[스크랩] 부동산매매법인과 세금

부동산을 매매하는 경우에 세금측면에서 3가지 형태로 구분할 수 있다. 개인이 사업적으로 매매행위를 하는 부동산매매업, 개인이 사업적으로 하지 않는 양도소득, 부동산매매를 전문으로 하는 부동산매매법인으로 구분할 수 있다.

 

개인이 사업적으로 부동산을 매매하는 부동산매매업은 부동산 매매로 발생된 매매차익을 종합소득세로 신고·납부하고, 개인이 사업적으로 하지 않는 부동산 매매차익은 양도소득세로 신고·납부하여야 한다.

 

부동산매매법인은 법인이므로 소득세가 아닌 법인세를 납부하여야 한다. 법인세는 매년 벌어 들인 소득에 대해 납부하는 “각 사업연도 소득에 대한 법인세”를 납부하여야 하고 각 사업연도 소득에 대한 법인세 외에 부동산 매매차익에 대한 “토지 등 양도소득에 대한 법인세”를 추가로 납부하여야 한다.

 

부동산 매매법인은 부동산 매매를 전문으로 하는 법인으로서 상가와 사업용 토지를 양도하는 경우에는 “각 사업연도 소득에 대한 법인세”만 납부하지만 비사업용 토지(비사업용 토지란 농지 및 임야로서 본인이 직접 농사를 짓지 않는 것을 말하고 나대지 상태의 토지를 말한다) 와 주택에 대해서는 “각 사업연도 소득에 대한 법인세”와 “토지 등 양도소득에 대한 법인세”를 부담한다.

 

또한 법인세액의 10%를 지방소득세로 부담하여야 하는데 “각 사업연도 소득에 대한 법인세”의 10%를 부담하지만 주택 및 비사업용 토지의 경우에는 “각 사업연도 소득에 대한 법인세”의 10%와 “토지 등 양도차익에 대한 법인세”의 10%를 납부하여야 한다.

 

예를 들어 주택을 1억원에 취득하여 2억원에 매각하고 일반경비로 5천만원을 지출한 경우에 법인세를 구하면 “각 사업연도에 대한 법인세”가 5백만원[(2억원-1억원-5천만원)*10%, 법인은 소득이 2억원 이하인 경우에는 10%, 2억원을 초과하는 경우에는 20%] 이고 “토지 등 양도차익에 대한 법인세“ 1,000만원(2억원 - 1억원) 이다. 법인세의 10%를 지방소득세로 부담하므로 지방소득세는 150만원[(5백만원+1,000만원)*10%]을 납부하여야 한다. 이와 같이 부동산매매법인이 주택에 대한 매매차익을 1억원 실현하고 납부하는 세금은 1,650만원(5백만원+1,000만원+150만원)을 납부하여야 한다.

 

“토지 등 양도소득에 대한 법인세”에서 유의하여야 할 점은 토지 등 양도소득을 계산할 때 일반경비는 차감하지 않고 주택 또는 비사업용 토지의 장부가액만을 차감한다는 것이다. 즉 토지 등 양도소득 금액 계산시 차감할 수 있는 것은 해당 부동산의 장부가액이므로 부동산의 장부가액이 중요하다고 할 수 있다. 부동산의 장부가액은 취득가액에 취득세, 취득 관련 소송비용, 자본적 지출액(발코니 확장 및 샷시 설치 공사비용), 등기 이전 비용을 합산한 금액을 말한다.

 

위의 예를 개인이 사업적으로 부동산을 매매하는 부동산 매매업이 종합소득세를 납부한다고 하면 소득세가 678만원[(2억원-1억원-5천만원)*24%-5,220,000]이고 지방소득세가 678,000원이므로 합계 7,458,000원을 부담하면 된다.

 

위의 예에서 보는 바와 같이 부동산매매법인과 부동산매매업자가 부담하는 세금을 비교하면 법인이 세율이 낮기 때문에 반드시 유리하다고 할 수는 없다. 따라서 부동산매매법인을 할지 부동산매매업자를 할지는 세금 외에 여러 가지 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이다.

 

법인은 개인과 달라서 법인이 벌어들인 소득을 마음대로 가져다 쓸 수 없다. 개인과 법인은 서로 다른 인격체이므로 법인에서 발생된 소득은 배당이나 상여를 통해 사용할 수 있고 임의적으로 사용한다면 횡령 또는 배임에 해당하여 세법적인 제재 뿐만 아니라 형사처벌도 받을 수 있으므로 법인이 창출한 소득을 사용하는 경우에는 각별이 유의를 하여야 한다.

 

위의 예에서 매매차익 1억원에서 세금 1,650만원을 차감하면 법인이 실제로 벌어들인 소득은 83,500,000원이다. 법인이 벌어들인 소득에서 세금을 차감한 83,500,000만원은 배당이나 상여를 통해 대표가 가져갈 수 있고 상여로 가져가는 경우에는 근로소득에 따른 소득세를 부담하여야 하고 배당으로 가져가는 경우에는 배당소득에 대한 소득세를 납부하여야 한다. 만약에 83,500,000원에 대한 잉여금을 배당이나 상여로 가져가지 않고 계속 내버려 둔다면 법인이 청산하는 시점에 주주에게 배당한 것으로 간주하여 배당소득에 대한 소득세를 납부하여야 한다. 이를 실무적으로 청산배당이라고 한다.

 

따라서, 부동산매매법인이 주택 및 비사업용 토지를 매각함으로써 발생된 차익에 대해서는 “각 사업연도 소득에 대한 법인세”와 “토지 등 양도차익에 대한 법인세”를 부담하여야 하고 “각 사업연도 소득에 대한 법인세”와 “토지 등 양도차익에 대한 법인세”의 10%를 지방소득세를 납부하여야 한다. 또한 법인이 창출한 소득에 대해서 배당이나 상여로 대표에게 지급하는 경우에는 대표는 소득세를 추가로 부담하여야 한다. 만약, 법인이 창출한 소득을 배당이나 상여로 지급하지 않는 경우에는 청산시점에 한꺼번에 배당으로 간주되어 대표가 소득세를 납부하여야 한다.

 

이렇듯 부동산매매법인은 세금 측면 뿐만 아니라 자금관리 등 개인사업자인 부동산매매업자보다 꼼꼼히 관리하여야 하여야 하므로 부동산매매법인을 설립은 신중히 결정하여야 할 것이다.

 

 

부동산매매업 전문 세무사 이 한 우(010-7679-7608)

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

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