대주단 PF 회수 위해 2천19가구 공매 추진…1차 미분양 20가구 처분
입주민 금감원 시위 "왜 파산이냐" 헐값공매 반대·사업정상화 촉구
시행사 "채권회수·세금 안내려 파산 유도" vs 채권단·시공사 "터무니없는 억지"
(고양=연합뉴스) 우영식 기자 = 경기도 고양시 덕이지구 신동아아파트 채권단이 대출금 회수를 목적으로 2천19가구 공매 방침을 정하고 미분양 아파트 20가구 처분에 들어가자 입주민들이 크게 반발하고 있다.
시행사는 정상화 길이 있는데도 오로지 채권 회수와 세금 납부 기피를 위해 3천300여 가구에 이르는 대단위 아파트 건설사업을 파산으로 몰고 가고 있다고 주장하며 정상화를 촉구하고 있다.
채권단과 시공사는 "이미 정상화는 어려운 상황"이라며 "시행사의 주장은 터무니없는 억지"라고 반박했다.
신동아아파트 입주민 650여 명은 지난 22일 여의도 금융감독원 앞에서 집회를 열고 대주은행단(이하 대주단)의 헐값 공매 반대와 단지 정상화를 위한 철저한 조사를 촉구했다.
입주민들은 지난 15일에도 이 사업 신탁회사인 KB부동산신탁 본사 정문 앞에서 집회를 열었다.
8개 채권은행으로 구성된 대주단은 2천960억원의 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출금 회수를 위해 지난 10일과 15일 모두 4차례에 걸쳐 미분양 물량 20가구의 공매를 진행했다.
그러나 공매가 유찰돼 수의계약으로 25%가량 할인된 가격에 아파트를 처분하고 있다.
대주단은 소유권을 가진 나머지 1천999가구도 공매를 순차적으로 진행할 방침이다. 공매 대상 아파트는 전체 3천316가구 중 60%가량인 2천19가구에 달한다.
◇ 입주민 '재산권 침해' 반발…시행사 "사업 가치 더 커 정상화 길 있다"
입주민들은 대주단의 공매 강행으로 아파트 가격이 절반 이하로 떨어질 것을 우려하고 있다.
부동산 경기침체에 선호도가 낮은 중·대형 아파트를 한꺼번에 공매 처분하면 아파트 가격이 하락할 수밖에 없다는 것이다. 심지어 50∼60% 하락 전망까지 나온다.
1천억원 세금 체납에 따른 2차 피해도 입주민들이 반발하는 요인이다.
이 아파트는 국세청이 토지소유권이전청구권을 압류, 건물만 보존등기가 돼 있을 뿐 대지권 등기는 안됐다. 사실상 매매가 어려운 등 재산권 행사를 제대로 할 수 없다.
사업비 인출 통장도 국세청에 압류돼 사업 주체가 부담해야 할 미입주 물량(전체의 60%)에 대한 아파트 관리비 수십억원이 미납 상태로 남아 있다.
이 때문에 입주민들은 꼬박꼬박 관리비를 내고도 전기 요금 등 공공요금 연체로 지난 1월 단전 사태를 겪었다. 당시에는 대주단이 연체한 일부 공공요금을 납부, 일시적으로 문제가 해결됐다.
그러나 대주단이 추가 관리비 부담을 거부하고 있어 5월 또 다시 전기·가스 공급이 중단될 위기에 처해 있다.
송윤종 입주자대표회의 감사는 23일 "공매로 아파트 가격이 하락하는 것은 물론 세금 체납에 따른 압류 처분으로 기반시설 공사를 할 수 없고 토지 등기도 못하게 돼 입주민의 피해가 크다"며 "공매 강행은 세금을 안 내려는 꼼수로 대주단은 채권 회수에만 혈안이 돼 있다"고 주장했다.
입주민들은 대주단에 체납세금·관리비 납부, 도시개발사업 완료, 분양절차 정상화, 토지 등기 등을 요구했다.
시행사인 드림리츠는 공매 처분에 대해 시공사와 대주단의 이해관계가 맞아떨어진 결과라고 주장했다.
시공사인 신동아건설은 직원 명의로 320가구를 허위 분양하며 발생한 중도 대출금 1천300여억원을 해결할 목적으로, 대주단은 세금을 납부하지 않고 채권을 최대한 회수할 목적으로 각각 시행사의 파산을 유도한 뒤 공매를 강행하고 있다는 것이다.
시행사가 파산하면 세금 납부 주체가 사라진다.
또 신탁회사 명의로 아파트를 공매 처분하면 세금을 내지 않을 수 있다.
드림리츠의 한 관계자는 "애초 사업 관련 약정에 세금 납부는 대주단의 대출금 회수보다 우선한 1순위에 있었다"며 "그러나 대주단은 세금 납부를 회피할 목적으로 대출 만기 연장을 빌미로 사업비 인출 순위에서 세금을 제외하도록 약정 변경을 요구했다"고 주장했다.
이 관계자는 이어 "약정을 변경하면 조세포탈이 될 수 있어 약정변경에 응하지 않자 대주단이 만기연장을 거부하고 사업권을 박탈했다"고 강조했다.
드림리츠는 대주단이 요구했으나 거부한 수정 약정서를 공개했다.
이와 관련, 국세청은 대주단을 조세포탈 혐의로 서울중앙지검에 고소, 현재 수사가 진행 중이다.
시행사는 지난해 12월 대주단이 담보 주식에 대한 근질권을 행사, 주식 3만 주를 대주단에 넘겨 경영권을 잃은 상태다.
시행사는 지금이라도 세금을 충실히 납부하고 사업을 정상화할 수 있다고 주장한다.
분양대금 채권 7천200억원, 대출금 3천억원으로 청산가치보다 계속사업 가치가 훨씬 크다는 것이다.
시행사는 사업 정상화를 위해 2012년 532가구에 대해 분양대금 20%를 2년 간 납부유예 한다는 조건으로 분양, 이중 440가구를 입주시켰다.
그러나 시공사와 대주단은 사전 협의 없이 이뤄진 무단 입주라며 분양계약 해지 후 공매를 진행할 방침이다.
◇ 대주단 공매 강행 방침, 시공사 "시행사 주장 사실과 다르다"
대주단은 채권 회수를 위해 2천19가구 신탁재산에 대한 공매를 강행하겠다는 입장이다.
대주단을 대신해 신탁재산을 관리하는 KB부동산신탁의 한 관계자는 "은행이 회수 안된 대출금에 대한 담보권을 행사하는 것은 당연하다"며 "20가구 공매에 이어 나머지 1천999가구에 대한 공매도 진행할 방침"이라고 밝혔다.
대주단은 PF 대출금 외에 중도 대출금이 6천억원에 달하는 등 총 대출금 규모가 1조원에 육박, 더 이상 사업 정상화를 기대하기 어렵다는 점을 공매 이유로 들었다.
KB부동산신탁 측은 "PF 대출금 만기가 2년을 넘기는 등 시행사에 맡겨 문제를 해결하기에는 너무 많은 시간이 지났다"고 말했다.
시공사 신동아건설은 직원 명의 물량 해소를 위한 파산 유도에 대한 시행사의 주장은 억지라며 반박했다.
시공사는 자료를 통해 "아파트 공매 처분은 조속한 채권회수를 목적으로 한 대주단의 담보권 실행 방안으로 신동아건설은 아무런 권한이 없다"며 "2조원이 넘는 사업에 직원 물량 320가구를 처리하기 위해 공매를 추진했다는 시행사의 주장은 말도 안 되는 것"이라고 주장했다.
◇ 덕이지구 신동아아파트는
도시개발사업으로 진행된 덕이지구 신동아아파트는 2011년 3월 31일 준공, 3천316가구의 입주가 시작됐다.
이 사업은 분양률이 92%(3천24가구)에 달하는 등 사업 초기만 해도 성공적인 모습이었다.
그러나 경기침체로 입주율이 저조해지며 시행사가 2011년 11월 만기가 도래한 PF 대출금을 갚지 못하자 이해 당사자 간 갈등이 불거졌다.
이 아파트에는 현재 잔금을 완납한 1천297가구와 잔금 유예 440가구 등 1천737가구가 입주해 있다.
나머지 1천579가구는 미입주로 계약 해지를 당했거나 미분양 물량으로 남아있다.
대주단은 잔금을 완납한 1천297가구를 제외한 2천19가구를 공매 처분할 방침이다.
한편 시행사와 대주단·시공사는 조세포탈, 허위분양 등을 이유로 법적 다툼을 벌이고 있다.
'신동아파밀리에' 아파트가 공매처분 위기에 처했다. 이를 두고 시행사인 드림리츠는 "신동아건설이 해당 사업을 고의로 파산시켰다"고 주장하는 반면, 시공사인 신동아건설은 "드림리츠야 말로 계약자들을 볼모로 사실을 왜곡하고 있다"며 날선 공방을 벌이고 있다.
드림리츠는 19일 드림리츠는 19일 오전 서울 광화문 나인트리컨벤션에서 기자회견을 열고 "시공사와 대주단이 계약자의 입주 및 잔금납부와 소유권이전을 고의로 거부, 신동아파밀리에 아파트 사업을 파산시켜 공 매처분을 획책했다"며 의혹을 제기했다.
신동아파밀리에는 경기도 고양시 덕이동 일대 지어진 총 3316가구의 대단지 아파트로 지난 2007년 12월 분양됐다. 하지만 공사 중간 시공사인 신동아건설이 워크아웃에 들어간 것을 비롯해 과장광고, 사기분양, 입주지연 등의 논란이 끊이지 않았다.
신종전 드림리츠 회장은 "해당 사업은 애초 분양률이 92%에 이를 정도로 성공한 프로젝트였다"며 "신동아건설의 부실시공 및 고의적 하자보수 거부로 인해 입주가 지연됐고, 이로 인해 대규모 소송이 벌어졌다"고 지적했다.
이어 "입주지연 및 소송사태를 유발한 신동아건설이 사죄의 마음을 갖기는커녕 대주단인 농협·우리은행과 공모해 계약자들의 입주를 막고 사업을 파산 위기로 몰아넣은 뒤 아파트를 헐값에 공매처분하려고 한다"고 주장했다.
신 회장은 시공사와 대주단의 이 같은 비정상적인 행동의 원인으로 신동아건설이 임직원 명의를 빌려 허위 분양한 320가구의 처리 문제와 1000억원에 이르는 세금을 꼽았다.
그는 "신동아건설이 임직원 명의로 320가구를 분양 받아 중도금 명목으로 1300억원의 대출을 받아 공사비로 사용했는데, 사업 파산 시 이에 따른 회장의 형사책임 면책과 채무 상환 등의 이익을 얻게 된다"고 말했다.
또 "이 사업과 관련해 부가세와 법인세, 가산세 등 1000억원의 세금을 납부해야 하는데, 농협과 우리은행이 대출금 회수를 위해 최우선 순위로 집행되는 내지 못하도록 불법적인 방법으로 시행사를 파산시킨 것"이라고 강하게 비난했다.
하지만 이 같은 드림리츠 측의 주장에 대해 신동아건설에서는 전혀 문제가 없다는 입장이다. 신동아건설 측은 "입주지연은 시행사에서 공사비를 늦게 지급하면서 벌어진 일이고, 계약자 소송 역시 시행사의 허위 및 과장광고 때문"이었다고 반박했다.
드림리츠 측이 사업을 파산으로 몰고 가는 원인으로 지목한 허위 분양에 대해서도 "분양에 관한 모든 권한이 드림리츠에 있기 때문에 중도금 대출과 관련해 어떤 자금도 사용한 사실이 없고, 심지어 공사비 1600억원도 지급받지 못하고 있다"고 말했다.
세금 문제 역시 ""드림리츠가 세금 탈루를 목적으로 회계 장부를 조작한 점이 적발돼 국세청이 부과한 것으로 시행사가 1차, 신종전 회장이 2차 납부 의무자인데 대주단에 떠밀고 있는 상황"이라고 맞섰다.
신동아건설은 "시행사가 대주단의 PF 연장을 동의 받지 못해 2년 이상의 기한이익 상실 상태로 이번 공매가 원활히 진행될 시 파산될 위기에 처하자 입주를 진행한 계약자들을 볼모로 현재 진행되고 있는 사실들을 왜곡시켜 자신들의 시행이익을 지키려는 속셈"이라고 주장했다.
시행사 드림리츠가 기업회생 신청을 취하함에 따라 경기도 고양 덕이지구 신동아 파밀리에의 공매 절차가 차질없이 진행될 것으로 보인다.
31일 금융권에 따르면 최근 시행사 드림리츠가 기업회생 신청을 취소함에 따라 공매 절차가 예정대로 진행될 예정이다.
그동안 신동아 파밀리에의 피분양자 수백명은 시행사의 회생 절차에 반대하는 시위를 법원 앞에서 벌여왔다.
앞으로 채권단은 전체 3300여 가구 중 입주하지 않은 1700가구 분양자들을 대상으로 입주 의향서를 받고 할인 재분양하는 방식으로 공매 절차를 진행할 예정이다. 미분양 가구와 입주 의향서를 제출하지 않은 가구에 대해서는 일반적인 공매 절차를 진행할 계획이다. [배미정 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
