임차인의 대항력 / 명도요령

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임차인의 대항력

 

 

1. 대항력(물권적 효력)의 발생

 

① 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 ｢익일 오전 0(영)시부터｣ 제3자에 대하여 효력이 생긴다(99다9981). 주택의 인도란 이삿짐을 옮기거나 열쇠를 넘겨받는 등 현실의 인도가 보통이나 간이 인도, 반환 청구권의 양도에 의한 인도를 포함한다.

 

② 자기 명의로 소유권 이전등기를 경료하고 그 주민등록 전입 신고까지 마친 후 이에 거주한 자가 그 주택을 매도함과 동시에 매수인으로부터 다시 이를 임차하여 임차인의 자격으로 이에 거주하는 경우에는 매도인의 주민등록은 그 주택에 관하여 매수인 명의의 소유권 이전등기가 경료한 이후에야 비로소 매도인과 매수인 사이의 임대차 관계를 공시하는 유효한 공시방법이 되고, 이 경우 매도인이 임차인으로서 가지는 대항력은 ｢매수인 명의의 소유권이전등기가 경료된 다음 날｣부터 효력이 발생한다(99다59306).

 

③ 주택임차인의 대항력은 전출 당시 이미 대항 요건의 상실로 소멸되고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생한다(95다30338).

 

④ 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 하며, 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 그 전출 당시에 대항 요건을 상실한다(95다44597, 86다카1695).

 

2. 대항력의 내용

① 임차 주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 그러므로 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에도 양수인에게 임차권의 주장이 가능하여 임대차 기간 중 거주와 기간만료시 보증금 반환 요구가 가능하다(86다카2076).

② 간접 점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며 임차인과 점유 매개 관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접 점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한해 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다(2000다55645).

③ 대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도·전대한 경우, 양수인·전차인이 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간(14일) 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도 받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도·전대에 의하여 임차권의 공시 방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 않고 전대 이후에도 동일성을 유지한다.

④ 주택의 임차인이 제3자에게 전대한 이후에도 그의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 위 주택의 전차인은 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 자에 대하여 동시이행 항변권을 원용하여 위 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지 위 주택을 적법하게 점유·사용할 권리를 갖게 된다(88년).

⑤ ｢갑｣이 주택임대차의 대항력을 갖춘 후, ｢을｣이 근저당 등기를 경료한 후, 다시 ｢갑｣이 전세권 등기를 한 후, ｢을｣이 경매를 신청하여 ｢갑｣의 전세권이 소멸하여도 주택임차인으로서의 대항력은 존속한다. 주택임차인과 전세권자로서의 우선 변제권은 별개의 것이다(93년).

⑥ 등기부상으로는 건물의 표제부에 '에이(A)동' 이라고 기재되어 있음에도 전입신고를 ‘가동’으로 신고한 경우, 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지가 없으며, 실제 건물 외벽에는 ‘가동’, ‘나동’으로 표기되어 사회생활상 그렇게 호칭되어 온 경우, 사회 통념상 ‘가동', ‘나동’, ‘A동’, ‘B동’은 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있어 대항력 있는 임대차로 인정할 수 있다.

⑦ 등기부상 주소는 ｢지층01호｣로 기재되어 있는 주택을 임차인이 ｢B01호｣로 전입신고를 하여 주소가 기재되었더라도 대항력을 갖춘 주민등록으로 볼 수 있다(2003년).

⑧ 임차인이 미성년자라서 그의 부친이 자신의 이름으로 임대차 계약을 체결하더라도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있다.

⑨ 주민등록은 임차인 자신의 주민등록에 한정하지 않고 처의 주민등록으로도 무방하다. 배우자 등 가족만 전입신고 한 경우, 가족의 주민등록을 남기고 임차인만 동의를 얻어 일시적으로 주민등록을 이전한 때에는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라 할 수 없어 대항력은 그대로 유지된다(94마2134, 87다카2509).

⑩ 경매나 공매에서 임차인이 보증금을 수령하기 위해 임차 주택을 명도한 것을 증명하여야 하지만 임차인이 주택명도 의무가 보증금반환 의무보다 선 이행되어야 하는 것은 아니다.

⑪ 임차 주택에는 건물뿐만 아니라, 그 부지(토지)도 포함한다(96다7595).

⑫ 주택 임대차 계약을 체결한 임차인이 전세권설정등기를 한 경우에, 따로 작성된 전세권 설정 계약서가 원래의 임대차 계약서와 계약 일자가 다르다고 하여도 계약 당사자, 계약 목적물 및 보증 금액(전세 금액) 등에 비추어 동일성을 인정할 수 있다면 그 전세권 설정 계약서 또는 원래의 임대차 계약에 관한 증서로 볼 수 있고, 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 첨부된 등기원인 계약서에 대하여 확정일자에 해당하여 전세권 설정 계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀 있다면 원래의 임대차에 관한 계약 증서에 확정일자가 있는 것으로 보고, 원래의 임대차는 대지 및 건물 전부에 관하여만 마쳐졌다고 하더라도 전세 금액이 임대차보증 금액과 동일한 금액으로 기재된 이상 대지 및 건물 전부에 관한 임대차의 계약 증서에 확정일자가 있는 것으로 봄이 상당하다(2001다51725).

 

3. 대항력의 소멸

① 선순위 담보물권자(저당권 : 89다카33043 / 가압류 : 83다카116) 등에게는 대항력을 주장할 수 없으므로 경매에 의해 임차권이 소멸하거나 대항 요건의 상실로 인한 대항력은 소멸한다.

② 주택의 임차인이 대항력을 갖춘 후 임차 주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차 보증금의 반환 채무도 부동산의 소유권과 결합해 일체로서 이전하는 것으로 양도인에게 있어서 임대인으로서의 지위나 보증금 반환 채무는 소멸한다.(86다카 1114).

 

4. 대항력의 한계

① 법인이 사원용 주택을 마련하기 위해 주택을 임차하고 그 소속 직원을 입주시킨 후 직원 명의로 주민등록을 마치고 임대차 계약서 상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 법인은 주민등록법상 자신의 명의로 주민등록을 할 수 없을 뿐만 아니라 주택임대차보호법상의 보호대상으로 되지 아니하기 때문에 주택 임차인으로서의 보호를 받을 수 없다.

② 임차권의 대항력을 갖춘 후 그 임차물에 대해 저당권 설정 등기가 경료되고 그 후에 임차 보증금을 증액하였다면 그 증액 부분은 저당권자에게 대항할 수 없다(90다카11377).

③ 유효한 공시 방법을 갖추지 못하면 대항력을 주장할 수 없어 전입신고를 잘못한 경우에는 대항력을 주장하지 못한다. 다세대주택(연립·아파트)은 동·호수까지 정확하게 신고 되어야 대항력을 주장할 수 있다. 다가구 주택에서 다세대 주택으로 용도를 변경하는 경우에는 동·호수를 기재해 재전입 신고해야 한다(2003다10940, 2002다20957, 99다66212).

④ 신축 중인 연립주택의 임차인이 잘못된 현관문의 표시대로 [1층 201호]라고 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상 [1층 101호]로 등재된 경우에는 대항력이 없다(95다177, 94다27427).

⑤ 임대차 계약서 및 외벽 표기에 따라 주민등록상의 주소를 “현일 맨션타운 104동 301호”로 하여 전입신고를 마쳤으나 그 후 위 건물이 건축물관리대장 및 등기부상으로 “에이(A)동 301호”로 표기됨에 따라, 주민등록상의 건축물 표시와 등기부상의 건축물 표시가 일치하지 않게 된 경우, 위 전입신고에 따른 주민등록은 유효한 임대차의 공시 방법이 될 수 없다(2002다66687).

⑥ 주택을 임차하여 적법한 전입신고를 마친 후에 그 대지가 분할됨으로써 주택의 지번이 변경되자 갱신된 임대차 계약서에는 새로운 지번을 표시하였으나 주민등록상 주소는 주택에 대한 경매개시결정 기입등기가 경료된 후에야 변경한 경우, 임차인은 주택에 대한 유효한 공시 방법인 주민등록을 갖추었다고 볼 수 없어 경락인에게 대항할 수 없다(2000다1549).

⑦ 주택 소유자에 대한 기존 채권으로서 ｢담보물권자에 대항할 수 없는 것｣을 주택의 매각대금에서 우선 변제 받을 목적으로 임대차의 형식을 빌려 기존 채권을 보증금으로 하여 대항력 등은 갖추었지만 실제 주택을 사용·수익할 목적을 갖지 아니한 계약은 통정허위표시에 해당하여 무효로 대항력은 없다(2000다24184).

⑧ 주택의 소유자가 아닌 명의 수탁자로서 사실상 제3자에게 임대할 권한이 있으면 등기부상 소유자인 명의 수탁자에게도 적법한 임대차를 주장할 수 있다. 반면 명의 수탁자는 임차인에게 소유자임을 내세워 명도를 구할 수는 없다(95다22283).

⑨ 매매, 증여, 경매, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차 주택의 소유권을 취득한 자 등은 위 조항에서 말하는 임차 주택의 양수인에 해당된다고 할 것이나, 이른 바 주택의 양도담보의 경우는 채권담보를 위하여 신탁적으로 양도담보권자에게 주택의 소유권이 이전될 뿐이어서, 특별한 사정이 없는 한, 양도담보권자가 주택의 사용 수익권을 갖게 되는 것이 아니고 또 주택의 소유권이 양도담보권자에게 확정적, 종국적으로 이전되는 것도 아니므로 양도담보권자는 “양수인”에 해당되지 아니한다고 보는 것이 상당하다.(93다4083).

⑩ 임차인이 전입신고를 올바르게 하였는데, 담당 공무원이 실수로 지번을 틀리게 기재한 것은 전입신고로서의 효력이 있다(91다18118). 비교할 것은 임차인이 착오로 다른 지번에 전입신고를 했다가 공무원이 직권 정정을 하여 맞게 정리되면 그 이후에 대항력을 취득한다(2003다10940, 87다카1573).

⑪ 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 등에 따라 시장 등이 직권 조치로 주민등록이 말소된 경우에는 원칙적으로 대항력은 상실되지만, 직권 말소 후 이의절차에 따라 말소된 주민등록이 회복되거나 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다. 다만, 직권 말소가 소정의 이의 절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차 주택에 관하여 새로운 이해 관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다.

 

 

 

명도 요령

 

[굿모닝충청 이영구  부동산금융경매 연구원장] 부동산경매가 시세보다 저렴한 비용으로 주택이나 토지를 구입할 수 있다는 것을 알면서도 직접 경매에 참여하지 못하는 이유 중 대표적인 사유가 명도의 위험성이다. 부동산경매로 낙찰을 받고 대금을 납부한 다음 소유권이전등기를 하였다 하더라도 주택에 입주하지 못한다면 이는 아무런 의미가 없는 일이고, 낙찰을 받으며 투자한 자금만 묶이는 결과가 되기 때문에 명도는 많은 위험을 내포하고 있다.

 

대금납부를 하고 소유권이전 등기를 하기 위해 대출을 이용해야 할 경우에도 명도에 대한 위험성이 없어야 대출을 무리없이 진행할 수 있다. 유치권이 존재해 낙찰 이후 소유권의 행사에 위험성이 있는 경우에는 금융기관에서는 담보가치의 위험성으로 인해 대출을 기피하는 경우가 많다. 명도의 위험성은 잔금대출의 어려움으로 이어져 대금 미납으로 연결될 수 있기 때문에 입찰자는 자금운용에 대한 계획을 최대한 보수적으로 운용하는 것이 좋다.

 

점유권 확보를 위해서는 기존 소유자나 임차인 등 점유자를 상대로 이사를 유도하고 이사 일정을 조율해야 한다. 원만한 해결이 된다면 좋으니 점유자가 비협조적으로 나오거나 이사의 지연이 예상되는 경우에는 원론적인 순서에 의해 대금납부와 동시에 인도명령 신청을 하여야 한다. 인도명령은 부동산의 명도를 위해 법원의 판결문을 근거로 신청하는 것으로 점유자를 내보내고 점유권을 인도하라는 법원의 명령서이다.

 

일반적으로 법원에 소송을 제기하고 약 6개월 정도의 시일이 소요되는 절차이나 법원에서 집행하는 부동산경매의 경우에는 민사집행법의 절차에 의해 낙찰자에게 인도명령판결문과 같은 권한을 부여하며 이는 대금납부일로부터 6개월 이내에 행사할 수 있다. 이를 근거로 법원 집행관실에 인도명령 송달 신청을 하면 법원은 점유자에게 인도를 명하는 안내장을 송부한다. 이 과정에서 일부 인도명령서를 받지 않기위해 이를 회피하며 시일을 지연 시키는 점유자들이 있어 주의가 요구된다. 인도명령은 점유자를 명시하여 진행되기 때문에 점유자가 다른 경우에는 다시 인도명령을 신청해야 하는 번거러움이 있다.

 

점유자의 변동을 방지하기위해 인도명령 신청시에는 점유이전금지가처분신청을 함께 진행하여 점유자의 권리가 제3자로 이전되지 못하도록 안전장치를 하는 것도 좋은 방법이다. 인도명령을 신청하여 법원의 인도명령이 송달되었음에도 점유자가 이전을 하지 않고 점유권을 행사하는 경우에는 인도명령 불복을 근거로 강제집행신청을 할 수 있다.

강제집행신청은 낙찰받은 주택에 거주하는 소유자나 임차인 등이 이사를 가지 않고 점유권을 넘겨주지 않으니 법원이 강제로 이사조치를 해달라는 낙찰자의 권리행사이다. 신청을 받은 법원은 법원과 연계된 이사짐센터와 열쇄전문가를 대동하고 사전 방문하여 강제집행할 이사규모를 파악한다. 이 경우에도 점유자가 부재시에는 낙찰자와 동반한 1인의 점유자 부재 확인 서명을 받고 강제로 문을 열고 해당 주택에 들어갈 수 있다.

 

사전 방문해서 확인한 자료를 근거로 강제 이사에 필요한 인원과 차량을 준비하고 낙찰자의 최종집행신청이 있는 경우 강제집행 기일을 지정하고 당일 현장에 방문하여 강제집행조치를 진행한다. 강제집행을 한 이사짐은 창고에 보관하고 6개월이 지나면 낙찰자는 이사짐을 동산경매로 매각하고 그 대금으로 강제집행비용과 부대비용을 청산할 수 있다. 부동산경매는 이와 같이 법원이 감정평가를 통해 그 가격을 산정하고, 집행관을 통해 부동산 물건의 현황과 권리관계를 조사하여 공개하며, 낙찰받은 낙찰자가 대금을 납부하면 소유권이전등기를 촉탁으로 진행하여 주다.

 

또한, 점유권이전에 어려움이 있으면 인도명령과 강제집행 절차를 통해 온전한 소유권을 취득할 수 있도록 명도를 지원을 하고 있으니 안심하고 경매에 참여해도 된다. 부동산은 토지구입에서 건물 건축, 임대와 매매까지 모든 과정이 법으로 이루어진 법률의 집합체이다. 그러므로 그 해당 법률을 이해하고 기본원칙을 준수하면 부동산의 취득이나 매매에 어려움이 없다. 다만 그 절차가 복잡하고 순서에따라 진행하겠다는 시간적인 여유를 갖는 것이 필요하다.

 

부동산의 값을 정하는 것은 시세가 아니라 ‘지금 당장 누가 급한가’ 이다. 부동산의 구입은 여유를 가지고 지켜보다가 원하는 물건이 나왔을 때 신속하게 구입을 하는 것이 핵심이다. 임대와 매매에 있어서도 여유있게 매물을 내놓고 기다리면 원하는 가격에 매각할 수 있지만 급하게 처분하려면 가격을 떨어뜨려 헐값에 팔아야하기 때문이다.