입력 : 2019.05.24 06:04
[방범권의 부동산 稅說] 주택임대사업자 등록했는데도 ‘세금 폭탄’ 맞다니…
서울 강남구에 사는 A씨는 서울 아파트 1채(보유 5년, 거주 1년)와 오피스텔 1채(임대 중)를 보유하고 있다. 그는 “주택임대사업자로 등록하면 임대놓는 주택은 주택 수에 포함되지 않기 때문에 다(多)주택자라도 양도소득세 비과세 혜택을 누릴 수 있다”는 주변 사람들의 말을 듣고 임대사업자로 등록하기로 마음먹었다.
A씨는 오피스텔에 대해 주택임대사업자 등록을 마친 후 보유 중인 아파트는 처분했다. 이렇게 하면 1가구 1주택 요건을 충족해 비과세 대상에 포함된다고 생각해 세금 신고는 하지 않았다. 하지만 6개월 후 관할세무서에서 ‘1가구 2주택에 해당해 비과세 대상이 아니다’라는 청천벽력 같은 과세 예고 통지를 받았다.
결국 A씨는 무신고 가산세를 포함해 2억원이 넘는 세금을 추징당했다. A씨가 주택임대사업자등록을 통한 비과세 혜택을 받으려면 양도하는 아파트에 2년 이상 거주해야 한다는 요건이 있다는 사실을 간과했기 때문이다.
작년부터 정부가 조정대상지역에 다주택자 양도소득세 중과세를 적용하면서 많은 이들이 주택임대사업자등록을 통한 비과세 혜택을 받으려고 한다. 하지만 정책이 워낙 빠르게 변해 정확한 내용을 파악하기가 쉽지 않다.
■ 임대사업 등록해도 일정 조건 갖춰야 양도세 비과세
정부는 2011년부터 주택 구입이 어려운 서민에게 임대주택 공급을 활성화하기 위해 거주주택 1채를 보유한 자가 임대주택을 추가로 구입해 임대사업자로 등록하면 해당 임대주택을 제외한 거주주택 1채는 1가구 1주택 비과세 혜택을 주고 있다.
그런데 임대주택사업자로서 비과세 혜택을 받으려면 양도하는 주택에 2년 이상 거주해야 한다(조정대상지역 여부와는 무관함). 더군다나 2019년 2월 12일 이후 신규 취득한 거주주택에 대해서는 ‘최초 1회 거주주택’에 대해서만 비과세되는 등 혜택이 제한됐다.
이 때 몇가지 조건이 달린다. 먼저 임대주택은 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 이외 3억원) 이하여야 한다. 또 지방자치단체와 세무서에 주택임대사업자로 등록해야 한다. 거주주택을 양도한 후 5년 이상 임대해야 하며, 임대료(보증금)을 연간 5% 이상 증액한 사실도 없어야 한다. 이 4가지 요건을 모두 충족했다면 임대사업자등록증, 임대차계약서, 임차인 주민등록등본 등을 첨부한 ‘1가구 1주택 특례적용신고서’를 작성해 관할세무서에 신고한 뒤 비과세 혜택을 받을 수 있다.
■ 무시무시한 다주택 중과세 피하려면…
다주택 중과세가 적용되면서 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 보유 기간과 관계없이 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 양도소득세율은 2주택자의 경우 기본세율에 10%, 3주택 이상은 20%를 각각 가산한다. 2주택 이상 보유하면 많게는 양도차익의 60% 이상을 세금으로 토해내야 해 부담이 클 수 밖에 없다.
무시무시한 다주택자 중과세를 피하려면 ‘양도하려는 주택이 다주택 중과배제 대상’이거나 ‘양도하는 주택을 제외한 나머지 모든 주택이 다주택 중과배제 대상’에 해당해야 한다. 여기서 다주택자들이 가장 많이 오해하는 부분은 ‘주택임대사업자로 등록한 임대주택은 주택 수에서 제외된다’는 것이다.
예를 들어 현재 거주하고 있는 A 주택, 임대등록한 B 주택, 중과세 배제 대상이 아닌 C 주택을 보유한 3주택자를 가정해 보자. 만약 A주택을 양도할 경우 A주택은 2주택 중과가 아니라 3주택 중과에 해당해 기본세율에 20%의 세율이 가산된다. 양도하는 주택 외에 보유한 모든 주택이 중과배제 대상 주택에 포함되지 않는 탓이다.
주택임대사업자로 등록하면 여러 혜택이 주어진다. 하지만 주택임대사업자로 등록한 후 각종 의무 사항을 위반하면 과태료 부과 등 자칫 손해가 더 커질 수도 있다. 따라서 주택을 매도하기 전 본인 상황에 맞는 세부 요건을 꼼꼼하게 검토하지 않으면 ‘세금 폭탄’을 맞을 수도 있다.