박진규 세무사의 재산세 / 고가주택 고급주택 별장과 세금 /

7월은 재산세 납부의 달이다.

지방세 61조7000여억 중에 재산세는 14%를 차지할 정도로 지방자치단체에서 매우 중요한 세원이다.

재산세란 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기를 과세 대상으로 해

매년 6월 1일 재산세 과세 대상 소유자에게 부과하는 대표적인 보유세적 성격의 지방세이다.

그 과세 대상이 공부상 등재 상황과 사실상 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 의해 재산세를 부과한다.

이를 현황부과의 원칙이라고 한다.

다만 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도

이를 신고하지 않아 사실상의 소유자를 알 수 없을 때는

공부상의 소유자가 납세의무자가 되므로 반드시 소유권을 이전했을 때는

과세기준일 이전에 이전등록이 마무리되어야 한다.

더불어 소유권의 귀속이 불분명한 재산의 사용자,

국가 등으로부터의 매수계약자, 신탁재산의 위탁자, 주된상속인 등은 소유자가 아니라도 납세의무가 있다.

재산세는 7월과 9월에 부과한다.

과세 대상은 크게 세 가지로 분류할 수 있는데

토지의 경우 9월 16일부터 30일까지 납부해야 하고,

주택의 경우 절반은 7월 16일에서 31일 나머지 절반은 9월 16일에서 30일까지 납부해야 한다.

단 10만원 미만의 경우에는 7월에 모두 납부할 수 있다.

건축물·선박·항공기의 경우에는 7월 16일부터 31일까지 납부하면 된다.

재산세의 과세 대상에 대한 과세표준을 알아야 하는데

토지·건축물의 경우에는 시가표준액의 70%,

주택의 경우에는 60%,

선박·항공기에는 시가표준액을 과세표준으로 본다.

과세표준에 세율을 곱하면

납부세액이 산정되는데 우선 토지에 대해 알아보자.

토지는 분리과세 대상,

별도합산과세 대상,

종합합산과세 대상으로 나뉠 수 있으며

이렇게 분류하는 이유는 토지의 이용 혹은 정책상 제재 혹은 혜택을 주기 위해서다.

분리과세 대상으로는 농지·목장용지 및 임야와 같은 저율분리과세 대상(0.07%)과

공장용지 및 공급목적으로 소유하는 토지의 저율분리과세 대상(0.2%),

골프장 및 고급오락장용 토지와 같은 고율분리과세 대상(4%)이 있으며

별도합산과세 대상은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 일정한 건축물의 부속토지 중

기준면적 이내의 토지를 말한다.

기준면적이란 건축물의 바닥면적에 용도지역별 적용배율(3~7배)를 곱한 값이다.

세율은 0.2~0.4%의 3단계 초과누진세율이다.

종합합산과세 대상이란

과세기준일 현재 별도합산과세 대상 또는 분리과세 대상이 되는 토지를 제외한 토지로써

비과세·면제되는 토지 및 경감되는 토지를 뺀 나머지 토지로 볼 수 있다.

즉, 일반 영업용 건축물 부속토지 중 별도합산과세의 기준을 충족하지 못한 것과

나대지, 잡종지 그밖의 모든 토지를 의미한다.

세율은 0.2~0.5%의 3단계 초과누진세율이다.

다음으로 주택에 대해 알아보자.

재산세에서는 주택은 별도의 의미로 두는데

주택법에 의해 주택이란 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지를 의미하므로

토지와 건축물의 범위에서 제외하게 된다.

이 중에서 별장은 일종의 과소비적 재화로 분류되며 4%의 표준세율을 적용한다.

그 외의 주택은 0.1~0.4%의 초과누진세율을 적용하는데

2명 이상이 공동으로 소유하거나 토지와 건물의 소유자가 다를 경우에는

해당 주택에 대한 세율을 적용할 때 해당 주택의 토지와 건물의 가액을 합산한 과세표준에 초과누진세율을 적용한다.

그 외에 건축물·선박·항공기가 있는데

건축물 중 골프장·고급오락장용 건축물은 4%의 표준세율을 적용하며,

특별시·광역시·시지역의 주거지역 및 조례로 정한 지역 내의 공장용 건축물에 대해서는 0.5%의 표준세율을

그 외의 건축물에는 0.25%의 표준세율을 적용한다.

선박의 경우에는 고급선박의 경우 5%로 표준세율 중 최고세율을 적용하며

그 외의 선박과 항공기는 0.3%의 표준세율을 적용한다.

재제의 목적으로 과밀억제권역(산업단지·유치지역 및 공업지역은 제외)에서 공장신설·증설에 해당하는 경우

그 건축물에 대한 재산세의 세율은

최초의 과세기준일로부터 5년간 건축물의 세율(0.25%)의 5배에 해당하는 세율(1.25%)을 적용한다.

재산세에서는 세부담의 상한으로써 과

세표준이 아무리 커도 이 금액 이상은 내지 않도록 규정하고 있다.

주택의 경우에는 주택공시가격이 3억원 이하인 경우에는

직전연도 납부세액의 105%,

6억원 이사인 경우에는 110%,

6억원 초과한 경우에는 130%로 정하고 있으며

그 외의 재산의 경우에는 150%로 정하고 있다.

재산세 납부세액이 500만원을 초과할 경우에는 분납이 가능하다.

납부기한 내 분납을 신청하면 되고 납부기한 후 45일 이내에 분할 납부할 수 있다.

납부할 세액이 500만원을 초과하며 1000만원 이하인 경우에는 500만원 초과하는 금액을,

1000만원을 초과하는 금액은 50%를 분할 납부할 수 있다.

또한 재산세는 현금이 아닌 물납도 가능하다.

이는 재산세 납부세액이 1000만원을 초과하는 경우로써

납부기일 10일 전까지 관할지자체에 물납 허가 신청서를 제출해야 하며 관할 구역에 있는 부동산에 대해서만 가능하다.

재산세의 납부방법은 인터넷 납부를 하면 되고(www.wetax.go.kr, www.giro.or.kr),

전국 은행에 직접 고지서로 납부하거나 고지서 없이 신용카드 등으로도 가능하다.

또한 080-999-3300으로 전화로도 가능하며

고지서에 기재된 가상계좌로도 납부가 가능하다. 각 시청 세무과 혹은 동사무소 등에서도 납부할 수 있다.

요즘 고급주택들이 가끔 보이더군요~

가질수 없는 사람은 그저 부러울뿐이고.....

꿈꾸는집 매입시에

취득세/양도소득세가 일반주택과 달리 적용되니

애매한 개념 정리 하고 가시게요~~!!

고급주택은 지방세법 제13조5항에서 정한기준 취득세 중과세 대상

고가주택은 소득세법상 용어로 양도소득세 비과세 제외 대상

 "고급주택"이란...

취득당시 개별(공동)주택가격이 6억원을 초과하는 주택으로서

단독주택인경우

    .대지면적이 662제곱미터를 초과하고  건축물가액시가표준액이 9천만원초과주택

    .주택연면적 331제곱미터를 초과(주차장제외)하고 건축물가액시가표준액이 9천만원초과주택

    .엘리베이터설치주택:적재하중200kg초과시.

     (건축물 가액불문)

공동주택(전용면적기준)인경우 연면적245제곱미터초과주택,복층인경우 연면적274제곱미터초과주택

에스컬레이터, 67제곱미터이상의 수영장설치주택은 공시가격불문하고적용됩니다.

 취득세율?  기준세율+8% 

 

여기서 절세 Point 드려야겠죠?

중과세를 피하는피하는법

주거면적을 주차장면적으로 확장하라

기준면적 초과시 부모님이나 친지에게

 증여나,양도해라.

취득일로부터 30일이내 주거용이 아닌 다른용도로 건축물 용도변경공사를~

일반적으로 1가구 1주택인 경우 보유기간이 

2년이상인경우에는 

"양도소득세 비과세"규정이 적용됩니다.

 

"그러나"

 

비과세요건을 충족하여도 양도가액이 

9억원이 초과되는 경우에는

9억 초과분에 대해서 양도소득세를 내셔야합니다

바로 고가주택   되시겠습니다.

고가주택의 양도차익 =

양도차익 X[(양도가액-9억원)/양도가액]

고가주택도 3년이상 보유할경우 

보유기간에 따른 장기보유특별공제(24~80%)를 

받을 수 있고,인적공제를 받을수 있습니다.

절세 Point

고가주택매입시 부부 공동명의로 구입하시면,

보유시에는 종합부동산세절감의 효과와 

매매시에 양도소득세 계산시

인적공제를 추가로 받을수 있습니다.

장기보유특별공제보유기간계산시에 

1년단위로

공제율이 달라지는 점 유의하시고 

잔금일(매입후3년,4년,5년...10년이상되는기준일)을 잘 정하셔야 합니다.

보유기간 3년이상~4년미만시   공제율 24%

보유기간 4년이상~5년미만시  공제율 32%  

최고10년까지 1년에 8%공제되는 

장기보유특별공제

가장 중요한포인트는 

양도차익이 적은 부동산부터 매각하는 것이죠

절세에 작은 도움 되시길 바래보며 ..

5월 가정의 달에

작은것에도 감사하고,

작은것이라도 나누는 행복 누리시길 기대합니다.

어떤게 고급주택에 해당할까요.

1.단독주택

 a.1구 연면적이(주차장면적 제외)이 331㎡를 초과하는 것으로서 그 건물의 가액이 9,000만원(시가표    준액)초과 하거나

 b.1구의 대지면적이 662㎡를 초과하는 것으로서 그 건물의 가액이 9,000만원(시가표준액)초과 하는    경우.

2.공동주택

 a.1구의 전용면적이 245㎡(복층의 경우274㎡)초과 하는 경우.

3.1,2 모두의 경우에는 그 주택의 취득당시 개별주택 또는 공동주택가격(매년 4월 30일 공시)이 6억원을 초과하는 경우로 한정한다.

4.1구의 건물에 엘리베이터(적재하중 200㎏ 이하의 소형 엘리베이터를 제외한다) 에스컬레이터 또는    67㎡이상의 수영장 중 1개 시설이 설치된 주거용 건물(공동주택을 제외한다)과 그 부속토지는 위 건   물면적이나 시가표준액과 관련없이 무조건 고급주택이다.

고가주택

1세대 1주택자로서 양도실가 9억원을 초과할 경우 9억원까지만 비과세가 적용된다.

고급주택 고가주택 별장의 비교 1탄

2013.01.19

고가주택 그리고 별장 안녕하세요. 횡설수설입니다.ㅎㅎ 어렵습니다~~그죠? 갑자기 머리가 아파오죠? ㅎㅎ 주택이면 주택이지..고급주택과 고가주택은 또 뭐고...별장...

blog.naver.com/kts241/176295112   횡설수설's 날적이

세법에서 고가주택, 고급주택, 별장 의미 2013.04.22

1. 세법에서는 고가주택, 고급주택 또는 별장에 대해서는 일반주택에 비해 높은 세율을 적용하는 등 무거운 세금을 내도록 규정하고 있다. 모두 비슷한 의미인 것 같지만...

blog.daum.net/kwh4097/11303044   WH자산관리Lab