준공공임대사업자 /기업형임대주택

임대소득 3년간 비과세.."임대사업자만 좋아졌다"

[임대사업자가 꿈인 나라 '그후 1년']

<2>2014년 2월이후 주택임대사업 관련 제도 변화

머니투데이 | 송학주 기자 | 입력 2015.06.23 03:18 | 수정 2015.06.23 03:18

 

[머니투데이 송학주 기자] [편집자주] 지난해 1월 일부 국회의원이 3주택 이상 보유자가 2주택 이상 전·월세로 임대할 경우 임대사업자 등록을 의무화하는 일명 '임대사업자 등록의무화 법안'을 추진했다. 그동안 임대사업자 등록은 소득세법에는 의무규정으로 돼 있으나 임대주택법에는 임의규정으로 돼 있는 등 충돌이 있어왔다. 이에 집주인들은 대부분 등록하지 않고 임대소득을 올려왔다. 등록의무화 법안이 추진되자 집주인들이 거세게 반발했다. 임대소득이 노출되면 세금을 내야 한다는 이유에서다. 과세당국 역시 관련 통계가 미비하고 인원 부족을 이유로 탈루·탈세를 사실상 방조해왔다. 머니투데이는 지난해 2월부터 2개월간 20회에 걸쳐 '임대사업자가 꿈인 나라'란 제목으로 기획을 진행했다. 현 제도의 문제점과 이에 따른 집주인과 세입자간의 갈등, 나아가 개선방향 등을 다뤘다. 이후 1년이 지난 지금 무엇이 개선됐고 바뀌었는지 다시금 조명해보고자 한다.

[[임대사업자가 꿈인 나라 '그후 1년']<2>2014년 2월이후 주택임대사업 관련 제도 변화]

 

 

전셋값 폭등과 전세의 월세전환으로 집 없는 서민들의 고통이 가중되는 가운데 정부는 올해 주택정책 방향을 '민간임대주택 활성화'에 맞췄다.

이를 위해 임대사업자에 대한 각종 혜택을 늘리는 한편 연 2000만원 이하 임대소득에 대해선 비과세 혜택도 주어졌다. 하지만 서민들을 위한 정책은 월세 소득공제 확대 등 미미하다는 지적이다.

국토교통부는 지난 1월 '기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안'을 통해 기존 세제틀 개편과 감면폭 확대 등을 통해 임대사업자에 주는 혜택을 다양하게 마련했다. 주택임대사업자가 이전보다 세금을 덜 내게 되면 그만큼 수익성이 확보돼 임대주택 공급을 늘릴 것이란 계산이다.

취득세는 임대주택 매입시 60㎡(이하 전용면적) 이하는 면제, 60∼85㎡는 10년 이상 장기임대주택 건설시 25% 감면됐지만 8년 장기임대시 건설이나 매입에 관계없이 50% 감면으로 확대됐다.

재산세는 준공공임대의 경우 의무 임대기간을 10년에서 8년으로 단축하고 △40㎡ 이하 면제 △40∼60㎡ 75% 감면 △60∼85㎡ 50% 감면 등의 혜택을 준다.

소득세와 법인세는 앞으로 감면대상을 기준시가 3억원 이하(전체 주택의 91.1%)에서 6억원 이하(전체 98.5%)로 확대한다. 감면폭을 4년 단기임대는 20%에서 30%로, 8년 장기임대는 50%에서 75%로 확대한다. 자기관리 형태의 리츠가 준공공임대(85㎡ 이하)시 임대소득에 대해 법인세를 8년간 100% 감면한다.

↑ @유정수 머니투데이 디자이너.

 

양도소득세 장기보유특별공제율도 최고 30%에서 최고 40%로 높이고 10년 이상 임대시 건설·매입 모두 공제율을 60%에서 70%로 올려 양도세도 줄여준다. 개인이 장기 임대사업자에게 토지를 팔 경우 세제혜택을 받아 양도세의 10%를 감면받게 된다.

이 밖에도 준공공임대주택을 매입하면 수도권은 1억5000만원, 지방은 7500만원을 연 2.0%의 저리로 대출받을 수 있다. 준공공임대주택 건설시에는 법정 상한까지 용적률이 부여되고 연립·다세대주택을 활용하면 층수제한이 4층에서 5층으로 완화될 수 있도록 했다.

연 임대소득이 2000만원 이하 소규모 임대사업자는 2014년부터 2016년 소득분까지 3년간 임대소득세를 한푼도 내지 않아도 된다. 2017년 이후부터 높아진 필요경비율(45%→60%)과 400만원의 소득공제에다 14%의 낮은 세율로 분리과세를 적용받을 수 있다.

업계 한 관계자는 "지난해 '2·26 주택임대차 선진화방안' 이후 주택 임대사업자가 더 사업하기 좋아졌다"며 "그동안 임대사업자로 등록하지 않아도 아무런 불이익이 없었는데 오히려 합법적으로 세금을 내지 않도록 해주고 있다"고 했다.

이에 따라 한동안 찬밥신세였던 다가구주택이나 빌라(다세대·연립주택) 등의 신축공사가 크게 늘고 있다.

국토부에 따르면 올들어 지난 4월 말까지 전국 다가구(단독 제외)·다세대(연립 포함)주택의 건설 인허가 실적은 총 18만3455가구로 지난해 같은 기간(15만4631가구)에 비해 19%가량 늘었다. 서울의 경우 같은 기간 인허가 물량은 3만5176가구로 전년 대비 35%(9168가구)나 증가했다.

반면 세입자를 위해선 소득공제 대상인 월세를 세액공제(10%)로 전환하고 공제대상을 총 급여액의 7000만원(종전 5000만원) 이하 근로자까지 확대했다. 공제한도도 500만원에서 750만원으로 인상했다.

한 세무전문가는 "정부 정책에 협조하지 않고 개인의 이익만 챙기는 불성실 임대사업자까지 무차별적으로 세금을 깎아주는 정책은 세금만 축내고 임대주택 활성화에는 아무런 도움이 되지 않는다"고 지적했다. 그는 이어 "전·월세 인프라를 구축해야만 주택임대사업자를 제도권으로 끌어들일 수 있고 공평과세가 이뤄진다"고 강조했다.

송학주 기자 hakju@mt.co.kr

[톡talk재테크]아파트 5채 10년 임대후 되팔땐 양도세 '0'

[절세 혜택 '준공공임대' 인기]주택대출 금리 싸고 세금감면 혜택에작년보다 3배 증가한 1700가구 등록

내년부터 임대의무기간 8년으로 줄고

전용 60~85㎡ 주택도 취득세 '반값'

이데일리 | 김동욱 | 입력 2015.09.23 10:19 | 수정 2015.09.23 10:34

 

[이데일리 박종오 기자] 자산가인 부모를 둔 서모(34)씨는 최근 직장을 관두고 주말마다 지방으로 ‘임장(臨場·현장 방문)’을 다닌다. 주택 임대사업에 적합한 저렴한 부동산 물건을 찾기 위해서다. 그는 ‘준(準)공공 임대’라는 정부 제도를 사업 발판으로 삼을 계획이다. 사업자로 등록하면 정부 기금 저리 융자, 세금 감면 등 각종 혜택이 제공되는 만큼 주택 여러 채를 굴리기에 적합하다고 판단했기 때문이다. 서씨는 “장기간 안정적으로 현금 수익을 확보하려면 절세만큼 중요한 게 없을 것 같다”고 말했다.

△주택 임대사업에 대한 관심이 커지는 가운데 장기 임대사업자에게 각종 혜택을 제공하는 ‘준공공 임대주택’ 제도가 눈길을 끌고 있다. 서울 노원구에 아파트 단지가 늘어서 있다. [사진=국토지리정보원]

금리가 바닥권에 머물면서 부동산 임대사업으로 눈 돌리는 수요가 늘고 있다. 장기 임대사업자를 위한 각종 유인책을 앞세운 준공공 임대주택이 요즘 주목받는 배경이다. 준공공 임대주택 제도는 임대 의무기간 등 자발적으로 정부 규제를 받는 ‘착한 집주인’에게 정부가 조세 감면 등 당근을 듬뿍 제공하는 것이 핵심이다. 2013년 12월 첫 제도 시행 이후 호응이 기대에 못 미친다는 평가가 많았지만, 최근 혜택을 강화하면서 등록 주택 수가 급증하는 추세다.

 

국토교통부에 따르면 올해 6월 기준 전국 시·군·구에 등록한 준공공 임대주택은 1700채다. 지난해 12월 501채에서 불과 6개월 새 3배 넘게 증가한 것이다. 준공공 임대사업자 수도 같은 기간 125명에서 278명으로 2배가량 늘었다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “집을 처분하지 않고 장기간 임대하려는 다주택자라면 준공공 임대사업자 등록을 고려할 만하다”며 “월세 등 주택 임대소득 과세가 본격화할 것에 대비하면서 세금을 크게 아낄 수 있기 때문”이라고 말했다.

△준공공 임대 등록 현황 [단위:명·가구, 자료=국토교통부]

 

◇세금·기금 혜택 ‘풍성’…내년부터 규제 대폭 완화

준공공 임대사업 진입 문턱은 그리 높지 않다. 일반에 세놓는 전용면적 85㎡ 이하 아파트, 다세대·연립주택 등 일반 주택, 주거용 오피스텔이면 준공공 임대용 주택으로 등록할 수 있다. 이달부터는 전용 85㎡를 초과하는 다가구주택도 등록을 허용하고 있다. 지방자치단체에 등록한 임대사업자가 세제 혜택을 받고 신규 취득한 주택을 5년간 의무적으로 임대해야 하는 기존 ‘매입 임대주택’보다 규제는 다소 강하다. 우선 임대 의무기간이 10년으로 2배다. 임대료 인상률은 연 5% 이하로 제한하고, 최초 임대료와 보증금도 주변 시세보다 높게 책정할 수 없다.

 

대신 인센티브도 더 많다. 주택 매입·보유·처분 등 집을 사서 팔기까지 전 주기별로 파격적인 세제 혜택을 준다는 점이 최대 강점이다. 전용 60㎡ 이하 주택의 경우 취득세를 전액 면제하고, 재산세는 면적별로 50~100%, 소득세(법인세)는 면적과 관계없이 50%를 깎아준다. 집을 팔 때 내는 양도소득세는 10년 임대 시 장기보유 특별공제율 60%를 적용하고, 2017년까지 집을 새로 사서 10년 동안 임대하면 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 주택 구매 자금도 정부가 싸게 빌려준다. 전용 85㎡ 이하 주택을 매입할 경우 가구당 7500만원(수도권 1억 5000만원)까지 연 2.7% 금리(올해까지 연 2%)로 주택 기금을 융자받을 수 있다.

 

준공공 임대사업에 뛰어들려면 올해보다는 내년이 더 유리하다. 올해 12월 28일부터 ‘민간임대주택 특별법’이 시행되면 규제가 대폭 완화되기 때문이다. 임대 의무기간은 8년으로 줄고, 최초 임대료 규제도 없앤다. 반면 이전에 등록한 주택에는 완화된 규정을 소급 적용하지 않는다. 국토부 관계자는 “임대료 인상률을 연 5%로 제한하는 것도 새로운 세입자를 구하거나 기존 세입자와 재계약할 때는 적용하지 않을 가능성이 크다”고 말했다. 사실상 임대 의무기간을 제외한 모든 규제가 사라지는 셈이다.

 

올해 세법개정안이 국회를 통과하면 세제 지원도 확대된다. 전용 60~85㎡ 주택도 취득세를 절반 깎아주고, 소득세(법인세) 감면율은 75%로 높아진다. 10년 임대 시 양도세 장기보유 특별공제율도 70%로 10%포인트 상향한다. 국토부는 내년부터 기금 융자 지원도 지금보다 확대할 계획이다.

△임대사업자 유형별 10년간 세금 납부액 [자료=국민은행 WM컨설팅부]

 

◇10년 장기임대 시 세금 ‘1억원’ 이상 덜 내

과연 준공공 임대사업자는 세금을 얼마나 아낄 수 있을까. 다른 소득이 없는 다주택자가 내년에 지방의 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 5채를 10억원에 사들여 10년간 임대(임대소득 연 3000만원)한 뒤 13억원에 매도하는 경우를 가정해 봤다. 새 세법 기준을 적용했다.

 

정진형 국민은행 세무전문위원 분석에 따르면 이 경우 준공공 임대사업자가 내야 할 세금은 10년 동안 재산세 435만원, 종합소득세(지방소득세 포함) 437만원 등 총 872만원 정도다. 취득세·종합부동산세·양도세는 한 푼도 내지 않아도 된다.

반면 기존 매입 임대사업자는 10년간 7628만원, 미등록 임대사업자는 1억 2553만원의 세금을 부담해야 한다. 주택 임대소득을 정상적으로 과세한다고 전제한 경우다. 사업자 유형에 따라 세금이 최대 14배나 차이 나는 것이다.

 

부동산 투자의 최대 단점인 낮은 환금성을 보완할 안전장치도 있다. LH(한국토지주택공사)가 올해와 내년에 등록한 준공공 임대주택을 자체 평가를 거쳐 임대기간 종료 후 감정가에 매입하기로 확약할 계획이라서다. 다만 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “임대 의무기간이 길고 추후 감정가격을 놓고 논란이 불거지는 등 원할 때 임대사업에서 발 빼기 어려울 수도 있다는 점을 명심해야 한다”고 조언했다. 김동욱 (kdw1280@edaily.co.kr)

기업형 임대주택관리업을 촉진시키기 위한 후속조치로 기업형 임대주택 공급촉진지구의 지정이 가능해 진다. 이는 기업형 임대주택관리업을 활성화하기 위해서는 기업형 임대주택을 건설할 수 있는 기반을 제공하고 주택의 신축과 함께 주택관리업의 운영이 가능하도록 하는 일원화 시스템을 구축하고자 하는 정부의 적극적인 의지의 표현이다.

2015년 8월 28일 국토교통부는 5000㎡(1512.5평) 이상의 도시지역에 기업형 임대주택 공급촉진지구를 지정한다고 발표했다. 이곳에는 다세대주택, 연립주택 등을 5층까지 건축이 가능하고 문화시설과 판매시설을 허용하기로 했다.

이를 위해 국토교통부는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’(이하 ‘뉴스테이법’)이 지난 8월 28일 제정·공포되고 12월 29일 시행됨에 따라 이 같은 내용의 뉴스테이법 시행령 및 시행규칙안을 8월 31일 입법예고했다.

 

민간임대주택에 관한 특별법 주요내용

1. 임대사업자 등록
기존에는 건설임대의 경우 주택을 2호 이상 소유해야 임대사업자 등록이 가능(매입 임대는 1호 이상 소유)했으나, 뉴스테이법에서는 종류에 관계없이 임대주택을 1호만 소유해도 임대사업자 등록이 가능해지고, 비영리법인·사단 및 재단, 협동조합 등도 임대사업자 등록을 할 수 있게 된다. 기업형 임대사업자로 등록하기 위해서는 건설임대주택의 경우 300호 이상, 매입 임대주택의 경우 100호 이상을 소유해야 한다.

 

2. 임대사업자 등록의 말소
임대사업자 등록의 말소는 주택의 소유권을 취득하지 않는 경우 말소하는 것을 원칙으로 하되, 소유권 취득에 필요한 기간을 감안하여 유예기간을 규정했다.

 

유예기간
- 건설 사업계획 승인을 받은 임대사업자는 택지 사용가능시기부터 4년
- 민간임대주택 분양계약을 체결한 임대사업자는 준공검사 후 1년
- 매매계약을 통하여 임대사업자로 등록한 자는 매매계약을 체결한 날부터 3개월

기업형 임대사업자도 임대주택의 매매 등으로 인해 일시적으로 등록기준에 미달하는 경우 일정기간은 자격을 유지할 수 있도록 했다.

 

등록기준
- 건설임대주택은 2년
- 매입임대주택은 3개월 이내에 등록기준 충족 필요

 

3. 장기임대주택 건설을 위한 토지 지원
임대주택의 건설을 위한 토지는 우량 사업자 선정을 위해 공급대상자의 자격을 제한하여 경쟁에 부치되, 신속한 토지 공급 등을 위하여 필요한 경우에는 추첨의 방법으로 공급할 수 있게 하였다. 다만 공공이 50%이상 출자한 리츠 및 지자체장이 추천하는 자에게 공급하는 경우, 경쟁입찰‧추첨이 2회 이상 유찰된 경우 등에는 수의계약의 방법으로 공급할 수 있다. 현재 공공택지의 10%를 공공 및 민간 임대사업자에게 우선공급하고 있음을 감안하여, 공공택지의 5%를 민간 임대사업자에게 우선 공급하도록 하였다. 또한 우선공급 받은 날부터 2년 이내 임대주택 건설을 시작하지 아니한 경우에는 환매할 수 있도록 했다.

 

4. 기업형 임대주택 공급촉진지구
기업형 임대주택 공급촉진지구(이하 ‘촉진지구’) 지정이 가능한 최소면적을 도시지역은 5000㎡(1512.5평) 이상으로 하고, 비도시지역의 경우 주변 토지계획 등과 연계된 개발이 가능하도록 도시지역과 인접한 지역은 3만㎡(9075평) 이상, 그 외 지역은 10만㎡(3만 250평) 이상으로 했다. 촉진지구가 10만㎡(3만 250평) 이하인 경우 촉진지구 지정을 신청할 때 지구계획 승인, 주택사업계획승인, 건축허가 등을 포함하여 신청할 수 있도록 했다.

 

5. 촉진지구 내 도시･건축 특례 및 토지공급
촉진지구에서 기업형 임대주택 건설의 원활한 시행을 위해 문화 및 집회시설, 판매시설 등의 설치를 허용하고, 건축위원회의 심의를 거쳐 다세대 주택 및 연립주택의 층수를 5층까지 건축할 수 있도록 하였다. 촉진지구 조성사업으로 조성된 토지는 일반경쟁 입찰의 방법으로 공급하되, 민간임대주택 및 학교·의료시설 건설 용지는 우량한 사업자를 선정할 수 있도록 공급대상자의 자격을 제한하거나 공급조건을 부여할 수 있도록 했다.

 

6. 임대료 전환 비율 및 임대보증금 보증가입
임대보증금과 월 임대료를 상호간에 전환하는 경우 주택임대차보호법을 따르도록 규정하고, 보증금을 임대료로 전환하거나 임대료를 보증금으로 전환하는 경우 동일한 전환율을 적용 하도록 규정했다.

 

7. 보증금 보증보험가입 의무화
임차인 보호를 위해 모든 민간건설임대사업자에게 임대의무기간 동안 보증금 전액에 대한 보증가입 의무를 부여했다. 시행령‧시행규칙안 입법예고 기간은 8.31일부터 10.12일까지이고, 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의를 거쳐 12월경 최종 확정될 계획이다.

 

정부의 의도
정부는 일본의 임대주택관리 기법을 도입하여 기업형 임대주택관리업을 활성화하고 현재 원룸형 다가구와 생계형 다가구주택 운영자들을 기업형 임대주택관리업을 통해 선진화된 임대주택관리 시장을 유도하여 새로운 임대시장을 형성하고자 하는 지속적인 노력을 하고 있다. 이는 일본의 경우 장기간의 경기침체로 공실로 방치되는 임대주택들이 늘어나고 건설경기의 악화로 새로운 건축 사업을 찾지 못하는 건설사들로 하여금 새로운 사업모델을 제시하여 돌파구를 찾았다는 관점에서 접근하고 있는 것으로 보인다.

 

우리 임대시장과 준비
우리의 임대시장은 크게 기업형 임대시장과 가계형 임대시장으로 나누어지고 있다. 기업형 임대시장의 경우에는 대규모 빌딩을 임대하여 상권과 오피스로 형성된 시장이다. 가계형 임대시장의 경우에는 주택을 개조하여 1~4세대의 임대를 주거나 다가구주택에 원룸을 15~24개실로 신축하여 월세를 받아 생계를 유지하는 형태로 구성되어 있다.

 

이번 기업형 임대주택 공급촉진지구는 5000㎡(1512.5평) 이상에서 10만㎡(3만 250평) 이상까지 지정해 다세대주택, 연립주택 등 5층까지 건축이 가능하고 문화시설과 판매시설이 허용한다는 것은 가계형 임대시장에 기업이 진입할 수 있도록 시장을 만들어 주는 것이다. 이는 지난 MB정부에서 도시형생활주택을 허용하여 원룸형 임대업자를 양산하여 생계형 원룸 임대업자들이 경쟁력의 열세로 어려움을 겪었던 것을 생각하면 심각한 위기가 초래될 수 있다.

 

이는 대기업이 직접 가계형 임대주택 시장에 진입한다는 점에서 기존의 생계형 임대업자들의 경각심이 요구된다. 일본의 첨단 관리기법을 도입한 대기업의 기업형 임대관리업체들과 시설로 경쟁하고, 관리기법으로 경쟁하며, 입주자 유치를 위한 치열한 경쟁이 예상되기 때문이다. 정부의 취지는 확실해 보인다. 임대사업을 하려면 기업형 임대관리업체에 위탁하여 제대로된 임대관리를 서비스를 제공하고 임대소득을 노출하여 세원을 노출시키겠다는 것이다. 생계형 임대사업자들도 이제는 주먹구구식의 관리에서 벋어나 새로운 임대관리기법을 배우고 효율적인 관리기법과 서비스로 무장해야 한다. 이것이 미래에 다가올 경쟁자들로부터 자신을 보호하는 방법이 될 것이다.