베란다·발코니 차이 모르고 집샀다가 '이행강제금 폭탄'
한상혁 기자 입력 2018.10.23. 04:01
지난 9월 법원 경매를 통해 서울 양천구 신정동의 한 다세대주택을 낙찰받은 A씨. 이 주택은 5층 건물 꼭대기층이어서 다른 층과 달리 집 앞에 별도 베란다 공간이 있고 확장까지 돼 마음에 쏙 들었다.
서울 양천구 다세대 주택 꼭대기 층에 증축된 '베란다' 공간이 보인다./부동산태인
그러나 A씨는 뒤늦게 깜짝 놀랄 사실을 알게 됐다. 이 집 베란다가 무단 증축됐고 이로 인해 위반 건축물에 등재돼 있다는 것. A씨는 매년 이행강제금을 부담하면서 사용하든지, 전부 철거하고 원상복구를 해야 할 상황이다.
경매정보업체 부동산태인 관계자는 “사실 이 주택의 입찰 전 감정평가서에는 증축된 건물이 있어 향후 양성화 가능 여부에 따라 이행강제금 부과 및 원상 복구 처분의 가능성도 있다는 내용이 있었다”며 “A씨는 이 같은 확장 공사가 일반적인 만큼 불법이라고 예상 못했던데 있다”고 말했다.
실제로 1.5 m 이내 발코니 확장 공사는 합법이다. 하지만 베란다는 그렇지 않다. A씨는 베란다와 발코니의 정확한 의미를 구분하지 못해 생긴 실수로 손해를 보게 된 셈이다.
■‘베란다’ 확장이 불법이라고?
발코니와 베란다, 테라스는 비슷한 것처럼 여겨진다. 실생활에서도 이 단어들을 혼용해 사용하는 경우가 많다. 하지만 건축법상 세 가지는 전혀 다른 개념이다.
건물 외부에 붙은 완충 공간으로 아파트 '발코니'가 정확한 표현이다./조선일보DB
먼저 아파트에 흔한 공간으로 흔히 ‘베란다’로 부르는 곳은 사실 ‘발코니’가 맞는 표현이다. 발코니(balcony)는 ‘건축물의 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간으로 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충 공간’을 의미한다. 따라서 아파트 거실이나 부엌 등에 딸려있는 공간으로 1.5m 이내에서 확장이 합법화된 공간을 부르는 이름은 ‘발코니’가 맞는 것.
단독 주택에서 발코니는 거실의 연장으로 앞마당과 주방에 연결되는 서비스 부분이다.
‘베란다’(veranda)의 의미는 위층이 아래층보다 면적이 좁을 때, 위층과 아래층의 면적 차로 생기는 아래층의 지붕 쪽에 생기는 여유 부분을 가리킨다. 즉 베란다는 건물의 1·2층의 면적 차로 생긴 바닥 중의 일부 공간을 활용하고자 하여 생긴 공간으로 아래층 지붕을 이용한 것이다.
따라서 A씨의 경우처럼 건물 최상층에 있으면서 아래층의 지붕을 활용한 공간은 '베란다'가 되며 확장할 경우 불법 증축이 될 수 있다. 부동산태인 관계자는 "보통 지붕이 없는 베란다 공간을 확장하는 공사는 불법이다"라며 "경매에서 이런 베란다를 무단으로 증축하여 위반건축물로 등재되어 있는 사례들을 심심치 않게 볼 수 있다"고 말했다.
■ ‘아파트 베란다’의 정확한 용례는 따로 있다
최근 신축 아파트에서 흔히 들리는 용어인 ‘테라스(terrace)’는 어떨까? 테라스는 엄밀히 말하면 건물 정원에 설치하는 높낮이가 다른 공간을 말한다. 1층에만 설치할 수 있고 휴식처나 놀이터 등으로 이용된다. 전원 주택의 '데크' 부분을 떠올리면 쉽다.
사진처럼 아래 층의 지붕을 활용한 공간이 '베란다'이다./조선일보DB 아파트 광고에서 ‘테라스 하우스’, ‘테라스’ 등으로 부르는 공간은 대개 위층 면적을 아래층보다 좁게 지으면서 생긴 여유 공간이다. 우리에게 더 익숙한 말인 ‘베란다’가 정확한 명칭이다. 흔히 쓰는 ‘아파트 베란다’라는 이름의 원래 주인은 엉뚱한 데 있었던 셈이다.
"불법행위는 건축주가 했는데…" 매년 이행강제금 폭탄 맞는 서민들
이영웅 기자 입력 2021.04.16 08:00
국회, 불법건축물 양성화법안 심사 중…일각에선 불법건축물 확산 우려도
불법건축물 통보를 받은 경기 의정부시 호원동에 위치한 한 다세대주택 [사진=제보자]
[아이뉴스24 이영웅 기자] #경기 의정부시 호원동에 거주하는 A씨는 최근 시청으로부터 황당한 고지서를 받았다. 자신이 거주하는 오피스텔이 베란다 확장에 따른 불법건축물로, 원상복구가 이뤄질 때까지 매년 이행강제금 50만원을 부과하겠다는 내용이었다.
일반인이 보기에 베란다와 발코니의 구분이 어렵다. 발코니가 아닌 베란다를 확장할 경우 건축법 위반으로 불법건축물이 된다. A씨는 지난 2013년 해당 오피스텔을 매입했을 당시 건축주와 중개사무사에게 이같은 내용을 안내받지 못했다. 심지어 건축물대장에도 위반건축물로 표시가 돼 있지 않았다.
A씨는 시청을 찾아 "불법행위를 한 사람은 건축주인데 왜 현 소유주가 이행강제금을 납입해야 하느냐"고 항변했다. 하지만 돌아오는 답변은 "현행법에 따른 행정처분으로 어쩔 수 없다"는 내용뿐이었다. 법원 판례에도 불법건축물 시정책임이 있는 현 소유자에게 이행강제금 부과처분이 정당하다고 봤다.
건축법이 2019년 4월 개정되면서 최대 5회까지만 부과할 수 있었던 이행강제금 부과 횟수 제한이 없어졌다. 원상복구가 되지 않으면 매년 50만원씩 이행강제금이 청구된다는 것이다. 하지만 원상복구도 쉽지 않다. 바닥과 도시가스 배관 등을 모두 들어내야 하는 데다 위·아랫집에도 영향이 미치기 때문이다.
A씨는 불법행위자인 건축주에게 따져 물었지만, 건축주는 연락을 회피하고 있다. 해당 건축물은 건축물대장에 위반 건축물로 등록되면서, 은행의 대출을 받지 못하게 됐고 사실상 처분도 하지 못하게 됐다. 결국 A씨는 건축주를 상대로 민·형사 소송제기를 검토 중이다.
전국적으로 이같은 피해자들의 숫자는 정확히 추산되고 있지 않지만, 최대 수십만명에 이를 것으로 보인다. 경기도는 지난해 1만5천478건의 위반사항을 적발, 1천617억8천만원 규모의 이행강제금을 부과하기도 했다. 임차인들 역시도 위반건축물인지 모르고 입주했다가, 사실상 갇혀버리는 경우도 다반사다.
그동안 정부와 국회는 선의의 피해자들을 구제하기 위해 불법건축물 양성화제도를 도입했다. 가구당 전용면적 85㎡ 이하인 다세대주택, 전체면적 165㎡이하인 다가구 주택이면 양성화 기간에 양성화를 신청하면 정식 건축물로 등록해주는 제도다.
앞서 국회는 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법'을 통해 2014년1월17일부터 2015년1월16일까지 일정한 기준을 만족하는 위법건축물을 대상으로 합법적인 사용승인 기회를 한시적으로 부여했다. 하지만 여전히 홍보와 안내부족 등으로 건축주들이 이를 인지하지 못했고 추가 구제조치가 필요한 실정이다.
더불어민주당 소속 국회 행정안전위원회 서영교 위원장은 지난해 6월 이들을 구제하기 위해 특별법을 발의했다. 현재 상임위원회에서 심사가 진행 중이다. 2019년12월31일 당시 완공된 소규모 주거용 건축물을 특정 건축물로 정의하고 건축주 또는 소유자가 각 지자체에 신고해 양성화하는 내용이다.
이 법이 통과된다면 A씨와 같은 선의의 피해자는 구제를 받을 수 있다. 의정부시 관계자는 "이행강제금은 소유주에게 시정조치를 통해 불법요소를 없애달라고 요청으로 선의 피해자에게는 민사상 건축주와 해결해야 한다고 안내하고 있다"며 "양성화법이 통과된다면 피해가 줄어들 것으로 보인다"고 설명했다.
다만, 일각에서는 우려의 목소리도 나온다. 국회가 선의의 피해자들을 구제할 경우 불법건축물이 양산될 것이라는 주장이다. 김상문 국토교통부 건축정책관은 지난 2월 국회에서 진행된 토론회에서 "불법건축물 양성화를 추가 시행할 경우 주기적 양성화 기대심리 확산으로 법적 안정성이 우려된다"고 밝혔다.
불법건축물양성화특별법안의 간단요약 ,비교
양우건축사사무소 ・ 2021. 2. 18. 14:35
특히 불법건축물양성화법안의 무단증축시기(양성화 대상의 범위)문제가 중요한 분야 입니다.
이문제는 양성화대상 건축물의 증축시기, 주택의 종류, 증축의 면적등에 따라 법의 적용대상이 완전 달라지는데 엄청 중요한 문제입니다. 발의되는 법안에 따라 각양각색입니다.
빌라 베란다 증축 사례
1차 법안(더불어민주당 서영교의원 대표발의) 2020. 6. 30.발의
이 법은 2019년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물(이하 “대상건축물”이라 한다)에 적용한다.
1. 세대당 전용면적 85제곱미터(증축·대수선한 부분으로서 사용승인을 받지 못한 부분을 포함한다) 이하인 다세대주택
2. 다음 각 목의 규모(증축·대수선한 부분으로서 사용승인을 받지 못한 부분을 포함한다) 이하인 단독주택
가. 연면적 165제곱미터 이하(다가구주택은 제외한다)
나. 연면적 330제곱미터 이하(다가구주택에 한정한다)
2차 법안(더불어민주당 노웅래의원 대표발의) 2020. 9. 28.발의
이 법은 대통령령으로 정하는 2012년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는건축물(이하 “대상건축물”이라 한다)에 적용한다.
1. 세대당 전용면적 85제곱미터(증축ㆍ대수선한 부분으로서 사용승인을 얻지 못한 부분을 포함한다) 이하인 다세대주택
2. 다음 각 목의 규모(증축ㆍ대수선한 부분으로서 사용승인을 얻지 못한 부분을 포함한다) 이하인 단독주택
가. 연면적 165제곱미터 이하(다가구주택은 제외한다)
나. 연면적 330제곱미터 이하(다가구주택에 한정한다)
3차 법안(더불어민주당 윤영찬의원 대표발의) 2020. 11. 20.발의
이 법은 2020년 6월 30일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물(이하 “대상건축물”이라 한다)에 적용한다.
1. 세대당 전용면적 85제곱미터(증축ㆍ대수선한 부분으로서 사용승인을 받지 못한 부분을 포함한다) 이하인 다세대주택
2. 다음 각 목의 규모(증축ㆍ대수선한 부분으로서 사용승인을 받지 못한 부분을 포함한다) 이하인 단독주택
가. 연면적 165제곱미터 이하(다가구주택은 제외한다)
나. 연면적 330제곱미터 이하(다가구주택에 한정한다)
빌라 베란다 증축 사례
4차 법안(국민의힘 김도읍의원 대표발의) 2020. 11. 20.발의
이 법은 2019년 12월 31일 당시 사실상 완공된 특정건축물 중 세대당 전용면적 85제곱미터 이하인 다세대주택, 연면적 165제곱미터 이하인 단독주택(다가구주택 제외), 연면적 395제곱미터 이하인 다가구주택에 적용함(안 제3조).
5차 법안(더불어민주당 박홍근의원 대표발의) 2021. 2. 16.발의
이 법은 2019년 4월 23일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서 다음 각 호의 어느 하
나에 해당하는 건축물(이하 “대상건축물”이라 한다)에 적용한다.
1. 세대당 전용면적 85제곱미터(증축ㆍ대수선한 부분으로서 사용승인을 받지 못한 부분을 포함한다) 이하인 다세대주택
2. 다음 각 목의 규모(증축ㆍ대수선한 부분으로서 사용승인을 받지 못한 부분을 포함한다) 이하인 단독주택
가. 연면적 165제곱미터 이하(다가구주택은 제외한다)
나. 연면적 330제곱미터 이하(다가구주택에 한정한다)
법의 적용범위가 이처럼 제각각 달라서 어느 법률안으로 법이 통과되느냐에 따라 희비가 엇갈릴 예정입니다. 이러한 법의 적용범위 문제는 원래 이법의 특수성으로 인하여 반드시 정해야만 하는 것인데 즉, 법이 통과된 직후 불법건축물을 짓는 경우를 예방하고 입법과정중에 미리 법이 통화할 것을 예상하여 불법건축물을 다량으로 건축할 경우에 대비하기 위한 것입니다.
2013년 양성화특별법 당시 2012.12.31.이전에 사실상 지어진 건축물을 대상으로 한 바 있습니다. 이와 동일한 선에서 시기가 정해질 가능성이 있습니다. 특히 증축시기를 정하는 문제는 법의 적용대상을 정하는 것으로 많은 사람들의 이해에 관련이 있게 됩니다.
만일 올해 양성화특별법이 통과된다면 2020.12.31.이전에 사실상 지어진 건축물을 대상으로 하는 것이 합리적이라 볼 것입니다.
법이 어떻게 통과될지에 따라서 많은 희비가 엇갈릴 것으로 보입니다.
[출처] 불법건축물양성화특별법안의 간단요약 ,비교|작성자 양우건축사사무소
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