13억 뛴 연남동 상가주택, 세금 폭탄 피한 이유

13억 뛴 연남동 상가주택, 세금 폭탄 피한 이유

입력 : 2017.03.18 06:40

[節稅의 기술] 2007년에 산 연남동 상가주택, 세금 폭탄 맞을까?

Question:
부동산 시장이 다소 잠잠하던 2007년 서울 마포구 연남동에서 급매로 나온 상가주택을 5억원에 샀습니다. 지하1층~지상 3층짜리인데 당시에도 연남동이 좀 뜬다는 얘기가 있었죠. 지금은 연남동이 워낙 인기가 좋으니까 당시로서는 운이 좋았던 셈입니다.

그런데 최근 부동산 중개업소에게서 이 상가주택을 18억에 팔라는 제안을 받았습니다. 제법 큰 차익(13억원)이 남고 팔 수 있는 기회여서 기분은 좋은데, 엄청난 세금이 나올 것 같아 걱정이 앞섭니다. 이 정도면 정말 세금 폭탄을 맞을까요.

경기도 성남시 분당신도시에 지은 점포형 주택. 사진은 기사 내용과 관련없음. /사진가 박완순 제공

Answer:
결론부터 말하자면, 양도차익 13억원의 2.5% 수준인 3200만원의 세금만 내면 된다. 양도차익은 매무 많지만 ‘세금 폭탄’ 걱정은 하지 않아도 된다는 의미다.

올해부터 소득세(지방소득세 포함) 최고세율은 당초 41.8%에서 44%로 올랐다. 소득이 5억원 넘으면 최고 44% 세금을 매긴다. 다만 집이나 상가 등 오랜기간 보유하던 부동산을 팔아 양도소득을 남긴 경우에는 장기보유에 따른 기간이익을 감안해 연간 3%씩 최대 30%를 양도차익에서 빼고 양도세를 계산한다.

또 국민 주거생활 안정을 보장한다는 취지로 ‘1가구 1주택자’인 경우에는 주택 매도가액 중 9억원까지는 양도세가 100% 비과세된다. 9억원 넘는 금액도 연간 8%씩 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용해 차감하고 양도세를 계산한다.

근로소득이나 사업소득 같은 일반소득에 비해 부동산 양도소득이 30% 정도 소득세 절감 효과가 있고, 1세대 1주택 양도소득의 경우 100%에 가까운 절세 효과가 있다.

10년 전 5억원에 매입한 상가주택을 18억원에 매각할 경우 매도자의 상황에 따른 양도소득세 계산 사례. /자료=문진혁 세무사

결국 양도세를 낸 뒤의 수익(양도세 세후 수익) 측면으로 볼 때 똘똘한 집 한 채를 갖고 있는 것이 여러 채의 부동산을 갖고 있는 것보다 훨씬 유리하다. 이때 ‘1가구 1주택 양도세 비과세’를 적용받기 위해서는 같이 살고 있는 전 가족이 오직 집 한 채를 보유하고, 해당 집을 최소 2년 이상 보유해야 한다.

집값이 9억원 넘어도 연간 8%씩 최대 80%까지 장기보유에 따른 특별공제를 적용받을 수 있기 때문에 집값이 비싼 경우에는 가급적 오래 보유한 이후에 파는 것이 유리하다.

이 점도 알아두면 좋다. 아파트나 단독주택 뿐만 아니라 다가구주택과 상가 주택(단, 주택 사용면적이 상가 사용면적보다 큰 경우에 한함)도 양도세를 계산할 때 건물 전체를 1개의 주택으로 본다는 점이다.

이를 감안하면 요즘같은 저금리 시대에 다가구주택이나 상가주택은 매력적인 재테크 수단이 될 수 있다. 임대소득은 물론이고 다른 집 없이 1가구 1주택인 상태에서 매도하면 양도세 비과세 효과까지 누릴 수 있기 때문이다.