반갑습니다.
주택임대사업자 등록은 잔금후 하시면 됩니다.
그리고 취득세 감면과 재산세 감면은 2012.12.31일까지 입니다.
모든 혜택의 기산일은 임대사업자등록일 을 기준으로 합니다.
그렇다고 보면 법이 연장되지 않는 한 님께서는 지방세 혜택은 보기 어려울것
같습니다.
현행 주택임대사업자의 요건은 다음과 같습니다.
대지면적 298㎡ 이하, 주택면적 149㎡ 이하, 주택가격은 수도권은
기준시가6억 이하, 지방은 기준시가3억 이하(임대사업자등록 시점 기준)
주택을 1호 이상 5년 이상 임대하면 됩니다.
주택 임대사업자의 세제혜택은
① 취득세 감면 (지방세특례제한법 제31조 제1항)<개정 2010.12.27>
건축주로부터 최초로 분양받는 공동주택에 대하여 2012년 12월 31일까지
취득세 를 감면.
(주택취득 후 30일 이내에 임대사업자등록을 해야 감면 가능)
가. 전용면적 60㎡ 이하 취득세와 등록세를 면제
나. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(“장기임대주택”)을
20호 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가
추가로 장기임대주택을 취득하는 경우 취득세의 25% 감면
② 재산세 감면(지방세특례제한법 제31조 제3항)<개정 2010.12.27>
2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축·매입하여 임대할 경우에는 다음 각
호에서 정하는 바에 따라 2012년 12월 31일까지 재산세를 감면
가. 전용면적 40㎡이하 100% 면제
나. 전용 면적 60㎡이하 50% 감면
나. 전용 면적 85㎡이하 25% 감면
③ 종합부동산세 합산배제(비과세) (종부세법시행령제3조제1항제2호)
④ 임대주택 5년 임대 후 양도세 일반과세 6~38%(장기보유특별공제 적용)
⑤ 임대주택 외 거주용 자가 주택을 1채만 보유할 때(3년 보유 2년 거주
요건 충족 시) 해당 거주주택 양도세 비과세 (소득세법시행령 제155조 제19항)
※임대사업자 등록절차는
1. 임대주택 등기부등본(매매계약서)과 신분증 도장을 지참하고 주소지 관할
시, 군, 구 청에 주택과에 방문하여 주택임대사업자 등록을 신청하고
(처리기한5일, 취득세감면대상주택은 감면신청)
2. 임대사업자 등록증이 나오면 그걸 가지고 주소지 세무서에 방문 사업자등록
3. 그리고 임대주택 물건 지 시, 군, 구청에 재산세 감면 신청
(임대사업자등록증 사본 제시)
4. 임차인 입주 10일전 까지 시, 군, 구청에 임대조건 신고<개정 2011.8.4>
<시행일 2012.2.5> (2012. 2. 5일 이후 계약 분 또는 갱신계약 분부터)
참고가 되셨으면 좋겠습니다.
1. 부동산 임대소득세의 정의
부동산을 임대해 주고 받은 임대료인 임대 소득액에 대해서 발생하는 세금이다. 부동산을 매매 또는 양도함으로써 발생하는 소득과는 구별해야 한다. 부동산 임대소득에는 다음과 같은 경우가 포함된다.
상기 외에 전, 답의 임대로 인해 소득이 발생하는 경우는 농지세의 과세 대상이 되므로 부동산 임대소득세가 과세되지 않는다.
2. 부동산 임대소득세의 과세대상 (주택에 대한 임대소득세)
1가구 3주택 이상 소유자에게만 부과해 오던 주택에 대한 부동산 임대소득세가 1995년도분 종합소득세부터는 1가구 2주택 이상 소유자로 과세대상이 확대되었다.
고급주택이 아닐 경우 1주택 소유자는 모두 비과세 되며 2주택 소유자라도 농어촌 지역에 주택을 갖고 있거나 1주택이 국민주택규모라면 비과세 된다. 다시 말해 2주택 보유자의 경우 1주택이 전용면적 25.7평(단독주택 : 건평 35평) 이하의 경우는 비과세가 적용된다. 또한 1주택 이상이 농어촌에 소재시 농어촌 외의 지역 소재 주택을 기준으로 비과세 여부를 판단받게 된다.
주택 수를 계산할 때는 본인과 배우자의 소유 주택을 합산해야 하며 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산한다.
* 그러나 1가구 1주택자 일지라도 고급주택의 경우는 비과세 혜택이 주어지지 않는다.
3. 부동산 임대소득액의 계산 및 순수임대소득 산정
부동산의 임대 조건에는 여러 가지 형태가 있다. 매월 임대료만 받는 경우, 보증금만 받는 경우, 보증금과 월 임대료를 함께 받는 경우에 따라 각각 총 수입금액 산정 방법이 다르다.
보증금만 받거나 보증금과 월 임대료를 함께 받는 경우 보증금에 대해서는 1년 만기의 정기예금 이자액 만큼을 그 임대에 대한 대가로 정의하는데 이것을 간주 임대료라고 한다.
따라서 보증금에 간주임대료(연 9%)에 해당하는 이율을 적용하면 임대의 대가로 받은 보증금으로 1년 동안 벌어들인 수익이 산출된다. 월 임대료의 경우는 월 임대료에 12개월을 곱하면 1년 동안의 임대 소득액이 산출된다.
부동산임대소득액 = 총수입금액 - 필요경비
총수입금액이란?
부동산 등을 대여하고 그 대가로 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다. 총수입금액은 임대료와 관리비 및 공공요금, 간주임대료의 합으로 한다.
4. 부동산 임대소득세의 납부절차
단독주택이나 공동주택 등 주거용으로 사용하는 건물을 임대하고 받은 임대소득액에 대하여 부동산 임대소득세를 납부해야 한다. 부동산 임대소득이 있는 사람은 임대소득이 발생한 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지 관할 세무서에 종합소득과세표준 확정신고를 해야 한다. 이 때 다른 소득이 있을 때는 합산하여 신고하면 된다.
내게 맞는 임대사업은‥1억 있으면 도시형 생활주택ㆍ오피스텔…
5천만원 미만은 고시원…
도시형 생활주택 주차장요건 완화
업무용 오피스텔 주택수 포함 안돼
고시원, 분양자 전원 동의 얻어야
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'49 대 1'.
춘래불사춘(春來不似春)과도 같은 요즘 분양시장에 믿기지 않는 청약경쟁률이 나왔다. 대우건설이 지난 11~12일 분양한 서울 송파구 신천동의 '잠실 푸르지오 월드마크' 오피스텔이 그 주인공.89실 공급에 몰려든 청약자만 4369명에 달했다.
지난달 한원건설이 관악구 신림동에 분양한 서울시 도시형 생활주택 1호 상품인 '아데나534'(194채)도 3.5 대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 당시 1억4900만원짜리 주택에 한 명당 평균 5채，많게는 12채를 신청한 청약자가 등장했을 정도로 '큰 손'들이 대거 가세했다.
1억원 안팎의 투자비용으로 매달 고정적인 임대수익을 기대할 수 있는 수익형(월세형) 부동산에 뭉칫돈들이 몰려들고 있다. 시세차익을 노리는 부동산 투자시대는 저물고 있다는 방증이기도 하다. 투자열기에 부응하듯，상품의 종류도 다양해졌다. 월세형 부동산의 전통적인 대표주자 오피스텔，상가에 이어 도시형 생활주택과 고시원 등이 새로운 다크호스로 등장하고 있다. 선택의 폭이 한층 다채로워진 만큼 개별상품의 특성을 면밀히 따져봐야 투자수익을 극대화할 수 있다는 것이 전문가들의 한결 같은 조언이다.
◆도시형 생활주택，규제 완화로 '날개'
요즘 월세형 부동산시장을 주도하는 상품은 단연 도시형 생활주택이다. 빠른 속도로 늘어나는 1~2인 가구 수요를 겨냥，국토해양부가 지난해 첫 도입한 도시형 생활주택은 전용면적 85㎡ 이하로만 구성된 초소형 주택을 말한다. 세대 내 욕실，화장실，주방이 모두 포함된 완전한 주거기능을 갖추고 있다. 세대 내 주방을 설치할 수 없는 고시원이나 주차장 설치기준이 까다로운 오피스텔 등에 비해 상품 경쟁력이 훨씬 뛰어나다는 평가가 나오고 있다.
예컨대 지하 6층~지상 13층 규모로 설계된 오피스텔을 도심형 생활주택으로 변경할 경우 지하 주차장을 크게 줄여도 되기 때문에 지하 2층~지상 13층 정도면 건축이 가능하다는 게 업계의 설명이다. 지하 4개층만큼의 건축비가 감소돼 수익률도 그만큼 높아진다. 한 개 단지 내 공급 세대수는 20채부터 299채까지 가능하다. 통상 전용면적은 13.2㎡~19.8㎡(4~6평) 정도로 꾸며진다. 분양가는 1억~1억5000만원 선이 일반적이다. 수익률은 위치에 따라 차이가 있지만 통상 연간 7~8% 선이 가능하다.
규제완화도 속속 이뤄지고 있다. 국토해양부는 최근 도시형 생활주택의 규모를 20~150채 미만에서 20~300채 미만으로 확대해 문호를 대폭 개방했다. 서울시도 150채 미만의 도시형 생활주택에는 지구단위계획을 수립하지 않고,사업승인만으로 신축이 가능하도록 규제를 완화했다. 이렇게 되면 건축기간이 평균 3~4개월 정도 단축된다. 도심지 역세권 등의 자투리 땅을 매입,직접 개발에 나설 수도 있는 환경이 조성된 셈이다.
◆오피스텔 · 고시원 투자도 매력적
형태는 유사하지만 주택으로 분류되는 도시형 생활주택과 달리 준(準) 주택인 오피스텔과 고시원도 유망한 투자상품으로 떠오르고 있다. 고시원은 투자비용이 3000~5000만원 선에 불과한 소액투자 상품으로 각광받고 있다. 주차대수 설치기준도 연면적 134㎡당 1대 등으로 도시형 생활주택이나 오피스텔보다 건축비용이 적게 들어간다. 수익률도 그만큼 높아 연평균 8~12%에 달한다. 다만 개별 주방과 세탁실 등을 설치할 수 없어 거주여건은 상대적으로 열악한 편이다. 주차공간 부족도 단점이다.
오피스텔은 바닥난방을 전용면적 85㎡까지 확대한 데다，주방 · 욕실 설치가 가능해 주거상품으로 급부상하고 있다. 고시원이나 오피스텔은 주택이 아닌 업무시설이어서 주택 수에 포함되지 않는다. 청약저축 통장에 가입할 수도 있고 청약 시 무주택기간을 인정받아 가점을 높일 수도 있다.
부동산정보업체 부동산114의 김규정 팀장은 "서울 강남권이나 여의도 일대를 비롯해 용산 · 종로 등 도심권,분당 · 일산 신도시 등이 수요가 두터워 안정적인 임대수익을 노릴 수 있는 지역으로 꼽힌다"고 말했다.
주거용 상품은 아니지만，상가 투자에 대한 관심도 꾸준히 이어지고 있다. 상가는 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 수도권 택지지구의 단지 내 상가나 판교，광교신도시 등 인기지역의 근린상가，선임대 상가 등을 눈여겨 볼 만하다.
◆등기방식，세제혜택 꼼꼼히 따져야
수익형 부동산 투자에 앞서 짚어봐야 할 주의점도 적지 않다. 우선 고시원의 경우 구분등기가 되지 않고 지분등기만 가능한 상품이다. 고시원을 매입한 뒤 되팔 때는 반드시 분양자 전원의 동의를 얻어야 한다는 점을 반드시 유념해야 한다.
일부 분양상품은 '개별등기'라는 모호한 표현으로 투자를 유도하고 있어 자칫 상품의 성격을 정확히 모르고 투자했다가는 매도 시 낭패를 볼 수 있다.
오피스텔은 세제요건을 잘 따져봐야 한다. 주거가 아닌 업무시설로 분류되지만 사실상 주택으로 사용할 때는 실질과세 원칙에 따라 주거용으로 분류되기 때문이다. 오피스텔 외에 주택을 보유하고 있다면 다주택자로 분류돼 1가구1주택 비과세 기준에서 제외되므로 세금부담이 크게 늘어나게 된다. 이정선 기자 sunee@hankyung.com
[도시형생활주택 투자 가이드]
도시형 생활주택, 주택기금 활용하면 공사비 50% 低利대출
자금조달 노하우
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A씨는 지난달 도시형 생활주택 사업을 하기 위해 서울 성동구 왕십리동 일반 상업지역의 416㎡(126평)규모 토지를 계약했다. 도시형 생활주택 전문업체에 의뢰한 결과 9층 건물에 60세대 건축이 가능했다. 2~3층은 오피스텔(12실)，4~9층은 원룸형 도시형 생활주택 원룸형(48채)이 적당하다는 평가도 나왔다. 주차대수는 원룸형주택이 6대,오피스텔이 8대였다. 가능한 수익률은 연 7.84%로 제시됐다.
그러나 자금조달 과정에서 문제가 생겼다. 중도금 및 잔금과 공사비 조달을 받기 위해 제1 · 2 금융권을 물색했으나 대출을 받는 데 실패했다. 신용도가 낮다는 게 이유였다. B씨는 현재 토지계약금을 고스란히 날려버릴 상황에 처해 있다.
모두 자기 돈을 가지고 개발사업을 하는 사람은 드물다. 금융기관 돈을 빌려야 하는 경우가 많다. 하지만 도시형생활주택에 다양한 자금조달 방법이 있다는 걸 아는 사람은 많지 않다. 도시형 생활주택은 국민주택기금,토지담보대출,부동산신탁사를 활용하는 방법 등으로 지렛대 효과를 볼 수 있다. 자신의 상황에 맞는 차입 방법을 찾으면 보다 쉽게 도시형생활주택의 꿈을 이룰 수 있다.
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◆국민주택기금 활용
서민들의 전세난을 덜어주기 위해 국민주택기금에서 도시형 생활주택의 건설자금이 지원되고 있다. 국민주택기금을 이용할 경우 대략 공사비의 50%가 지원된다. 대출이율은 3년간 4%，3년 이후 5%로 적용된다. 대출기간은 20년이다. 상환방법은 3년거치 17년 원리금 균등분할이다.
그러나 토지주가 주택건설사업자와 공동사업을 할 경우 토지주뿐만 아니라 사업자까지 20년간 공동차주가 돼야 하고,토지소유주는 1년 이상의 주택사업경력이 있어야 한다. 또한 해당 사업부지에 설정된 담보가 없어야 한다는 점이 사업의 걸림돌이다. 이에 따라 정부는 기금을 받는 절차나 요건을 대폭 완화할 예정이다. 상황변화를 주시해야 하는 이유다. 도시형 생활주택은 금리와의 싸움이므로 가급적 국민주택기금을 받을 수 있도록 전략을 수립해야 한다.
◆토지담보대출 이용
국민주택기금으로 대출 받기가 어렵다면 토지담보대출을 이용할 수 있다. 개인적으로 담보대출을 이용하는 것도 좋지만 사업 파트너인 전문업체와 협력관계인 금융기관을 적절하게 이용하는 것도 좋은 방법이다. 신용에 따라 대출 금액의 차이가 있지만 한 사업자의 경우 최근 모 은행을 통해 토지를 담보로 해서 공사비의 70~80%를 대출받았다. 금리도 6%대로 비교적 저렴했다. 이런 경우에는 공사비를 한꺼번에 대출받는 것이 아니라 공사 진행에 따라 필요한 공사비를 나누어서 대출받아 이자 부담을 줄일 수 있다.
◆부동산신탁사도 대안
믿고 맡긴다는 의미의 신탁은 사업주체와 부동산신탁회사의 신뢰관계를 바탕으로 사업을 진행한다. 사업주체가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 사업주체의 의견과 자사가 보유한 자금과 전문지식을 결합해 신탁재산을 효과적으로 개발한다.
부동산신탁사는 사업주체의 명의를 양도받아 등기부 등본상 신탁관계로 소유권이 이전되어 있는 상태로 사업을 진행한다. 개발사업에 있어 부동산신탁사의 역할은 첫째 시행사의 리스크를 대신 떠안아 손실이 없는 상태로 만든다. 둘째로는 담보제공방식으로서의 신탁역할이다. 부동산신탁사는 은행에 대출 원리금과 이자에 대한 지급보증을 해줘 토지구입비용과 준공에 필요한 사업비를 조달한다. 또한 시공능력이 우수한 믿을 만한 시공업체에 책임준공을 약속하고 공사를 맡긴다. 입주자 모집공고 등을 통한 피분양자를 모집하고 광고대행사와의 계약절차도 도맡아 한다. 수수료는 부동산신탁회사의 업무범위 및 부담에 기초해 책정된다. 경험이 없거나 자본력이 부족하다면 부동산신탁사와 함께 일을 하는 것도 좋은 방법이다.
조성근 기자 truth@hankyung.com
도움말:수목건축 서용식 대표(02-578-3777)
도시형 생활주택 무엇이든 물어보세요
임대할까, 분양할까?
지역특성 맞춰 선택…역삼·논현동은 임대, 청담동은 분양 유리
[문] 도시형 생활주택의 분양과 임대 방식은.
[답] 도시형 생활주택사업은 임대나 분양이 되는 상품이다. 따라서 사업 초기부터 △임대 △임대 후 분양 △분양 중 어떤 방식으로 할 지 사업계획을 세워야 한다.
최근에는 임대 후 분양이 선호되고 있다. 그러나 지역적 특성에 맞게 임대와 분양방식을 선정하는 게 중요하다. 지역별로 보면 서울 강남구 논현동과 역삼동은 임대 우선지역이다. 청담동은 분양 우선지역으로 구분된다. 임대가는 최근 지어진 상품의 임대료를 기준으로 상향해 설정하는 게 좋다. 임대조건을 점검해 임대나 분양절차가 지연될 경우 가격을 낮추고 재계약 시 임대료 상승을 노리는 유연한 대응도 필요하다. 도시형 생활주택의 경우 소규모 개발인 30채 미만은 7월6일 시행예정인 주택법 개정에 따라 사업승인대상에서 제외된다. 따라서 '주택공급에 관한 규칙'을 적용받지 않으며 분양절차인 입주자 모집공고가 생략돼 절차가 간단한 이점이 있다.
[문] 입주자 모집공고 조건과 절차는.
[답] '주택공급에 관한 규칙' 제7조 제4항의 규정엔 사업주체가 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 있으나 그 대지에 저당권 등이 설정돼 있는 경우 그 저당권 등을 말소한 후에 입주자를 모집하도록 규정하고 있다. 예외적으로 사업주체가 당해 주택의 입주자에게 주택구입자금의 일부를 융자해 줄 목적으로 국민주택기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금 또는 주택구입자금의 융자를 받기 위해 저당권을 설정한 경우에는 해당되지 않는다.
도시형 생활주택을 분양하거나 임대할 경우 착공과 동시에 공개적으로 모집공고를 내야 한다. 근저당 설정이 말소된 상태에서만 입주자 모집공고가 가능하며 근저당 설정을 해지하기 위해 부동산신탁사의 역할이 필요하다.
[문] 분양가 산정기준은.
[답] 분양사업은 경기에 민감한 영향을 받는다. 판매의 노하우가 필요하므로 경험이 없는 개인에게는 어려움이 따를 수도 있다. 분양가 산정 시 고려해야 할 요소로는 우선 사업의 구도를 결정하고 건축계획을 한 다음 공사기간과 건축공사비를 측정한다.
서용식 수목건축 대표
각종 건설자금지원 현황을 파악하고 이자율을 계산해 본 다음 임대운영 시 입주율과 임대료，관리비，물가상승률，지주운영비，보수관리비，건물매수자수익률 등을 고려한다. 이를 토대로 주변시세를 고려해 임대료를 측정하고 수익률 8%에 맞춰 분양가를 산정한다. (02)578-3777
서용식 수목건축 대표
[도시형 생활주택 투자가이드]
고시원은 준공업지역 유리…부지는 좁고 긴 장방형이 좋아
● 사례로 풀어본 원룸주택 개발 10계명
발품 팔아 무조건 싼 땅 매입…준공업지역은 고시원 유리
용적률 산정때 공용공간 제외…주차대수는 탄력적 적용을
동대문구 제기동에 있는 304㎡(91.96평) 토지에 오래된 창고를 소유하고 있는 A씨.이혼,만혼,핵가족화 등으로 1~2인 가구가 늘어난다는 소식에서 임대주택의 투자 유망성을 파악하고 있던 터에 제기동 땅으로 노후 대책을 마련하기로 했다.
지난달 A씨는 도시형 생활주택 전문 업체를 찾아 개발컨설팅을 받고는 건설임대방식으로 직접 개발하기로 작정했다. A씨는 도시형 생활주택을 개발하되 제2종 일반주거지역 304㎡ 부지에 지상 1~4층을 원룸형 주택 22채를 짓기로 했다. 상품 포트폴리오는 주변 대학교 학생 수요를 감안해 전용면적 12~15㎡(3.6~4.5평)로 구성하는게 좋겠다고 판단했다. 주차장은 6대를 확보했다. 대학교 앞이라는 지역특성에 비춰 학생들의 수요가 풍부한 만큼 임대하는데 어려움이 없을 전망이다.
A씨는 토지를 갖고 있는 소유주여서 수익률 분석때 땅값이 제외돼 37%가 넘는 수치가 나왔다. 토지 소유주의 경우 일반적으로 도시형 생활주택 개발때 수익률이 25% 이상이면 도시형 생활주택을 개발할 만한 충분한 가치가 있다. 그에 비해 상대적으로 훨씬 높은 37%라는 수익률을 얻게 돼 A씨는 확신을 갖고 사업을 시작할 수 있었다. A씨의 제기동 프로젝트는 이달초 건축허가를 받은뒤 이달 중 착공에 들어간다.
정부가 소형주택 공급확대 차원에서 다양한 유인책을 내놓으면서 A씨처럼 도시형 생활주택이나 준주택을 지으려는 투자자들도 늘고 있다. 전문가들이 조언하는 투자 10계명을 정리한다.
1.땅 매입전 컨설팅으로 성공여부 검증하라
땅이 마음에 든다고 무조건 땅을 사들이기 보다 사업성에 영향을 미치는 세대수，접근도로의 방향 및 폭 등을 다각적인 분석을 통해 검증한 뒤 매입하는 것이 좋다. 부지가 어떤 위치에 있느냐는 향후 임대 등을 통해 수익을 거둘때 매우 중요한 변수가 되므로 토지매입 전 컨설팅 절차를 밟는 것이 매우 중요하다.
2.무조건 싼 땅을 구입하라
땅값은 투자비의 60~70% 정도를 차지하기 때문에 향수 수익에 결정적으로 작용한다. 직접 발품을 팔고 적합한 땅을 수시로 체크하면서 준비하는 자세가 필요하다. 경매나 급매를 통해 구입하는 것도 좋다. 토지 매입은 순발력을 발휘해야 한다. 적합한 땅을 찾았다면 시간을 끌지 말고 무조건 싸게 매입해야 한다. 그러면 사업의 절반은 성공했다고 볼수 있다.
3.적정 규모 건립 가능한 땅을 사라
도시형 생활주택 부지는 최대가능 규모(현재 149채)를 지을 만한 크기인가가 중요하다. 고시원의 경우 1000㎡를 밑돌면 근린생활시설,웃돌면 숙박시설로 결정되므로 1개 층의 바닥면적인 1000㎡까지만 계획하고 그 이상은 필지를 나눠 토지를 활용해야 한다. 2000㎡ 크기라면 2개동을 짓는 것이 좋다.
4.좁고 긴 부지가 유리하다
정방형 보다는 장방형의 부지가 좋다. 정방형의 경우 외부와 접한 창，편복도와 중복도의 장단점 등을 감한해 설계하면 중간 공간이 비효율적으로 계획될 여지가 있어 임대 수익을 극대화하는 공간 활용측면에서 불리한 경우가 많다. 오히려 장방형의 토지가 내부 평면계획을 수립하기 쉬워 효율적으로 공간을 배치할 수 있다.
5.수익률 연 8%에 맞춰 투자비를 산정하라
초기 투자비 산정시 임대수익률을 연 8%에 맞춘다면 입주자와 사업자 모두 균형에 맞는 사업을 유지할 수 있다. 임대료가 높은 지역은 공사비를 높여 상품 경쟁력을 갖추고 임대료가 낮은 지역은 투자비를 최소화해 사업의 안정성을 최대화해야 한다. 땅값이 높은 지역은 수익률보다 땅값 상승률을，땅값이 상대적으로 저렴한 지역은 임대료 상승을 기대할 수 있어 사업대상지 선택에 따라 이익을 얻는 방법이 다를 수 있다.
6.고시원은 준공업 지역을 노려라
준공업지역내 도시형 생활주택은 용적률이 250%인 반면 고시원의 용적률은 400%까지 가능하다. 층수제한，인접건물과의 거리,복도 폭 등 건축규제에서도 도시형 생활주택보다 유리하다. 그러나 주방설치가 불가능해 주택이라고 하기엔 어려워 개발때 유의해야 한다.
7.가능한 상품 유형을 파악하라
도시형 생활주택과 준주택 개발 계획을 세울때 상품에 따른 용도 분석이 선행돼야 한다. 상업지역 내 도시형 생활주택의 용도별 상품구성의 우선 순위는 1순위가 도시형 생활주택，2순위가 오피스텔，3순위가 상업시설이다. 해당지역의 주거와 상업비율을 고려한 도시형 생활주택과 오피스텔의 세대수를 확보하고 그 외 면적은 근린생활시설 등으로 구성하는 것이 바람직하다. 반면 도시형 생활주택과 고시원은 동일 건물에 공존할 수 없다.
8.공용공간은 용적률 계산때 제외된다
도시형 생활주택 연면적 산정시 공동 취사장 및 세탁실，운동시설 등 공용공간 면적은 용적률 산정때 포함되지 않는다. 입주자가 얼마나 필요로 할지,운영유지비는 얼마느 들지 등을 고려해 배치하는 것이 바람직하다.
9.지역특성 고려해 주차장 세워라
도시형 생활주택 활성화를 위한 개정 법령으로 주차대수 기준이 대폭 완화됐다. 그러나 지역에 따라 주차대수 기준을 탄력적으로 적용해 수요자 특성에 맞게 계획한다면 임대시 장점이 될 수 있다. 초역세권 및 대학가 주변 지역은 최소한의 법정주차대수를 적용하고,고급 수요자를 겨냥한 경우 주차대수를 여유롭게 산정하는게 좋다.
10.입주자가 원하는 생활공간을 제공하라
지하층에는 도시형 생활주택 세대를 구성하기가 불가능하므로 경우에 따라 근린생활시설을 계획할 수 있다. 그럴 경우 입주예정자 및 인근거주자들의 연령대에 맞춘 요구를 파악해 식당，편의점 등을 계획하는 것이 효율적이다.
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정리=성선화 기자 doo@hankyung.com / 도움말=수목건축
도시형 생활주택 투자를 위한 10계명
수요자 특성에 맞는 평형 구성…보안ㆍ디자인엔 아낌없는 투자를
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서울 성동구에 20년째 살고 있는 A씨(52).도시형 생활주택을 지어 임대수익을 얻을 목적으로 꾸준히 발품을 판 끝에 작년 말 하왕십리동 일반상업지역 416㎡(126평)를 매입했다. 시세는 3.3㎡당 2500만원 선으로 30억원 정도 들었다. A씨는 9층 건물에 2~3층은 오피스텔 12채，4~9층은 도시형 생활주택 원룸형 48채，1층은 근린생활시설로 각각 구성했다. 주차 대수는 원룸형 6대，오피스텔 8대로 최근 설계계획을 마쳤다.
이곳은 지하철 3개 노선이 겹치는 상업지역이라 유동인구가 많고 인근 대학생 수요도 많다. 건물을 멋지게만 지으면 입주자가 줄을 설 것으로 판단했다. A씨가 주저없이 사업을 진행할 수 있었던 배경은 사업시작 전 컨설팅 단계에서 수익률이 연 7.84% 정도가 가능할 것이라는 분석이 나왔기 때문이다. 상업지역에 도시형 생활주택을 주택외 시설(오피스텔)과 복합용도로 지을 경우 건축허가만으로 가능(6월 예정)하게 된다는 점도 사업에 속도를 낸 배경이다.
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그는 도시형 생활주택 추진 경험을 토대로 축적한 투자 10계명을 알려줬다.
1 평형 구성은 수요자 맞춤형으로
수요자 요구에 맞는 세대 구성은 상품의 경쟁력을 결정짓는 중요한 요인이다. 대학가 주변 학생 수요는 전용면적 13.2~16.5㎡(4~5평)，오피스지역 직장인 수요는 16.5~19.8㎡(5~6평) 정도다. 전용면적 20㎡ 이하 범위에서 주 수요층의 특성에 맞게 평형을 구성하면 임대를 할 때 유리하다. 수요자 니즈에 맞는 공간서비스까지 제공한다면 경쟁력은 훨씬 강해진다.
2 풀옵션 갖춘 공간을 구성하라
도시형 생활주택，준주택은 월세 상품이다. 풀 옵션을 갖춰 '몸만 들어가면 거주가 가능한 공간'으로 제공하는 것이 좋다. 최근 풀 옵션의 범위는 가전제품의 경우 TV，냉장고，전자레인지，세탁기，에어컨 등이다. 가구의 경우 침대가 차등 적용된다. 세대당 150만~200만원 선에서 풀 옵션을 갖추는 것이 임대 마케팅 및 수익성 측면에서 경쟁력을 가질 수 있는 방법이다.
3 화장실과 욕실공간 차별화
1인 주거공간에서 가장 신경써야 할 공간은 화장실과 욕실이다. 두 공간에 각각의 출입구를 설치,기능을 분리하고 따로 이용할 수 있도록 계획한다면 여러명이 함께 생활해도 불편하지 않을 것이다. 일본의 경우 대부분의 주거공간에서 화장실과 욕실을 구분하고 있다.
4 보안에 신경써라
1인 거주자는 위험에 노출되기 쉬우므로 보안문제에 철저히 신경써서 안심할 수 있도록 계획해야 한다. 무인경비화 및 거주자의 얼굴 인식이 가능한 출입통제시스템 등 첨단 안전시스템을 갖춰야 한다. 응급상황을 알릴 수 있도록 카드키에 장치를 부착하는 등 세심한 고려도 필요하다. 보안을 비롯해 안전，피난，소음 관련 기준도 지켜 안전하게 건물을 계획한다면 상품 가치는 물론 용적률 인센티브도 기대할 수 있다.
5 디자인이 곧 마케팅이다
수요를 흡수하기 위한 최고의 임대마케팅은 디자인이다. 젊은 층의 감각을 반영해 공간 활용을 극대화할 수 있는 방향으로 계획하는 것이 중요하다. 디자인이 좋으면서 좁은 공간을 효율적으로 이용할 수 있는 가구의 선택 및 배치에 관한 부분에 신경 써야 한다. 디자인이 중요한 만큼 설계비는 아끼지 않는 것이 좋다.
6 모듈화로 공사비 절감을 시도하라
건축물의 기둥구조를 개선해 보다 넓은 공간을 확보하고 경제적으로도 비용을 절감할 수 있는 대안을 찾는 것이 중요하다. 보를 기둥에 끼워서 조립하는 형식을 적용하고 중량벽체 대신 경량 칸막이벽을 이용한다면 골조 공사비의 15~20%를 절감할 수 있다. 물론 나중에 리모델링할 때도 쉽다. 구조를 이용해 시간을 단축하고 비용을 절감하는 방안을 고려해야 한다.
7 관리하기 쉬운 재료를 선택하라
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8 건설파트너를 잘 골라라
도시형 생활주택 사업의 필수요건인 주택건설사업자는 본인이 직접 등록하거나 공동으로 협약을 맺어 추진하게 된다. 공동사업인 경우 파트너에 대한 신뢰나 검증이 무엇보다 중요하다. 주택건설사업자 등록 여부는 사업계획승인 신청 시 필요한 단계이므로 미리 확보해 둔다면 시간적 효율 측면에서 매우 유리하다.
9 임대관리는 전문업체에 맡겨라
임대관리를 통해 안정적인 수익을 유지하고 지속적인 관리로 건물의 부가가치를 계속 올린다면 나중에 매각할 때도 가치를 인정받을 수 있다. 월세 임대는 수익성이 높지만 입주자의 거주기간이 짧아 관리상 어려움이 적지 않다. 전문관리업체를 정해 입퇴실 관리，임대료 및 관리비 수납，시설관리，보안，입주자 불만 대응 등의 업무를 체계적으로 해결할 수 있다. 세대 수가 많은 경우 레지던스나 게스트하우스 개념으로 운영하는 것도 차별화된 운영 전략이라고 할 수 있다.
10 도시형 생활주택은 구분등기 고시원은 지분등기
도시형 생활주택은 분양 및 구분등기가 가능하다. 고시원은 지분등기 방식을 적용하고 있어 토지 지분에 따른 지분분양만 가능하다. 소유 형태가 공동 소유인 데다 투자자의 지분은 비율로만 표시된다. 공유지분자의 동의가 있어야만 매매 및 용도 변경이 가능해 재산권 행사 때 다소 불리할 수 있다.
성선화 기자 doo@hankyung.com
도움말=수목건축
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도시형 생활주택도 `주택` 간주…비과세 혜택 못받아
서울에 주택 한 채와 나대지를 갖고 있는 홍씨(54)는 은퇴 후 안정적인 노후생활 계획을 짜고 있다. 그런데 최근 눈에 띄는 기사를 발견했다. 임대 목적 원룸형 소형주택에 대한 규제를 풀겠다는 내용이다.
홍씨가 현재 규정에 따라 건물을 신축한다면 다세대 주택 8채가 가능하지만 기사 내용대로 소형주택에 대한 규제가 풀리면 30채 정도의 원룸을 지을 수 있다. 더욱이 원룸형 주택은 도시형 생활주택으로 구분돼 법률상 주택에서도 제외된다고 한다. 그렇다면 홍씨가 세무적으로 고려할 사항은 없을까.
도시형 생활주택은 1~2인 세대와 서민들의 주거 안정을 위해 도입되는 새로운 주거 형태의 건물을 의미한다. 도심에 소형주택(단지형 다세대，원룸형，기숙사형) 건립을 활성화할 수 있도록 규제를 대폭 완화하겠다는 것이다. 지역에 따라 다르겠지만 한 채당 5000만~8000만원 정도에 공급할 수 있어 건물을 신축하려는 토지소유주나 임대 목적의 투자자에게는 수익이 비교적 안정적인 주택상품이다.
하지만 세무적으로 짚고 넘어가야 할 부분이 있다. 도시형 생활주택이 세무적으로는 주택으로 판단될 수 있다는 것이다. 비록 주택법이나 다른 법률에서 도시형 생활주택을 주택에서 제외하더라도 현재 세법의 입장은 명확하게 주택으로 판단한다. 즉 도시형 생활주택을 사더라도 아파트 청약자격 등에는 영향을 주지 않더라도 양도소득세의 비과세 여부를 판단하거나 양도소득세 중과세(50% 또는 60%)에는 영향을 줄 수 있다.
이뿐만 아니라 도시형 생활주택을 임대하는 과정에서 발생하는 임대료에 대한 종합소득세도 다른 일반주택과 차별을 두지 않는다.
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1주택자의 양도소득세 비과세를 판단할 때 소형주택이라는 이유로,또는 주택임대사업을 진행한다는 이유로 주택 숫자에서 제외되지 않는다. 물론 법에서 정하는 몇 가지 유형의 주택은 다른 주택의 비과세를 판단할 때 주택 숫자에서 제외되는 경우가 있다. 건설경기 부양을 위해 2009년 2월12일부터 1년간 한시적으로 양도소득세 면제 혜택을 줬던 특례아파트，법에서 정하는 일정 시점(2003년 8월1일~2011년 12월31일)에 구입한 농어가주택，1채의 상속 주택，2000년 이전에 5채 이상의 주택을 묶어 10년 이상 장기 임대한 임대주택 등은 1주택에 대한 비과세 판단시 주택 숫자에서 제외된다.
소형주택이나 임대사업에 쓰고 있는 주택이 '양도세 부과 보유주택 수'에서 제외되는 것으로 알려져 있는 이유는 아마도 중과세 대상에서 제외되기 때문일 것으로 보인다. 수도권을 제외한 지역에서 기준시가 3억원 이하의 주택은 다른 주택의 중과세 판단 때 주택 숫자에서 제외되는 경우가 있다. 지방의 기준시가 3억원 이하의 주택은 중과세 대상 주택 숫자에서 제외될 수 있지만，주택의 비과세 여부를 판단할 때는 소형주택이나 임대주택도 주택 숫자에 포함된다. 이 때문에 비과세 혜택을 받지 못할 수 있다.
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한 때 5채 이상의 주택을 묶어 주택임대사업을 10년 이상 진행하면 양도소득세가 면제되고，다른 주택을 매각할 때도 주택 숫자에서 제외되는 경우가 있었다. 하지만 이 규정은 2000년 이전부터 계속 주택임대사업을 진행한 경우에 한해 가능한 얘기다.
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문제는 임대료에 대한 종합소득세다. 주택을 월세로 임대하는 경우 1세대1주택(기준시가 9억원을 초과하는 고가주택은 제외) 보유자가 임대하면 비과세된다. 전세로 임대할 경우에는 내년부터 3채 이상의 주택으로 보증금 합계가 3억원을 초과하면 종합소득세를 내야 한다.
도시형 생활주택에 대한 투자는 반드시 세금효과를 고려해야 한다. 양도소득세 비과세，그리고 내년부터 예정돼 있는 양도소득세 중과세에도 영향을 준다. 이와 함께 종합부동산세와 재산세 등에도 직접 또는 간접적으로 영향을 주기 때문에 도시형 생활주택에 투자하거나 신축하려는 사람은 이 부분을 반드시 고려해야 한다.
Q: 30세대 미만으로 개발하려는데…
A: 29채까지는 사업승인 받지않고 건축허가만으로 가능
문: 서울 동대문구 제기동에 264㎡(80평)의 땅을 보유하고 있습니다. 30세대 미만으로 개발하려는데 지난 15일 국토해양부 발표에 따르면 사업승인 대상이 30세대 이상으로 바뀌게 된다고 합니다. 어떤 점이 좋아지나요？
답: 도시형 생활주택 사업승인 대상이 30세대 이상으로 확대됩니다. 6월 주택법 시행령 개정을 통해 시행될 예정입니다. 이렇게 되면 건축허가만 받으면 지을 수 있어 사업기간이 대폭 줄어들고 부대복리시설 기준도 적용받지 않아 소규모 대지인 경우 매우 유리할 수 있습니다. 건축법을 적용받게 되면 건설 · 공급 절차도 대폭 간소화됩니다.
사업승인，사업주체，복합용도 건축물，도로폭，통신등급 규정，방송수신，에너지 절약형 친환경주택，주택공급에 관한 사항 등 관련법을 적용받지 않는 사항이 많습니다.
구체적으로 살펴보면 30세대 미만을 개발할 경우 사업승인을 받지 않고 건축허가만 받아도 사업을 진행할 수 있어 주택건설사업자가 필요없게 됩니다. 기존에는 토지주인 사업 주체는 직접 주택건설사업자가 되거나,주택건설사업자와 공동으로 사업을 진행할 수 있었습니다. 해당 규정에 의해 공동사업을 하게 됨에 따라 진행 과정이 복잡하고 여러 부분에서 많은 문제점이 제기돼 왔습니다. 한 사례로 공동개발을 한 경우 사용검사가 난 후에도 계속 지분을 공유하게 돼 등기도 공동 기재돼야 했습니다.
이런 문제점은 반드시 개선돼야 한다는 업계 주장이 받아들여져 30세대 미만인 경우 토지주가 단독 개발도 가능하게 됐습니다. 도로가 4m 이하인 경우도 건축법을 적용받게 되면 도로폭에 관한 규정도 일정 부분 해결될 것으로 보입니다.
주택공급에 관한 사항도 공동사업 주체가 착공과 동시에 입주자 모집공고를 내야 했지만 앞으론 그럴 필요가 없어집니다. 법이 개정되면 상업지역 내 주택과 주택 외의 시설을 동일 건물에 복합 건축할 경우 출입구，계단，승강기 등을 주택 외의 시설과 분리 계획하지 않아도 됩니다. 각각 1개소의 출입구 및 피난계단을 설치해야 하는 등의 사항도 완화,불필요한 시설을 짓지 않아도 돼 건축비를 절감하는 효과를 얻게 됩니다.
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1~2인 세대를 위한 소형 주택을 대폭 확대하려는 정부 대책의 핵심 사항은 30세대 미만 건축법 적용입니다. 소형주택공급시장 측면에서는 매우 긍정적으로 평가될 것으로 봅니다. 소규모 대지를 소유한 토지주 입장에서는 더할 나위 없이 반가운 소식일 것입니다. 그동안 무리하게 요구됐던 절차도 간소화되고 비용도 대폭 절감됨으로써 수익성이 상당히 높아질 것입니다.
규제 확 풀린 도시형 생활주택…임대사업 나서볼까
29채 이하로만 개발하면 주택법 적용 안받고 세제혜택
'공동차주 20년 규정' 도 풀려
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지난 15일 정부가 도시형 생활주택과 오피스텔에 대한 규제를 대폭 완화하겠다고 밝힘에 따라 작은 땅을 개발해 소형 주택을 건립하려는 투자자들의 관심이 뜨거워지고 있다. 도시형 생활주택은 작년 5월 도입됐지만 값비싼 도심 땅을 개발하기엔 수익성을 제한하는 규제가 많아 공급이 활성화되지 못했다. 부동산 시장 전문가들은 "도시형 생활주택은 국내 주거문화를 크게 바꿀 수 있는 상품"이라며 "정부가 지속적으로 제도 보완책을 내놓으면 투자가 지속적으로 늘어날 수 있을 것"으로 전망했다.
◆29세대까지 사업 손쉬워져
땅주인들이 가장 관심을 갖는 소형 주택 활성화책은 도시형 생활주택의 사업 승인 요건을 현행 20세대 이상에서 30세대 이상으로 상향 조정한 것이다. 정부는 29채 이하 소규모 사업은 건축허가만 받으면 사업을 할 수 있도록 오는 6월 주택법 시행령을 바꾸겠다고 밝혔다. 이렇게 되면 소규모 사업은 사업 기간을 크게 줄일 수 있다.
작년 도시형 생활주택 제도가 도입되기 전에는 20세대 이상 건물은 건축법 적용을 받아 여러 혜택을 누렸다. 하지만 도시형 생활주택 사업승인 기준이 20세대 이상으로 정해지면서 까다로운 주택법의 적용을 받아야 했다. 예를 들어,땅주인이 주택건설사업자가 아닌 경우가 대부분이어서 20세대 이상으로 지으려면 주택건설사업 면허가 있는 사업자와 공동사업을 해야 했다. 앞으로는 29채 이하로만 지으면 도시형 생활주택의 혜택을 그대로 받으면서 건축법 규정만 따르면 돼 사업 추진이 한결 쉬워졌다. 정부는 또 29세대 이하는 기금수탁은행의 대출심사를 거쳐 땅주인이 토지를 담보로 주택기금을 대출받을 수 있도록 하겠다고 밝혔다.
◆공동차주(借主) 기간 대폭 단축
그동안 사업시행의 걸림돌로 지적돼 온 지주와 주택건설사업자의 '공동차주(借主) 유지 기간 20년' 규정이 준공 때까지 걸리는 6개월~1년으로 풀렸다는 점도 눈길을 끈다. 지금은 땅주인과 주택건설업체가 공동으로 사업을 추진하면서 주택기금을 지원받는 경우，주택건설업체도 대출금 완납(20년) 때까지 공동으로 채무자가 돼 공동사업에 적극 나서기 힘들었다.
정부는 또 주택기금을 지원받아 도시형 생활주택을 건설 · 임대하는 경우 임대사업자의 의무 중 표준임대조건，임대보증금 보증가입 등 임차인 보호를 위한 규정만 적용키로 했다. 임차인의 분양전환 신청 시 분양전환 의무，분양전환 가격 등 규정은 적용하지 않고 임대사업자의 자율성을 높일 계획이다. 이는 오는 6월 임대주택법을 개정해 추진하게 된다.
한편 도시형 생활주택에 대해서는 용도용적제，대지 안의 공지(건축선에서 일정 간격을 떨어뜨려 건축물을 지어야 하는 규정) 등 지자체 조례로 운영 중인 규제를 완화 · 적용토록 유도하기로 했다. 필요할 경우 관계 법령 개정도 추진한다는 방침이다. 용도용적제란 상업지역 또는 준주거지역에서 주상복합건물을 지을 때,주택 비율이 증가할수록 용적률을 줄이는 도시계획조례상 제도를 말한다.
◆주택사업자 등에 기금대출 확대
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또 담보물 대출비율이 50% 이하인 경우에는 신용등급이 다소 낮은 업체도 주택기금 대출을 받을 수 있도록 신용등급 B+~BB 업체의 점수를 상향 조정(40~50점→50~60점)하기로 했다. 이 밖에 30세대 미만 도시형 생활주택은 기금수탁은행의 대출심사를 거쳐 토지소유자가 단독으로 토지를 담보로 주택기금 대출을 받을 수 있도록 할 계획이다.
◆오피스텔 규제 완화도 관심
정부는 준주택에 속하는 오피스텔 규제도 이번에 상당폭 풀었다. 오피스텔 내 욕실 설치 기준(5㎡，1개 이하)을 아예 없애 욕실을 2개 이상,더 넓게 설치할 수 있게 했다. 또 업무용 시설이 오피스텔의 70% 이상을 차지해야 했으나 이 규정도 폐지된다. 오는 6월 오피스텔 건축기준을 고쳐 시행할 방침이다. 7월엔 기금운용계획을 바꿔 준주택을 건립하는 사업자에게도 도시형 생활주택 수준의 주택기금을 지원키로 했다.
소형 주택 사업을 하는 수목건축의 서용식 대표는 "30세대 미만 소규모 주택의 경우,통로 폭을 현행 1.8m에서 1.5m 이하로 줄여 전용률을 높이는 등 좀 더 세세한 항목의 규제 완화도 필요하다"며 "아직 제도 도입 초기라 생기는 문제지만 복잡한 절차와 애매한 사업기준,관계 당국의 불투명한 해석 등도 빨리 해소돼야 할 문제"라고 지적했다.
장규호 기자 danielc@hankyung.com
● 도시형 생활주택 · 준주택=노령화 등으로 1~2인세대가 증가함에 따라 도심에서 소형 주택 건립이 활성화될 수 있도록 도입한 제도.도시형 생활주택은 주차장 설치기준 완화，주택기금 지원 등을 통해 공급이 늘어날 수 있도록 했다.
원룸，기숙사，단지형 다세대로 지을 수 있으며 이번에 연립주택도 포함됐다. 준주택은 법률상 주택이 아니지만 사실상 주거 기능을 제공하는 고시원，오피스텔，노인복지주택(일명 실버주택)을 말한다. 건축허가만 받으면 되고 용도지역에 대한 건축 규제도 많이 풀렸다.
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초소형 주택 다양한 진화
쪽방 크기 기숙사형까지 등장
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1~2인 가구가 늘면서 소형 주택 형태도 다양화하고 있다. 당장 올해부터 고시원이나 '쪽방' 크기의 기숙사형ㆍ원룸형 주택이 공급될 예정이다. 최근 급증하고 있는 1~2인 가구의 주택 수요에 발맞춰 나오는 것이다. 정부는 앞으로 10년 동안 수도권에서 이같은 주택 6만채를 공급할 계획이다.
기숙사형ㆍ원룸형 주택은 세탁실과 휴게공간 등 생활편의시설을 공동으로 사용하는 주거 형태다. 다만 원룸형은 기숙사형과는 달리 취사시설은 가구별로 갖춘다. 원룸형은 독립된 주거시설, 기숙사형은 준 주거시설 개념인 셈이다. 올 상반기까지 법령정비가 마무리되면 하반기부터 본격적으로 기숙사형ㆍ원룸형 주택이 나올 것으로 보인다. 역세권·대학가·산업단지 주변 등 1~2인 가구의 주거 수요가 많은 곳이 주요 타깃이다. 면적은 기존 원룸이나 고시원 등과 마찬가지로 소형으로 지어진다. 기숙사형 주택은 1인 가구가 방을 개별 사용하면서 취사와 세탁은 공동으로 사용할 수 있도록 만든 주거형태다. 가구별 면적은 최소 6~8㎡ 이상이다. 저소득 직장인과 학생, 노인 등을 주 대상으로 삼고 있다. 원룸형 주택은 실별로 욕실·취사시설 등을 갖추되 세탁실·휴게공간 등 생활편의시설은 공동 이용하는 형태다. 최소 규모는 12㎡이며 초소형과 고급형으로 나뉜다. 초소형은 기숙사형과 입주 대상이 같지만 고급형은 전문직 고소득층이 대상이다.
정부는 기숙사형ㆍ원룸형 주택이 신속하게 공급될 수 있도록 기존 유휴 상가와 제조시설, 다가구주택 등의 용도변경을 허용하는 방안을 검토 중이다. 또 도심 내 자투리 땅을 활용하거나 기존 노후화한 영구임대주택 단지 내 주민공동시설을 리모델링하는 방안도 추진한다. 영구임대주택 저층에 주민공동시설과 상가 등을 배치하고 중층 이상에는 1~2인 가구용 주택을 집중 배치하는 식이다. 수도권서 10년간 12만채 공급 대한주택공사는 시범사업으로 하반기 중 서울 강서구 가양동 영구임대주택단지의 주민공동시설을 1~2인용 주택이 포함된 복합용도로 리모델링하기로 했다. 기숙사ㆍ원룸형 주택은 올해 1500가구 공급을 시작으로 2018년까지 총 6만가구가 선보인다. 공급방식은 임대와 분양 모두 적용된다. 정부는 공공이 건설하거나 민간이 주택기금을 지원받아 지을 경우 임대료나 보증금 등에 상한선을 둘 계획이다. 민간이 주택기금 지원 없이 짓는 주택의 임대료는 자율적으로 결정한다. 입주 자격은 공공과 민간 등 건설 주체에 따라 다르다. 영구임대의 경우 기초생활수급자와 모자(母子)가정, 국가유공자 등이 입주할 수 있다. 국민임대 주택은 월소득이 도시근로자 가구 평균(2007년 257만원)의 70% 이하인 무주택 세대주에 한해 물량의 50% 이하가 우선적으로 공급된다. 민간주택은 주택기금 지원 여부에 따라 입주 자격이 다르다. 기금 지원을 받는 주택은 청약저축 가입자가 신청할 수 있다. 기금 지원을 받지 않는 주택은 임대사업자 자율로 결정된다. 일반적으로 청약저축, 청약예ㆍ부금 가입자 모두에게 신청 자격을 주어진다. 단지형 다세대 주택 제도도 도입된다. 2~4개 동의 다세대ㆍ다가구 주택을 일정 규모(20~149가구)의 한 단지로 묶어서 개발하는 개념이다. 정부는 놀이터·관리사무소·경로당·단지 내 도로 등 시설 및 건축기준을 완화하고, 분양가 상한제 적용 대상에서도 배제해 공급 활성화를 유도한다는 방침이다. 가구당 면적은 전용 85㎡ 이하로 제한된다. |
'나홀로 가구' 증가로 주거 트렌드 변화 바람
'중대형서 소형으로' 수요 빠르게 이동
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갈수록 증가하는 1인 가구가 주택 수급 환경과 주거 트렌드까지 바꿔놓고 있다. 우선 주택 수급 환경이 빠르게 변화하고 있다. 전통적인 대가족 가구는 줄고, 1인 가구 등 '나홀로 가구'는 크게 늘고 있는 것. 1인 가구 증가는 부동산시장의 주거 트렌드는 물론 선호 주택 상품에까지 영향을 미치고 있다.
나홀로 가구가 주로 찾는 소형 주택과 오피스텔은 시장 침체 속에서도 몸값이 오름세다. 주택산업연구원 김찬호 연구위원은 “최근 대형 아파트의 인기는 시들한 반면 소형 아파트를 중심으로 가격이 상승하고 분양이 잘 되는 것도 주택 거주층의 변화에서 그 원인을 찾을 수 있다”고 말했다. 나홀로 가구 2030년엔 51.8%에 달해 2000년대 들어 하루 평균 400여 가구씩 1인 가구가 생기고 있다. 통계청 조사에 따르면 1995년 164만가구였던 1인 가구는 2007년에는 330만가구로 늘어났다. 12년 새 두 배 이상으로 증가한 것이다. 이 기간 전체 가구에서 차지하는 1인 가구 비중도 12.7%에서 20.1%로 높아졌다. 5가구 중 1가구가 나홀로 가구인 셈이다. 통계청은 2030년에는 1인 가구가 471만 가구(23.7%)가 될 것으로 내다보고 있다.
여기서 ‘가구’란 ‘1인 또는 2인 이상이 모여 취사ㆍ취침 등 생계를 같이 하는 생활단위’를 말하는 것으로, 주민등록상 ‘세대’와 혈연관계의 ‘가족’과는 다르다.
부모에게서 독립한 젊은 층처럼 통계에 잡히지 않는 사람까지 포함하면 1인 가구는 600만~650만 가구에 이를 것으로 전문가들은 추산한다. 범위를 넓혀 1~2인 가구는 증가 속도가 더 빠르다. 통계청은 2030년이 되면 1~2인 가구가 전체 가구에서 차지하는 비중이 51.8%에 이를 것이라고 전망한다. 전통적인 4인 이상 가구에서 1~2인 가구로 무게 중심이 옮겨질 것이라는 예측이다. 서울도 사정은 마찬가지다. 서울시의 ‘2008 통계연보’에 따르면 2007년 말 현재 서울시내 324만8249가구 가운데 1인가구는 76만8457가구로 22.4%에 달한다. 서울시내 다섯집 중 한 집은 1인 가구인 셈이다. 인구 주는 데 가구는 늘어 시장 변수로 1인 가구 증가 원인으로 저출산과 혼인 감소, 이혼 증가, 고령화 등을 꼽을 수 있다. “결혼이나 부모 부양 등 ‘가족 동거’의 끈이 느슨해지고 있는 것이 나홀로 가구가 증가하는 주요 이유”라고 말했다. 취업ㆍ교육 경쟁의 과열 등도 원인이다. 교육 때문에 가족을 해외로 보낸 기러기 아빠ㆍ엄마도 늘고 있는 추세다.
1인 가구 증가는 주택난의 주요 원인으로 분석된다. 지난 20년간(1985∼2005년) 서울시의 인구는 75만8000명 늘었지만 증가한 가구는 98만5000곳으로 인구 증가 수를 앞질렀다. 같은 기간 주택 재고량도 106만6000호가 늘었으나 1~2인 가구가 증가해 주택 부족 현상은 개선되지 않은 셈이다.
실제 가구 분화로 지난 20년간 서울시의 가구원 수는 가구당 평균 4.12명에서 2.66명으로 줄었다. 서울시 관계자는 “주택이 꾸준하게 공급됐으나 저출산ㆍ고령화로 1~2인 가구가 지속적으로 늘면서 주택 부족 현상이 개선되지 않고 있다”고 말했다. 주택시장 복병으로 등장 나홀로 가구 증가는 일시적인 현상이 아니다. 개인의 자유를 중시하는 사회 분위기가 핵가족을 쪼갠 것으로, 1인 가구 증가 추세는 앞으로도 계속될 전망이다. 그렇다면 주택시장에는 어떤 변화의 바람이 불까. 전문가들은 1인 가구 증가는 주택난의 주요 원인으로 작용할 뿐 아니라 주택시장 공급 방향에도 상당한 영향을 미칠 수밖에 없을 것으로 내다본다. 피데스개발 김승배 사장은 “갈수록 1~2인 가구가 늘어 이른바 ‘갈아타기’ 수요층의 타깃이 종전의 중ㆍ대형에서 소형으로 바뀔 것"이라며 "일시적인 현상이 아니어서 새로운 수요 트렌드로 주택시장을 주도할 수도 있다”고 말했다. 주택 거주층의 변화는 주택 공급과 투자에도 새로운 방향을 제시해주고 있다. 통계청은 2018년 이후 인구는 줄어들겠지만 가구 수는 2030년까지 지속적으로 증가할 것이라고 내다봤다. 가구 수가 늘면 주택 수요가 증가하겠지만 소가족화와 고령가구 증가에 따른 주택시장 판도의 변화도 불가피할 것으로 보인다. 업계 '갈아타기 타깃'도 소형에 집중 지금까지는 3~4인 가구가 주택 주 구매층으로 공급면적 110㎡(전용면적 85㎡)형이나 이를 초과하는 대형 위주의 시장이 형성돼 있다. 앞으로 주택시장의 판도는 2030년 전체가구의 58%를 차지할 1~2인 가구와 32%나 될 고령가구가 주택 구매층으로 자리 잡느냐가 관건이다. 우선 소형 아파트나 소형 오피스텔의 몸값이 계속 올라갈 것으로 보인다. 나홀로 가구가 선호하는 주택은 대형보다는 소형일 가능성이 크기 때문이다. 주택산업연구원은 ‘1인 가구 주택수요 전망 및 공급활성화 방안’ 연구보고서에서 “장년층 1인 가구의 증가는 부담능력이 높아 주택 수요 증가가 예상된다”하고 지적했다. 실제로 60㎡ 이하의 소형 아파트는 최근의 극심한 주택시장 불황에도 불구하고 가격이 상승세를 타는 등 나홀로 호황을 구가하고 있다.<그래픽 참고> 독신자와 신혼부부를 상대로 하는 소형 오피스텔 역시 인기 상종가다. 1인 가구 증가 추세로 소형 주택과 오피스텔 수요는 앞으로도 꾸준히 늘어날 전망이다. 곽창석 나비에셋 대표는 “뉴타운과 각종 재개발·재건축으로 초소형과 소형 주택 공급이 부족해질 것으로 예상돼 1~2인 거주자를 위한 오피스텔·원룸·빌라·초소형 아파트 값은 더 오를 것”이라고 내다봤다. 수요가 느는 데 공급이 부족하면 가격이 오르게 마련이라는 설명이다. |
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서울과 수도권에서 50㎡대 안팎의 ‘미니아파트’가 지난해 집값 상승분과 임대소득을 합친 수익률 상위권을 휩쓸었다. 이 가운데 그동안 저평가됐던 서울 강북권과 경기 북부권의 소형아파트들이 가격 상승에 힘입어 높은 수익률을 보였다. 일부 단지는 1년 동안 수익률이 무려 100%까지 치솟기도 했다.
1일 파이낸셜뉴스는 부동산114와 공동으로 서울과 수도권의 아파트를 대상으로 지난해 연간 수익률을 조사·분석한 결과 서울 도봉구 쌍문동 현대1차 58㎡와 경기지역(신도시 제외)의 의정부시 녹양동 동원2차 56㎡, 신도시의 부천 중동 미리내롯데1단지 52㎡ 등이 지역별 수익률 최고 단지로 조사됐다.
아파트 가격을 지수로 환산한 FCR지수(2000년 100 기준)는 2000년 이후 꾸준히 상승해 오다 지난해 주택경기 침체로 두드러지게 하락했다. 매매가격지수는 2007년 말 266.12로 최고점을 찍은 후 지난해 말에는 260.01로 6.11포인트 하락했다. 전세가격지수도 2007년 184.8로 최고점을 기록한 뒤 지난해 181.14로 3.66포인트 떨어졌다.
■서울지역, 강북 4개구 10위권 싹쓸이
서울지역은 노원·도봉·용산·동대문구 등 강북지역 4개구의 소형 아파트가 지난해 수익률 상위 10위권을 모두 휩쓸었다. 도봉구 쌍문동 현대1차 58㎡는 지난해 연간 90.2%의 수익률로 수위를 차지했다. 노원구 상계동 주공1단지 42㎡와 공릉동 건영장미 82㎡가 각각 84.4%, 77.0%의 수익률로 2위와 3위에, 동대문구 답십리동 동답한신 49㎡는 70%의 수익률을 올려 4위에 올랐다. 이어 도봉구 창동 상계주공 18단지 45㎡와 노원구 상계동 주공4단지 42㎡는 각각 66.9%로 공동 5위, 용산구 이촌동 동아그린 59㎡는 66.0%로 7위를 차지했다. 도봉구 방학동 삼익세라믹 62㎡(수익률 65.4%)와 창동 주공2단지 49A㎡(65.3%), 노원구 상계동 주공 2단지 42㎡(65.2%) 등이 그 뒤를 이었다.
■신도시, 일산·중동만 강세
신도시는 경기 일산과 부천 중동 등 2곳의 신도시만 체면치레 하는 수준에서 모두 10위권에 들었다. 분당은 판교신도시 입주 쇼크로 가격이 급락했고 평촌과 산본도 뚜렷한 가격 상승을 보이지 않았기 때문이다. 부천 중동 미리내롯데1단지 52㎡는 연간 53%의 수익률을 기록하며 1위를 차지했고 일산 주엽동 문촌부영 57㎡와 부천 중동 덕유주공3단지 56㎡가 각각 40.7%, 40.3%의 수익률을 기록하며 2위와 3위에 랭크됐다. 일산 주엽동 강선뉴서울13단지 58㎡는 39.3%로 4위, 일산 일산동 후곡금호·한양4단지 58㎡(38.8%)와 일산 주엽동 강선두진12단지 63㎡(38.3%)는 각각 5위와 6위를 차지했다. 중동 미리내우성 52㎡는 37.8%, 일산 주엽동 강선한양10단지 61㎡는 37.6%로 7위와 8위, 마두동 강촌한양 52㎡와 부천 중동 덕유주공4단지 59㎡는 각각 37.5%로 공동 9위를 달렸다.
■수도권 의정부·양주 소형 강세
수도권은 각종 개발호재가 집중돼 지난해 중반기까지 집값이 크게 오른 의정부시와 양주시 등 수도권 북부지역의 소형아파트를 중심으로 높은 수익률을 기록했다. 의정부시 녹양동 동원2차 56㎡는 지난해 연간 수익률이 100.3%로 서울과 수도권을 통틀어 수위를 차지했다. 양주시 덕계동 금용1차 79㎡(94.8%)와 남양주시 금곡동 신우가든 76㎡(93.5%)가 각각 2위와 3위, 양주시 덕계동 금용1차 89㎡는 92%로 4위를 차지했다. 연천군 전곡읍 조흥 95A㎡는 91.5%의 수익률로 5위를 기록했고 양주시 백석읍 가야1차 62A㎡는 91.3%의 수익률로 6위에 올랐다. 동두천시 생연동 에이스1차 142㎡(89.7%)와 의정부시 녹양동 동원2차 79㎡(88.8%)는 각각 7위와 8위, 남양주시 진접읍 진주동부 66㎡는 87.7%의 연간 수익률로 9위, 양주시 덕계동 덕계한주 76㎡는 87.3%로 10위를 차지했다. /cameye@fnnews.com 김성환기자 출처 : [부동산114] 핫뉴스> 작년 수익률 90%..소형아파트 ‘.. /파이낸셜/2009.01.01
| 제목 : 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 | |||
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소득이 있으면 신고는 하나 반드시 일정소득 이하는 세금 내지 않습니다. 단 의료보험료는 사업자등록증에 의해 별도로 내야 합니다.
참고로 1. 임대주택사업자 등록
http://cafe.daum.net/CjGwellCity/9g5n/46
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소형아파트 들썩 주택임대사업을 노려라
 記者 朱 2008/05/09 01:17
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5채, 10년이상 보유하면 세금혜택 많아
매매가 대비 전세가 높은 아파트 유리
최근 강북지역을 중심으로 소형아파트 매매가격이 오르고 있고, 덩달아 전세가격도 천정부지로 뛰고 있다. 청약시장은 청약가점제와 분양가상한제 시행으로 양극화 현상은 여전하다. 이렇게 주택시장이 불안하고 미래 예측이 불가능할 때에는 10년 이상 장기투자를 겨냥한 주택임대사업을 노려볼만하다. 은행금리보다 높은 월 5~7%의 임대수익을 기대할 수 있을 뿐만 아니라 다주택 보유자들은 종합부동산세나 양도소득세 중과를 피할 수 있기 때문이다.
주택임대사업 어떻게 할까
임대수요 많은 업무밀집지역 유리
강북으로 번지는 집값 하락
공시가 3억이하 5가구이상이면 세금서 자유로와 | ||||||||||||||||||||
2003년 4월에 아파트(16평)2세대를 매수 하여
임대사업등록을 하여 현재까지 사업을 하고 있습니다.
저는 현재 임대사업하는 동일시에서
아파트 27평에서 본인 소유로 2001년 부터 가족과함께 살고 있고요.
임대사업 아파트 포함 총 3채를 보유 하고 있는 셈이지요..
임대사업을 위하여 2채(16평)만 임대 사업등록이 되어 있는 상황입니다.
작은 평수(16평) 2세대만 임대사업을 하고 있습니다.
이제 아파트 2세대(16평)를 처분하고 임대사업을 그만 두려고 합니다...
임대 주택 2세대를 한꺼번에 판다고 해도 임대주택 1세대는 1가구 2주택에 포함되는 것인지요?
임대 주택 2세대를 매도 하려면 동시에 매도를 한다는건 불가능 하리라 판단됩니다..
예를 들어 한세대 매도후 다른 세대는 1년내 매도 처분하여야 한다든지...
아무튼 임대사업주택은 2세대 모두 매도하고 싶거든요..
임대사업등록을 할때 취.등록세 면제를 받았습니다.
임대사업주택(2세대)을 매도할시 세금관계를 알고 싶습니다.
임대사업 절차 이렇게
임대사업을 통해 세제 감면 혜택을 받기 위해서는
사업자 등록에서 임대 완료 후 매각때 까지 정확한 절차를 알고 있어야 합니다.
사업 과정에서 해당 관공서에 반드시 신고해야 할 사항을 빠뜨리면 낭패를 볼 수 있습니다.
임대사업에 따른 세제 감면을 받기 위해 방문해야 할 관공서는
시ㆍ군ㆍ구청과 세무서 등 2곳이며,
이는 취ㆍ등록세와 재산세ㆍ종합토지세 등 취득ㆍ보유세는 지방세인 반면
양도소득세는 국세로 이분화돼 있기 때문으로 풀이됩니다.
임대사업을 하기 위해 가장 먼저 해야 할 일은
거주지 시ㆍ군ㆍ구청에 임대사업자로 등록해야 하며,
주택 매매 잔금을 치르기 전에 사업자 등록을 마쳐야 한다는 점입니다.
사업자 등록이 늦으면 취ㆍ등록세 감면 혜택을 받을 수 없습니다.
임대차계약을 체결할때는 반드시표준임대차계약서양식을 사용해야 하며,
일선 부동산중개업소 등에서 사용하는 임의계약서는 효력이 인정되지 않기 때문입니다.
임대 절차까지 마쳤다면 시ㆍ군ㆍ구청 세무과에
취ㆍ등록세 감면신청을 해야하며,
감면신청은 해당주택 취득일로부터 30일 내에 이뤄져야 합니다.
임대개시일(세입자 입주일) 10일전까지
시ㆍ군ㆍ구청 주택과에 임대조건을 신고하고 신고필증을 받아놓는 것도 잊지 말아야 할 사항이며,
세입자 입주까지 마무리 됐다면 거주지 세무서를 찾아가야 하고,
임대개시 20일 이내에 하도록 한 사업자 신고ㆍ등록과 임대신고를 위해서입니다.
세무서에 사업자 등록을 하지 않으면
양도소득세를 감면 받지 못하며,
임대신고는 임대개시 3개월 이내에 해야 합니다.
이때 원칙적으로는 개별 임대물건이 있는 각각의 관할 세무서에 신고해야 하지만
편의상 임대사업자로 등록한 주소지 관할 세무서에 신청하면 되도록 절차를 간소화하고 있습니다
현제 임대주택 사업은 5가구입니다.
10년이상 임대 내 놓을시 중과세가 아닌 9-36%의 양도소득세이며,
구입시 취득세 등록세 면제 받는것입니다.
2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나
임대주택의 임대개시일로부터 5년 이내에
매입임대 주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매각하면 감면세액을 추징당한다.
10년 뒤 매도할 때 공시가액이 3억원을 넘으면
양도세 감면혜택을 받을 수 없어 중간에 매매차익이 생기면 매도하는 것도 한 방법이다.
공시가액이 시가의 80%선인데,
3억이하 물건을 서울과 수도권에서 찾기가 쉽지 않아 그 기준을 완화할 필요가 있다.
임대료가 오르면 안정적 임대수익에다 시세차익까지 노릴 수 있는게
주택임대사업으로 소형 아파트나 다세대.연립주택의 상승세와 더블어
임대료가 오르면서 임대사업을 하겠다는 사람들이 늘고 있다.
공시가액 3억원 이하의 주택 5채를 가지고
임대사업에 뛰어들면 각종 세금혜택을 볼 수 있다.
부동산시장의 규제가 여전해 중대형 아파트나 토지 등
대형물건에 투자하기는 여전히 부담스러워
단기 부동자금이 급증, 머니마켓펀드잔액이 65조원으로 급증해
시중자금이 갈 곳을 찾지 못해 헤메고 있는 시장서
금리보다 훨씬 높은 월세를 받으면서 중장기적으로
시세차익까지 거둘 수 있는 임대사업이 부각되고 있는 것이다.
이혼가구, 고령화사회, 독신가구 증가,나홀로 가구등과
뉴타운이나,재건축,택지개발, 재개발 사업으로 이주수요가 늘면서
임대주택의 전.월세값이 상승세가 꺾이지 않고 있으며,
앞으로 부동산 규제완화시 서민 주거안정 차원에서
임대사업자에 대한 기준완화가 이뤄질 가능성도 없지 않아
임대사업에 뛰어드는 등 관심이 커지고 있다.
임대사업의 경우 임대료에다 시세차익, 취.등록세 완화에
10년후 매도시 양도소득세 중과세을 받지 않은 일반 세율 9-36% 혜택 까지 받아
임대수요가 있는 역세권,대도시.공단,
대학가나 사무실타운이 있는 곳에서 부터
개발호재가 있는 지역의 다세대나 연립도 괜찮다.
배후에 사무실이나 대학교, 종합병원, 관공서, 산업단지 등이
집중되어 있는 곳을 찾되 아파트라면 대단지가 유리하다.
원룸임대주택사업의 경우 임대수요를 끌 수 있는 경쟁력 있는 입지다.
시중은행 정기예금 금리가 6%대인 것을 감안하면 높은 수익률을 올릴 수 있으며,
임대수익 외에 시세가 오른다면 매도차익까지 발생하는 일석이조의 효과가 발생 할 수 있다.
가치가 높아진 소형주택의 전.월세가와 매매가가 뛰면서
주택임대사업에 대한 관심이 부쩍 늘었다.
다만 현행법에서 세금감면 혜택을 제대로 다 받을 수 있는 물건을 찾으려면
역세권이나 배후수요가 있는 지역을 중심으로 발품을 많이 팔아야 한다.
안정적으로 월세를 받으면서 시세차익도 챙길 수 있어
임대사업에 관심이 가 집을 팔면 양도세 내고
10억원으로 강북과 수도권. 지방공단 주위나 대도시을 중심으로 임대수요가 많은 곳을 골라
소형주택을 사서 임대사업을 할까 하는 사람들이 생기고 있다.
아파트나 연립. 다세대주택으로 주택임대사업을 하면
안정적인 전.월세 수입을 챙기면서
종합부동산세나 양도소득세 중과세를 피할 수 있다.
다만 5채 이상？주택을 같은 시.군내에 보유해야 하고
임대주택 규모는 전용 85㎡ 이하로 해야 한다.
처음 매입할 때 공시가액이 3억원 이하여야 하며 10년 이상 장기 임대해야 한다.
단 다가구주택으로 임대사업을 하면 종부세만 피하고,
10년 뒤 매각할 때는 주택수에 따른 고율의 양도세를 물어야 한다.
공시가액이 3억 원을 초과하면 세금 감면 혜택을 받지 못하는 점을 감안할 때
임대주택용으로 사용할만한 물량을 구하기가 쉽지않다.
그만큼 발품을 많이 팔아야 한다.
임대주택을 고를 때는 지하철 등 대중교통이 편리한 곳을 골라야 임대수요가 많다.
매매가에 비해 전세가 비율은 60~70% 정도 되곳 선택시 임대수요도 많고
수익도 많이 거둘 수 있다.
월세비율이 높으면 금상첨화로 임대사업 역시 안정적인 투자처로
임대보증금이나 월세가 오르는 경향이 있기 때문이다
http://cafe.naver.com/freeland/2157 카페명 : 잼스의 무료 부동산법률사무소
현재 종합부동산세 부과와 양도소득세 중과 대상에서 제외되는
주택임대사업자(매입임대)의 기준은
△임대사업 대상주택이 동일한 광역시도 안에 있어야 하고
△전용면적 85m²(25.7평) 이하이며
△공시가격 3억 원 이하이고
△5채 이상을 보유하고 10년간 장기임대를 해야 하는 등의 요건을 모두 갖춰야 한다.
그런데 지난달 정부가 발표한 지방 미분양 대책에서
'공시가격 3억 원' 기준이 집을 '팔 때' 가격이 아니라
'살 때' 가격으로 바뀌어 임대사업의 큰 장애가 사라졌다.
공시가격은 통상 시세의 70∼80% 수준에서 결정되기 때문에
세금 혜택을 받을 수 있는 임대 대상 주택이 시세 4억 원 전후까지 넓어진 셈이다.
임대주택 취득(통상 입주잔금 지급일)후
30일 이내까지는 임대사업자로 등록해야 세제 혜택을 받을 수 있다.
하지만 취득일로부터 2개월 이내에 이전 등기를 하지 않거나
임대주택의 임대 개시일로부터 5년 이내에 매입임대 주택을
임대 이외의 용도로 사용 또는 매각하면 감면세액을 추징당한다.
그러나 지방에서 미분양 주택으로 임대사업을 한다면
2008년 6월 11일부터 2009년 6월까지 한시적으로
임대사업 의무기간을 10년에서 5년으로 줄이고,
면적도 전용 85m² 이하에서 전용 149m² 이하로 늘려
중대형도 임대사업이 가능하도록 해 임대수익과 시세차익이라는 일석이조의 혜택을 볼 수 있다. 단, 미분양 주택을 살 때에 한해서이다.
초기 구입 부담도 줄어든다.
지방 비투기 지역에서 미분양된 주택을 내년 6월까지 취득하면
취득·등록세 50% 감면혜택도 받는다.
단, 조례 개정을 거쳐야 하기 때문에 지역에 따라 혜택 적용 시기가 달라질 수 있다.
또 건설업체가 분양가를 10% 인하하면,
주택담보인정비율(LTV)이 확대돼 주택가격의 70%까지 대출 받을 수 있다.
예를 들어, 지금까지 2억원짜리 아파트는 1억2000만원까지 은행권에서 대출을 받을 수 있었다.
하지만 앞으로는 건설업체가 분양가를 10% 할인하면,
분양가 1억8000만원의 70%인 1억2600만원까지 대출 가능하다.
투자할 만한 소형 아파트의 조건으로
매매가 대비 전세가 비율이 50%를 웃도는 곳이 유망하다.
기업체가 모여있는 곳이면 더욱 유망하다.
또한 역세권 아파트나 앞으로 역세권으로 바뀔 지역에 있는 주택을
임대사업용으로 투자하면 유망하다.
지하철이 가깝거나 대중교통이 잘 돼 있는 곳이
임대 수요자들이 충분하기 때문에 임대 수요자들을 찾기도 쉽고
월세금도 더 높게 받을 수 있기 때문이다.
(2008. 6.24 한국경제신문)주택임대사업에 햇볕이 들고 있다.
정부가 지난 11일 지방 미분양 아파트 대책을 발표하면서
주택임대사업을 가로막았던 차양막을 거둬들였기 때문이다.
정부는 주택수요를 창출하기 위해 임대용 주택 기준을 크게 낮춰주기로 했다.
지방 미분양 주택을 사서 임대사업을 할 경우엔
주택 크기가 전용면적 149㎡까지로 확대되는 반면
의무임대기간은 10년에서 5년으로 크게 줄어든다.
또 하나의 희소식은 임대대상 주택의 범위가 넓어진다는 점이다.
양도세와 종부세 면제 대상 주택을 매각시점(임대 10년 뒤)
공시가격 3억원에서 매입시점 3억원으로 바꾼 것이다.
이는 지방뿐 아니라 수도권에도 그대로 적용된다.
공시가격은 보통 실제 거래가의 70~80% 수준에서 정해지는 점을 감안할 때
정부 발표대로라면 4억원대의 주택까지 임대사업에 포함시킬 수 있게 된다.
쉽게 설명하면 현재 주택 임대사업을 할 수 있는 대상이
1억원 안팎에 그쳤다면 앞으론 4억원짜리도 가능하다는 얘기다.
임대사업을 가로막던 커다란 대못을 뺀 셈이다.
임대사업을 고심했던 자산가들은 이를 통해 전.월세 수입을 얻으면서
시세차익도 누리고 양도세와 종부세를 피할 수 있는 길이 한층 넓어졌다.
이미 임대사업자들은 전용면적 85㎡ 이하 주택 5가구 이상을
10년 넘게 전.월세를 줄 경우 양도소득세와 종합부동산세를 면제받고 있다.
전문가들은 이번 조치에 따라 부동산 투자자들 사이에
임대수요가 큰 '투자형 주택' 발굴 작업이 활발해질 것으로 예상했다.
하지만 종합부동산세 부담이 급속하게 늘어나면서 더 이상 집을 갖고 있기가 어려워졌다.
팔아버릴까도 생각해봤지만 양도세 또한 만만치 않아 고민하고 있었다.
3주택 이상부터는 보유기간과 상관없이 양도차익의 60%를 세금으로 내야 한다.
김씨도 주택 임대사업을 하면 종부세와 양도세가 중과되지 않는다는 사실을 알았지만
그러던 차에 임대주택 사업 활성화 방안이 나온 것이다.
김씨는 평소 알고 지내던 부동산 컨설턴트와 상의한 끝에
정부는 임대주택사업을 장려하기 위해 세금 혜택을 줘왔다.
전용면적 85㎡(32평형 안팎) 이하 주택 5가구를 10년 이상 장기 임대하면
자산가들을 유혹할 만하지만 숨겨진 장벽이 있었다.
바로 집값이다.
임대용 주택은 5가구 중 어느 하나라도 공시가격 3억원을 넘어서는 안 된다.
만약 공시가격이 3억원을 넘는 주택이 발생하면
이 때문에 임대주택은 구입가격이 1억원대를 넘으면 '그림의 떡'이 되기 십상이었다.
하지만 이번 정부 대책에 따라 임대사업은 위험보다는 메리트가 부각됐다는 평가다.
정부는 공시가격 3억원 기준을 파는 시점이 아니라
공시가격은 보통 실제 거래가의 70~80% 수준에서 정해지기 때문에
임대용 주택을 구입할 수 있는 범위가 대폭 늘어난다는 얘기다.
임대주택 사업은 '일석이조'
주택 임대사업은 임대수입은 물론 시세차익까지 기대할 수 있다.
전세를 끼고 사면 초기 부담을 줄일 수 있고
월세 수익은 은행금리보다 높은 5~7%대로 짭짤한 편이다.
더군다나 이제는 의무 임대기간을 마치고
김 팀장은 "공시가격 3억원 제한 탓에
임대 대상 주택은 단일 행정구역에서
임대사업을 하기 전에 가장 먼저 고려해야 할 사항은 주택의 위치다.
서울에서 2가구,부산에서 3가구를 임대했다면
국세와 지방세로 세입 주체가 다르기 때문이다.
양도세 감면 기준은 서울시와 지방 광역시를 포함한 시단위다.
반면 종부세는 시단위가 아니라 경기도 제주도 강원도 등 광역행정구역을 기준으로 한다.
임대사업을 시작하려는 김씨의 경우를 예로 들면
주택 임대사업을 하기 위해서는 임대주택 사업자로 등록을 해야 한다.
그래야 각종 세제 혜택을 볼 수 있다.
신고를 해야 하는 기관은 2곳.시ㆍ군ㆍ구청 등 지방자치단체와 관할세무서다.
먼저 주택을 사기 전,
그래야 취득ㆍ등록세 혜택을 볼 수 있다.
집을 산 다음에는 30일 안에 취득ㆍ등록세 감면 신청을 한다.
세입자가 들어오기 10일 전에는 마쳐야 한다.
입주 후 20일 안에는 거주지의 세무서에 가서 다시 사업자 등록을 한다.
양도세와 종부세 혜택을 받기 위해서다.
임대주택사업자등록증과 사업자 등록신청서 주민등록원본 임대차계약서 등이 필요하다.
그런 뒤 석 달 안에 임대를 했다고 신고하면 사업 절차가 마무리 된다.
임대사업자로 등록하는 것은 어찌보면 세제 혜택을 받기 위한 수단이기 때문이다.
임대주택 사업을 하면 양도소득세 종합부동산세는 물론
취득ㆍ등록세는 전용면적 60㎡ 이하의 경우
임대소득만 별도로 내는 것이 아니라 기타 소득과 합산한 금액을 모두 계산해서 납부한다.
소득세는 누진세율이 적용된다.
세율은 1200만원까지 8%,4600만원까지 17%,8800만원까지 26%,8800만원 초과는 35%다.
국민은행PB센터 원종훈 세무사는
일반적으로 5년 이상 임대를 기준으로
유엔알컨설팅 박상언 대표는
5가구를 임대한 것으로 '착각'하면 뒷날 세금 폭탄을 맞을 수도 있다는 얘기다.
지방에서 주택 임대사업은 서울 등 수도권보다 더욱 수월해진다.
정부는 미분양 아파트를 구입해서 임대사업에 나설 경우
의무임대기간을 절반으로 줄여주는 대신
주택크기는 전용면적 85㎡에서 149㎡로 늘려주기로 했다.
10년이 아니라 5년 동안만 임대하고도 시세차익을 볼 수 있고
중소형은 물론 대형 주택으로 임대 사업을 할 수 있게 된 것.
양도소득세 중과와 종합부동산세 합산 대상에 포함되지 않는
임대용 주택의 가격기준이 팔 때 공시가격 3억원에서 살 때
3억원으로 바뀌는 규정도 마찬가지로 적용받는다.
국토해양부 관계자는
"정부 대책으로 미분양 아파트 가운데 2만가구 정도가 해소될 것으로 보이며
주택 임대용으로 분양되는 물량도 상당할 것"이라고 내다봤다.
지방 미분양 아파트를 매입하면 취득ㆍ등록세 감면 혜택을 볼 수 있다.
지난 11일까지 지방 비투기지역에서
미분양된 주택을 내년 6월까지 취득하면 절반을 깎아준다.
취득ㆍ등록세가 현행 아파트 분양가 2%에서 1%로 줄어든다는 것이다.
물론 지방자치단체 의회에서 조례 개정을 거쳐야 하는 내용인 만큼
지역에 따라 혜택 적용 시기가 달라질 가능성이 있다.
지방 미분양 아파트는 구입 조건도 크게 완화된다.
건설업체가 분양가 대비 10%를 인하하면
주택담보인정비율(LTV)을 60%에서 70%로 높여주기로 했다.
이렇게 되면 가격 부담이 한층 줄어든다.
지금까지는 예컨대 1억원짜리 아파트는 6000만원까지 은행권에서 대출을 받을 수 있었다.
하지만 앞으로는 다르다.
건설업체가 분양가를 1000만원 인하해줄 경우 나머지 9000만원의 70%를 빌릴 수 있게 된다.
임대 사업을 위해 여러 가구를 동시에 매입한다고 가정하면 매력이 클 수밖에 없다.
업체 관계자는 "이번 대책이
건설업체의 미분양 사태를 타개하기에는 부족한 게 적지않지만
지방 주택 임대사업자에는 좋은 기회"라며
"꼼꼼히 수익률을 계산해 보면 사업성이 충분한 아파트를 상당히 찾을 수 있을 것"이라고 말했다.
※ 준비서류는 해당 시/군/구청마다 조금씩 차이가 있을 수 있으므로 해당처에 확인하는 것이 정확하다.
주택임대사업은 건설임대사업, 매입임대사업으로 나눠 볼 수 있습니다.
그중 건설임대사업은 제외하고 매입임대사업에 대해 얘기해 보도록 하겠습니다.
그리고 임대사업에 관한 법률이 계속 개정되어 왔으므로
현재 주택임대사업을 시작한다는 가정하에 현행법령에 따른 내용입니다.
매입임대사업은 동일 시·도별 5호 이상을 매입하여 10년 이상 임대하는 사업입니다.
매입임대사업의 장점은 크게 두 가지 입니다.
첫 번째는 종합부동산세 산정시 합산배제를 통하여 종합부동산세를 피할 수 있는 점과
두 번째는 10년이상 임대후 양도할 경우 1가구 3주택의 세율이 아니라 개별주택으로 과세(9~36%)함과 동시에 장기보유특별공제도 받을 수 있다는 점입니다.
그러데 위 혜택을 받을 수 있는 주택의 조건이 있습니다.
첫 번째는 국민주택규모 이하 이어야 한다.
두 번째는 당해 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 않아야 합니다.
매입임대사업의 단점은 무엇이 있을까요?
첫 번째, 임대의무기한입니다.
현재 임대의무기한은 5년으로 5년이내에 양도하는 경우
1가구 3주택으로 양도세를 중과받는 동시에
2년이하의 징역이나 2000만원이하의 벌금을 부과받습니다.
임대주택으로 등록하는 순간 5년간은 양도할 생각은 꿈에서라도 하면 안됩니다.
(물론 예외조항이 있기는 하지만...)
두 번째, 각종 세금 및 준조세를 내야 합니다.
임대수익에 대한 종합소득세를 내야하며
부가가치세를 신고해야 하고,
건강보험 및 국민연금을 내셔야 합니다.
물론 월세가 아닌 전세로 임대를 하신다면 종합소득세는 과세되지 않습니다.
그렇다면 매입임대사업의 장점을 취하기 위해서는
5호이상의 국민주택규모 이하의 주택을 매입하여
10년 임대후 해당주택들을 3억원 이하에 팔아야 한다는 답이 나옵니다.
과연 이것이 현실성이 있다고 보시는지 궁금합니다.
제가 보기엔 다른 조건 보다도 10년후 3억원 이하가 될 주택이 가장 큰 장애요인입니다.
수도권에서 10년후에 3억원이 넘지 않을 주택은 과연 어떤 것이 있겠습니까?
아마도 다세대(빌라)주택도 아주 싼 것이 아니라면 위험하지 않겠습니까?
현재 1억원을 10%의 연이율로 복리로
10년을 금융기관에 예치한 경우
총수령액은 이자소득세를 감안하지 않는다면 2억5천9백만원이 좀 넘습니다.
이자소득세를 내고 실수령액은 2억3천5백만원정도 됩니다.
그렇다면 1억원짜리 주택을 매입하여 10년후 3억원에 양도한다면 어떻게 될까요?
취등록세 및 필요경비등을 계산에서 제외하고
단순하게 양도차익과 장기보유특별공제만을 가지고 계산한다면
양도세는 3,870만원이 나옵니다.
실수령액은 2억6천1백3십만원 입니다.
이쯤 되면 매입임대사업으로 실익을 내는 것이
어렵구나 하는 생각이 드는 것이 당연한 것인지도 모릅니다.
이것만 보면 한마디로 매입임대사업의 수익성은 열악합니다.
하지만, 한번더 생각을 해보면
1억원짜리 주택을 사서 7,000만원에 전세를 놓는 것을 가정한다면 이야기는 조금 달라집니다.
똑같이 계산을 해보면 투자원금 3,000만원으로
10년후 2억6천여만원이 된다면 연복리로 계산할 때 약 26%의 수익률이 됩니다.
그렇다면 가장 중요한 키포인트는
결국 10년후 3억원이 안 될 주택을 찾아서 투자를 하는 것이 될 것입니다.
수도권에
10년후 3억원이 절대 안 될 주택으로만
5호이상을 구성하는 방법!!
이건 회원님들의 숙제가 될 것입니다.
다음번에는 꼭 주택임대사업을 해야하는가?
더 나은 방법이 있지는 않을까? 하는 방법에 대해 아는 한도내에서 써볼까 합니다...
지난번 글에서 주택임대업에 대해서 알아봤습니다.
양도세율을 일반세율(9~36%)로 과세 받으면서
임대의무기한이 없는 정도가 아니라
1년내에 팔아도 일반세율을 적용받는 방법이 있다면 괜찮은 틈새시장이 되지 않을까요?
벌써 답을 알고 계신다구요?
맞습니다.
그것은 부동산매매업을 통해 1가구3주택으로 보지 않는 주택을 매매하시면 가능한 것입니다.
1가구3주택으로 보지 않는 주택은 여러 경우가 있으나
제가 말씀드리고자하는 경우는
바로 수도권의 경우 읍·면단위의 기준시가 3억이하의 주택입니다.
수도권에 어디 읍·면 단위가 있느냐고 물으시는 분도 있으실텐데요..
찾아보면 엄청 많습니다.
용인시에도 있고 광주시에도 있고 남양주시에도 있고 화성시에도 있고
일일이 다 얘기하지 못할 정도로 많습니다.
수도권의 경우 읍·면단위에 소재한
기준시가 3억이하의 주택은 아무리 많이 보유하다 양도를 하셔도 일반세율을 적용 받습니다.
이 방법을 사용하시는데 적절한 분들은
이제 살고 있는 내집은 팔 계획이 없는 상황에서
소액으로 재테크를 하시는 분들에게 좋습니다.
사놓고 전세나 월세 한번 돌리고 나면(2년이 지나면) 일반세율로 과세하니
2~3년후에 좀 오를 만한 작은 물건에 투자하기엔 아주 좋지 않겠습니까?
그럼 굳이 부동산매매업으로 사업자를 등록할 필요가 있는가?
하는 질문을 하실텐데요.
이건 필요하시면 등록하면 됩니다.
부동산매매업을 등록하시면 몇가지 좋은 점이 생깁니다.
첫째는 필요비용 인정의 범위가 넓습니다.(대출이자 등)
둘째는 양도기간에 따른 중과를 받지 않습니다.(일년이내에 팔아도 50% 중과되지 않습니다.)
물론 단점은 사업자등록을 해야 하는 것이니 각종 세금 및 준조세를 부담하는 것입니다.
하지만 매매횟수가 많아진다면 뱃속 편하게 사업자등록하고 정상적으로 하는 것이 좋습니다.
괜히 잔머리 굴리다 한방에 크게 갈 수 있으니까요.
저같은 경우에는 주택임대업과 부동산매매업을 같이 하고 있습니다.
같이 하는 이유는 뭘까요? 간단한 이유지만 이것도 회원님들의 숙제로 남겨둘까 합니다..ㅎㅎㅎㅎ
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