달한다.
회수할 자금이 많다보니 상업시설의 분양가격을 높게 매길 수 밖에 없었다. 이 때문에 사업성 평가가 제대로 이뤄졌는지도 의문이다. 판교 알파돔시티는 상업시설 등의 분양가를 책정하면서 강남, 분당 등 인기 지역을 비교사례로 꼽았다. 강남의 A상가가 3.3㎡당 5000만 원을 받으니 판교 알파돔시티는 4000만 원을 받을 수 있다고 계산하는 식이다. 판교 알파돔시티 일반상업시설의 분양가를 책정하면서 비교사례로 분석한 곳은 강남의 코엑스몰, 용산 아이파크몰, 분당 서현동·정자동 일대 상가다.
백화점은 서울 광진구의 롯데 스타시티, 신세계 강남을 비교대상으로 선정했고 멀티플렉스는 일산의 라페스타관을 꼽았다. 이들 지역은 국내에서 최고 수준으로 평가받는 지역 및 상업시설들이다. 이렇게 계산하다 보니 알파돔 시티 상가의 3.3㎡당 분양가(1층 기준·추정)가 최고 7000만 원 정도에 육박하는 것이다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “실제 분양가를 정할 때는 이들보다 가격을 낮춰서 산정했겠지만 처음부터 비교 대상이 적절했는지는 의문이 든다”고 말했다.
상가 가격이 비쌀 경우 임대 수익을 맞추기가 어려워진다. 가령 전용률이 40%인 1층 상가의 경우 전용면적 33㎡(10평)를 얻기 위해선 82.5㎡(25평)를 분양받아야 한다. 3.3㎡당 분양가격이 7000만 원이라고 가정하면 전용면적 33㎡를 분양받는데 17억5000만 원이 투입되는 것이다. 이 상가에서 연 5%의 수익을 얻으려면 매월 730만 원(보증금 0원 가정) 가량의 월세가 나와야 하는데 이런 사업 아이템은 흔하지 않다는 게 선 대표의 설명이다. 결국 이 가격에 분양하면 미분양이 날 것으로 판단한 금융권은 대출에 신중해질 수 밖에 없게 된다.
[위기의 민관개발]수십조 사업 전면중단 위기
- 전재호 기자 jeon@chosun.com
입력 : 2010.05.11 13:04
용산국제업무지구 개발, 판교 알파돔시티 등 총 사업비 규모가 수십조 원에 달하는 민관합동 공모형 PF(Project Financing) 사업 대부분이 최근 자금 조달 길이 막히고, 부동산 경기가 침체되면서 전면 중단될 위기에 빠졌다. 공모형 PF사업이란 민간기업과 공공기관이 돈과 땅을 합쳐 대규모 주거·상업·업무시설 등을 복합 개발하는 사업이다.
11일 관련 업계에 따르면 총 사업비만 5조원에 달하는 판교신도시 알파돔시티는 최근 사업 규모를 전면 재조정하는 작업에 돌입한 것으로 확인됐다. 알파돔시티 관계자는 “현재 시장 상황 등을 놓고 볼때 당초 계획대로 사업을 진행하기가 어렵다고 판단하고 있다”고 말했다.
사업비만 30조원에 달하는 사상 최대 규모의 민관합동 개발 사업인 용산국제업무지구 프로젝트도 자금 조달을 놓고 출자회사간 이견이 좁혀지지 않아 3월말 이후 토지중도금을 내지 못하고 있다.
◆10년간 31개 프로젝트 중 단 4건만 완료
2000년대 초부터 현재까지 추진된 공모형 PF사업은 총 31개. 이 중 사업이 완료된 프로젝트는 4개에 불과하고, 착공에 들어간 것도 4개 뿐이다. 나머지 사업들은 분양 중(3개)이거나 토지매매(7개), SPC설립(6개) 등 대부분 초기 단계에 머물러 있다.
판교신도시 알파돔시티는 최근 1조원 규모의 PF 자금 조달에 실패한 재 1년 이상 계획이 늦어면서 사업 재검토 작업에 들어갔다. 파주 운정신도시에 추진 중인 유니온파크 사업도 지나치게 상업시설을 많이 계획한 데다 건설사들이 PF 지급보증을 꺼리면서 사업이 제자리걸음이다.
화성 동탄신도시에서 진행중인 메타폴리스 프로젝트는 주상복합 아파트만 분양이 끝난 가운데 상업시설과 문화시설 등에 대해서는 언제 분양할 지도 예측하기 힘든 상황이다. 경기 광명역세권에 들어설 ‘엠사이어티’ 사업은 4년째 착공조차 하지 못한 채 기약없이 사업이 지연되고 있다. 업계 관계자는 “이미 준공된 사업장 중에서도 일부는 관리가 제대로 이뤄지지 않아 ‘실패작’이란 평가를 받고 있다”고 말했다.
◆수도권에만 15개 몰려…개발 컨셉도 똑같아
당초 민관합동 공모형 PF는 공공부문이 인·허가를 담당해 사업속도를 높이고, 민간이 자본과 아이디어를 제공해 시너지 효과를 일으킬 목적으로 추진됐다. 그러나 계획 단계에서부터 관리 단계까지 구조적으로 문제점을 안고 있다는 지적이 제기되고 있다.
전문가들은 공모형 PF의 가장 큰 문제점으로 ‘동시다발적인 추진’을 꼽는다. 지난 2006~2008년에 추진된 사업 21개 중 15개 사업이 수도권에 몰려 있다. 이 중 수도권 반경 30㎞ 이내에만 8개가 있고 나머지도 대부분 반경 60㎞안에 위치해 있다.
이들 사업장은 백화점, 할인점, 멀티플렉스 영화관, 스포츠센터 등 업종 구성이 거의 동일하다. 비슷한 사업장이 인근에 몰려 있으니 수요가 분산돼 사업자를 끌어들이기가 어려워지는 것이다. 화성 동탄에서 진행 중인 메타폴리스 사업의 한 관계자는 “나중에 공모하는 사업장이 서울과 더 가까운 곳에 들어서면 기존 사업장은 한번 망해보라는 얘기 밖에 더 되느냐”고 말했다. 이들 사업장은 사업비 대부분을 상업시설 분양으로 충당해야 하기 때문에 분양이 안되면 사업이 사실상 중단될 수 밖에 없다.
◆재무적 투자자, 사업성 아닌 담보잡고 대출
공모형 PF 참여자간 역할 분담이 불완전한 것도 문제다. 공모형 PF는 전략적 투자자, 재무적 투자자, 건설 투자자로 구성된다. LH(한국토지주택공사) 등 사업 발주처는 재무구조 안정화를 위해 금융기관 출자에 대한 가산점을 선정기준에 포함하고 있다. 용산국제업무지구 사업에서 재무적 투자자의 출자 비율은 24.6%, 알파돔시티는 32% 수준이다. 그러나 오히려 이들의 비중이 높아질수록 출자자 내에서 영향력도 증가, 대출금 회수 위험을 건설사들에게 전가하려는 경향이 나타나고 있다.
이들 재무적 투자자는 프로젝트 자체의 사업성보다는 담보를 확보하고 대출을 해주는 게 일반적이다. 이 때문에 부동산 경기가 불투명해지면 대출을 중단하게 되고 이미 약정한 금융조건도 변경할 것을 요구한다. 신영수 한나라당 의원은 “금융권은 단순한 대출자가 아니라 재무적 투자자인 만큼 위험 분담 및 재원조달 역할을 강화하도록 공모상에 지침을 마련할 필요가 있다”고 지적했다.
