앤디 시에 "곧 전세계적 부동산 대재앙"
"집값 반토막..빨리 파는 게 상책" 충고
엄성원 기자 | 07/21 18:54 | 조회 2061
앤디 시에 전 모건스탠리 아태 수석이코노미스트는 뉴욕을 위시한 세계 주요도시 부동산 가격이 대폭락하는 대재앙(Apocalypse)을 맞을 수 있다고 21일자 홍콩사우스차이나모닝포스트 기고문을 통해 경고했다.
2006년 하반기 미국 부동산 거품 파열을 가장 먼저 예견했던 시에는 '곧 대재앙'(Apocalypse Soon)이라는 제목의 기고에서 홍콩을 비롯해 뉴욕, 런던, 뭄바이 등 세계 주요도시의 부동산 가격이 대폭락하며 세계 경제 재앙이 도래할 것이라고 예측했다.
그는 "세계의 부동산 시장은 일부 석유 수출국가를 제외하고는 어느 곳에서든 약세장으로 진입하고 있다"면서 이 같이 지적했다.
시에는 한국의 경우는 특별히 언급하지는 않았으나 다른 어느 지역보다 거품이 잔뜩 끼어있는 우리 실정상 그의 경고를 간과할 수 없다.
그는 현재 미국 모기지 업체 패니매와 프레디맥이 5조4000억달러라는 천문학적 모기지 담보로 심각한 부실화 위기에 직면해 있음을 지적한 뒤, 이 같은 부동산 버블 붕괴가 미국뿐 아니라 세계 전역으로 확산될 것이 분명하다고 강조했다.
시에는 또 부동산값 낙폭과 관련, 고점 대비 40% 정도 급락할 것으로 내다봤다. 그는 특히 "부동산시장이 과열됐던 일부 도시의 경우, 절반 수준까지 폭락할 가능성도 배제할 수 없다"고 분석했다.
그는 이어 부동산 보유자에게 "기대하는 것보다 매도가를 상당히 낮춰서라도 부동산을 매도해야 한다"고 조언했다. 빠를수록 좋다는 지적이다. 시에는 중국 상하이 출신으로 미국 매사추세츠공대(MIT)에서 경제학 박사 학위를 받았다.
우림건설, 유철준 신임 사장 선임
부문·본부장 보임 인사도 단행, 조직개편 마무리
송복규 기자 | 07/16 12:27 | 조회 1000
우림건설은 유철준 부사장(52)을 사장으로 선임하고 경영전략 및 해외사업부문 사장으로 선임했다고 16일 밝혔다.
신임 유 사장은 지난 80년 문화공보부(현 문화관광부) 해외공보관으로 공직생활을 시작했으며 △주일본 1등서기관 △주태국 참사관 △청와대 공보수석실 △해외언론국장 △주오스트리아 공사 등을 지냈다. 유 사장은 우림건설에 지난해 1월 해외사업부문 부사장으로 합류했다.
우림건설은 기존 6부문 10본부 체제의 조직을 6부문 9본부로 개편했다. 민간개발·도시정비사업부문은 마케팅사업부문으로 통합했고 투자개발부문과 전략사업부문을 새로 만들었다.
우발채무관리 등 금융관리를 전담할 부서도 신설했다. 원가 및 품질 관리를 위해 중국 광저우에 구매 사무소도 열었다.
우림건설은 이번 조직개편과 함께 부문장, 본부장의 보임 인사도 마무리했다. 다음은 보임 인사 명단.
<부문장>
△경영지원부문 허 은 부사장 △건설부문 김영금 전무 △마케팅사업부문 이윤재 부사장 △투자개발사업부문 강명규 부사장 △전략사업부문 김우진 부사장(이상 6명)
<본부장>
△전략기획실장 김종욱 상무 △금융투자관리본부 임웅순 상무보 △재경본부 박준홍 상무보 △건설본부 황규천 이사 △P·D(건설부문) 백철 상무보 △RM본부 강승규 전무 △마케팅본부 김진경 상무 △도시개발사업본부 이정재 상무 △투자개발사업본부 라강하 상무·정경재 상무보 △전략사업본부 문호연 전무(이상 11명)
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[우림건설]①현금흐름 악화일로
[위기의 주택건설사]2007년 급속 악화..우발채무 1.5조원 육박
최명용 기자 | 07/21 11:37 | 조회 2284
2006년 6월 한국기업평가가 우림건설의 신용등급 전망을 '부정적'으로 조정했다. 중견 주택건설사들의 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 대출 거품이 향후 금융시장에 핵폭탄이 될 수 있다는 논란이 채권시장을 뜨겁게 달구던 때였다.
우림건설은 동일토건, 월드건설 등과 함께 2000년 이후 급성장한 주택건설사들의 얼굴마담 격이었다. 우림건설에 대한 전망 수정은 신용평가사가 중견건설사들에게 던진 '경고장'의 의미가 강했다.
당시 시행사 PF대출등 우발채무는 1조1174억원으로 자기자본의 무려 8배에 달했다. 사업장별로 분리돼야 할 부도위험은 우림건설의 지급보증이란 끈으로 모두 연결돼 있었다. 만약 당시에 신용등급이 투기등급으로 떨어졌다면…' 생각만 해도 아찔한 상상이었다.
그로부터 2년여가 흘렀다. 그러나 우림건설의 우발채무 규모는 올해 3월말 현재 1조4893억원으로 오히려 더 커졌다. 자기자본 대비 8.8배, 매출액 대비 2.5배에 달하는 규모다.
부동산 경기가 꺾이면서 미분양 위험도 커졌다. 중견건설사중엔 비교적 건실하다는 평가를 받았지만 현금흐름은 지난해 이후 급속히 악화됐다. 올들어선 위기설까지 돌았다.
◇겉으론 멀쩡..현금흐름은 대규모 적자
재무제표 상 흑자를 내면서도 부도를 내는 경우가 있다. 현금흐름이 막힐 경우다. 영업이익을 내고, 매출액도 늘지만 현금흐름이 일시에 막히면 단 몇억원의 어음에도 부도가 날 수 있다. 중견건설사들이 공통적으로 안고 있는 문제는 손익계산서성 실적이 아니라 현금흐름의 악순환이다.
우림건설도 매출액이나 손익은 멀쩡해 보인다. 영업이익은 지난해 443억원, 올 1분기 93억원을 기록했다. 지난해 갑자기 커진 부채비율이 거슬리지만 전체적으로 양호한 모습이다.
그러나 현금흐름을 보면 전혀 딴판이다. 순영업활동현금흐름이 2006년 332억원에서 지난해 무려 마이너스 1786억원으로 급반전했다. 장부상으로만 순이익을 냈을 뿐 실제로는 작년에 엄청난 규모의 현금적자를 봤다는 뜻이다. 올들어 현금기준 영업적자도 1분기에만 338억원에 달해 2006년 한해 흑자의 규모를 보이고 있다.
현금유출이 커지는 이유는 크게 세가지다. △용지 및 미완성 주택 등 재고자산의 증가 △공사 및 분양 미수금 등 매출채권의 증가 △장단기 대여금의 증가 등이다.
자체공사 중 미분양이 발생한 지분은 회사의 재고자산이 된다. 도급공사의 미분양분은 미수금 증가로 이어진다. 주로 시행사들에 대한 대출이 증가하면 장단기 대여금이 늘어 현금 유출이 늘어나게 된다.
우림건설의 미수금 등 매출채권은 지난해 눈덩이처럼 늘어2608억원으로 전년의 두배가 됐다. 재고자산은 490억원에서 1573억원으로 무려 3배로 불었다. 운전자본에 묶인 돈이 3219억원인데 이중 지난해 발생한 것만 2118억원에 달했다.
◇PF 우발채무 못줄여..차입금 급증으로 이자부담도 대폭 확대
장사를 해서 오히려 현금을 까먹었으니 문을 닫지 않는 한 빚을 질 수 밖에 없다. 우림건설은 지난해 1679억원의 차입을 일으켰다. 이로 인해 부채비율은 2006년말 169.6%에서 지난해말 290.7% 까지 증가했다. 차입금의존도는 2006년 말 30.2% 에서 올 3월 52.9%로 증가했다.
차입금이 갑자기 늘면서 이자부담도 급격하게 커졌다. 2006년 74억원 정도였지만 지난해 110억원이 넘었고 올들어서는 1분기에만 32억원을 기록해 더 늘어날 태세다. 시중 금리가 오른데다 PF대출에 대한 우려가 확산되면서 금융권에서 우림건설에 대한 대출금리도 올리고 있기 때문이다.
우리은행 등에서의 차입금리가 지난해만 해도 7%대 중반을 넘지 않았다. 그러나 올들어서는 9%수준까지 치솟았다. 회사채 차환발행까지 힘겨워졌다.
자체 차입보다 심각한 것은 시행사 지급보증 등 우발채무다. 상당부분은 특수관계인인 시행사에 대한 것으로 실제로는 우림건설 자체 차입금이나 진배 없다. 공사미수금이나 단기대여금이 커지고 있다는 것은 이들 시행사들이 미분양 때문에 어렵다는 것을 의미한다. 미분양의 리스크가 해소되지 않을 경우 우림건설이 감당하지 못할 만큼 비용 부담이 커질 수 있다.
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[우림건설]②카자흐애플타운'위기vs기회'
[위기의 주택건설사]4000억원 국내 조달 한숨 돌려..
국내 미분양 위험 적지만 낙관 금물
우림건설은 중견 주택건설업체중 위기관리가 뛰어나다는 평가를 받아 왔다. 일찌감치 지방 사업을 중단하고 분양위험이 적은 수도권에 사업을 집중해 왔고 신규사업에 대해서는 매뉴얼화된 리스크 헤지 시스템도 갖추고 있다. 시행사를 포함한 현금흐름 분석 시스템도 돋보인다.
그럼에도 불구하고 우림건설은 올해 상반기 큰 위기를 겪었다. 주택건설업계 전반에 대한 시장의 불안감은 우림건설에게도 예외가 아니었다. 우선 카자흐스탄 주상복합단지 조성을 위한 자금조달에 애를 먹었다. 7월과 8월 만기돌아오는 차입금 연장도 예년과 달리 쉽지 않았다.
◇카자흐스탄 '애플타운' 위기를 넘기다
'애플타운'이란 이름의 카자흐스탄 주상복합단지는 우림건설에게는 매우 중요한 사업장이다. 우림건설의 전체 공사물량에서 차지하는 비중이 40%를 넘는다. 카자흐스탄 舊수도 알마티 고급주택가에 위치한 전체 대지면적 27만2324㎡, 총 2578세대의 주거시설 및 기타 업무시설, 5576대의 주차장을 공급하는 사업으로 총 사업비가 4조5000억원에 이른다.
그러나 일이 순탄하게 풀리지 않았다. 사업장이 들어서는 알마티 시내의 땅값은 진출 초기보다 3~4배 가량 치솟았다. 주로 해외차입을 통해 자금을 조달하던 현지 금융기관들은 서브프라임 여파로 인한 신용경색이 확산되자 대출을 해 줄 수 없는 상황에 이르렀다.
우림건설이 사업을 벌이고 있는 알마티의 경우 93개 기업이 140여개 주택단지(아파트 3만6000세대)를 건설하고 있다. 완공되지 않은 건물을 짓기 위해 26억 달러 정도의 정부 지원이 필요한 것으로 업계 관계자들은 추정하고 있다. 유동성 위기로 은행 대출이 막히자 현지 업체들은 일부 사업장을 매각하거나 인수, 합병에 나설 방침이다.
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땅값이 치솟으면서 우림건설은 총 3단계로 나눠진 사업 중 1단계와 관련해 토지매입을 72.8%(면적기준)까지만 마칠 수 있었다. 계절적 요인과 공사비 부족이 겹치면서 지난해 11월 이후엔 공정이 정상적으로 진행되지 못했다. 최근까지 공정률이 50~60% 정도였다. 아파트 분양은 국내 부동산펀드가 2개동을 선분양 받은 것을 포함해 최근까지 14.1%(분양대금 기준)의 실적을 보이고 있다.
프로젝트 진행을 위한 추가 차입이 당장 문제가 됐다. 우림건설은 지난해 하반기 국내 은행과 증권사, 보험사 등으로 부터 2000억원의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받았다. 당시 우리은행(800억원), 동부증권(500억원), 금호생명(200억원), 농협(300억원), 한국투자증권(100억원), 현대증권(100억원) 등이 자금을 지원했다.
현지에서 추가 조달이 어려워진 우림건설은 차입선을 다시 국내로 돌렸다. 그러나 은행권에서 우림의 전체 PF 규모가 너무 크다며 난색을 표해 협상에 어려움을 겪었다. 결국 국내 알짜배기로 평가받아 온 독산동 도하부대 인근 사업장을 롯데건설에 매각하고 김포 한강신도시 1206번지일대 878억원, 평택 용이동 500억원 등을 타 건설사에 넘기며 모두 2958억원의 PF지급보증을 축소하는 대가로 최근 우리은행(2000억원)과 국민은행(1000억원), 농협(1000억원)으로 부터 4000억원의 PF 대출을 받았다. 조달된 자금은 기존 2000억원의 PF 대출을 상환하고 나머지 2000억원으로 2차와 3차 사업 부지를 확보하는데 사용할 계획이다. 이로써 애플타운 1단계 사업을 안정적으로 추진할 수 있는 발판을 마련했다.
◇미분양 위험 적지만, 대출 축소 등 자금 압박 요인 잠재
'애플타운'사업의 전체 진행구도는 1단계(1, 2, 3블록) 분양이 성공하면 회수된 자금으로 다시 2단계(4,5 블록), 3단계(6블록, 도로) 개발 자금으로 사용하는 '릴레이개발'이다. 하지만 중간에 예기치 못한 변수들로 인해 일부 사업이 중단될 경우 전체 사업이 지연될 가능성이 크다.
다만 아직까지 카자흐스탄은 우림건설에게 '기회의 땅'이란 시각이 많다. 사업진행을 위한 자금조달은 일단 완료한 셈이고 카자흐스탄 주택경기는 우림건설의 분양이 본격화되는 2009년 상반기까지 개선될 가능성이 큰 것으로 전망되고 있다. 신용경색이 심각하지만 풍부한 오일달러를 바탕으로 정부가 은행 지원에 나설 가능성도 긍정적이다.
우림건설의 우발채무는 카자흐스탄 프로젝트를 감안할 때 당분간 줄어들기 어려울 전망이다. 그러나 국내 사업장의 경우 미분양이 적은데다 예정사업지들도 사업성이 높은 것으로 평가되고 있어 다른 주택건설사에 비해 미분양으로 인한 유동성 부족에서는 상대적으로 자유로울 것으로 예상되고 있다.
올해 상반기 대전 대덕2차 분양은 100% 완료됐고 지난 3월부터 입주를 시작한 진해이동우림필유는 97%의 분양률을 기록중이다. 종암동 카이저팰리스도 분양율 100%다. 현재 PF가 이루어진 곳의 경우에도 규모가 큰(6000억원) 용인 동진원 사업장은 노른자로 평가된다.
신평사 관계자는 "우림건설은 전체 차입금 규모가 증가세를 보이고 있으나, 보유 현금성 자산, 유동성 확보를 위한 사업부지 및 시행권 매각 등을 감안할 때 적정 수준의 유동성 관리가 이루어질 것으로 판단된다"고 분석했다.
그러나 차입금 증가로 이자비용이 크게 늘어나고 있는데다 금융권이 BBB등급 건설사에 대한 대출을 줄이고 있다는 점은 여전히 자금압박 요인이다. PF 우발채무중 대출 2607억원, ABS 1220억원은 사업성이 불투명하다는 평가를 받고 있다.
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국내 건설경기가 심각한 침체에 빠지면서 주택사업 위주로 성장한 중견사에 대한 경영위기설이 대두되고 있다. 이에 우림건설은 선택과 집중을 통한 사업진행을 통한 강도 높은 경영개선활동과 수익성 제고를 위한 사업포트폴리오의 변화를 꾀하며 일부에서 제기하고 있는 현금 유동화 문제와 지급보증을 해소하며 성공적인 내실경영을 준비하고 있는 것.
◇영업현금흐름 2007년 대비 크게 개선
2007년도 말을 기준으로 작성된 재무제표를 보면 우림건설의 재고자산은 용지 1,191억원, 미완성주택 293억으로 이는 전년도 용지가 385억원과 미완성주택이 전혀 없던 2006년도에 비해 크게 악화된 것으로 나타나고 있다.
하지만 이는 건설업 회계기준의 특성상 나타난 것으로 우림건설은 자체사업으로 화성남양우림필유를 100% 분양했고, 상암카이저팰리스가 현재 91%의 분양률을 보이고 있으며 아파트형공장인 성남 우림라이온스밸리1차는 이미 87%의 분양률을 보이고 있는 것. 보통 용지 구입은 5～10%의 자기자금과 나머지를 PF를 통해 구입하는데 통상 24～36개월의 공사기간에 걸쳐 공사진행률과 분양률에 따라 안분하여 원가에 반영하게 된다. 그러나 위의 분양사업들이 2007년 하반기로 시기가 집중되어 있어 회계장부에 반영되지 못하고 용지 및 재고자산이 증가한 것으로 나타나고 있다.
공사가 진행 중인 미완성 주택의 경우도 분양시기와 연관되어 있는 것으로 공사진행 정도에 따라 순차적으로 원가화 되는 점을 감안할 때 초기 높은 분양률을 달성한 사업지의 경우 공사가 진행되면서 재고가 해소되기 때문에 우림건설의 경우 90%을 상회하는 분양실적을 보이는 것은 이 부분이 현금유동화의 위기로 보이는 것은 근거가 약하다는 결론이 된다. 특히 우림건설은 2006년 하반기 이후 수도권 자체사업을 확대하고 지방 사업 수주를 하지 않아 주택전문 중견사의 미분양 대란설에서 상당히 자유로운 입장이다.
한편 매출채권 증가로 인한 현금유동화 우려에 대해서도 이 회사가 용지구입을 위해 일으킨 PF 1,615억원은 공사진행에 따라 해소되는 것으로 유동성이 묶일 이유가 없는 부분이다. 또한 매출채권 역시 아파트 입주까지 보통 계약금, 중도금, 잔금 등으로 8차례에 걸쳐 분납하는 점을 생각하면 실제의 대금채권과 회계장부상의 매출채권을 차이가 있을 수밖에 없다. 우림건설의 경우 2008년 상반기 주요 도급현장 분양률을 보면 대전 대덕2차가 100% 완료되었고 지난 3월부터 입주를 시작한 진해이동우림필유가 97%의 분양률을 보이고 있으며 종암동 카이저팰리스는 100%가 분양돼 2008년도에는 매출채권이 크게 감소할 것으로 예상되고 있다.
◇이자비용 증가는 대외 금융여건이 주는 업계의 고통
금융비용의 부담은 현재 악화된 건설경기의 영향이 크다. 우림건설 역시 2006년도 이자비용이 74억원에서 2007년 말 회계기준으로 110억원으로 늘어났다. 하지만 이 회사는 지난해 300억원 규모의 회사채를 신규로 발행에 사업진행을 하고 있는데다 변동금리부 운전자본 대출의 CD금리가 상승하며 이자비용이 늘어난 것이 반영된 것이다. 비단 우림건설의 문제가 아니라 전반적으로 건설업계가 겪고 있는 고통인 셈.
회사채 차환발행의 경우도 건설사 BBB+ 등급까지도 현재 어려움을 겪고 있는 상황이다. 하지만 우림건설은 7월에 돌아오는 회사채 200억에 대한 상환을 마무리했고 한신평과 한기평 등 회사채 신용등급 평가에서도 지난해에 이어 BBB-(안정적)을 유지하며 사업포트폴리오 다양화와 운영에서 높은 평가를 받은 바 있다.
◇ 장단기 대여금도 정상적으로 회수되고 있어
건설사의 대여금은 시행사를 대상으로 분양이후 회수가 된다고 볼때 대여금이 늘어난다는 것은 그만큼 미분양이 많고 시행사가 어렵다는 것을 의미할 수 있다. 우림건설의 경우도 2006년말 기준으로 단기대여금이 206억원, 장기대여금이 180억원에서 2007년도말 기준 각각 671억원, 293억원으로 각각 늘어났다.
하지만 미분양이 없는 이 회사의 현재 프로젝트분양실적을 놓고 볼 때 이 회사의 상황은 다르다. 증가 대여금은 대부분 1년 이내 단기대여금으로 프로젝트 수주를 위한 통상적인 사업진행플로우로 용지구입을 위한 투자금, 택지입찰을 위한 SPC에 대한 입찰보증금 등이 대부분이다. 실제 2008년에 들어서며 정상적인 회수절차가 이루어지고 있다.
또한 이 회사 PF 1조4,893억원 중 특수관계인에 대한 PF는 4,123억원으로 대부분의 지급보증이 일반시행사의 PF를 대상으로 한 것이다. 현재 진행프로젝트가 수도권 일대에 집중돼 있는 점을 고려하면 우발채무의 현실화 가능성이 매우 낮은 상태다. 현재 PF가 이루어진 곳을 보면 용인 동진원 6,000억원 등 수도권 일대의 분양성이 기대되고 있는 노른자로 만기 역시 대부분 2010년 이후다.
◇ 선택과 집중을 위한 사업조정으로 PF 보증금액 축소
지난 7월 7일 우림건설은 신임 김진호 총괄사장을 선임하고 대대적인 조직개편을 단행했다. 조직개편은 새로운 사업 포트폴리오 확대와 금융리스크 관리, 건축품질 유지 및 원자재 확보를 위한 조직 강화를 골자로 하고 있다. 주택전문업체의 이미지를 벗고 자원개발과 오피스건물 건축, 아파트형공장, 공공사업 및 재개발 재건축 수주 영업 강화 등을 위한 조직 정비다.
김진호 총괄사장은 취임 일성으로 “선택과 집중을 통한 사업수행역량강화와 포트폴리오 재편을 통한 수익성제고로 내실을 다져 위기를 극복하고 초우량 건설사로의 도약”을 선언했다.
우림건설은 이와 연계해 지난 6월 독산동 도하부대 자리에서 준비하던 대규모 개발 사업을 롯데에 넘기며 보증금액 1,580억원을 털었고, 김포한강신도시 1206번지일대 878억, 평택용이동 500억원 등을 타건설사에 넘기며 모두 2,958억원의 PF금액을 축소했다. 금융비용을 줄이며 이 회사가 현재 진행 중인 대규모 해외 프로젝트인 카자흐스탄 우림애플타운사업과 국내 용인 어정가구단지(PJ명 동진원) 사업에 집중하기 위해서다.
해외사업의 선전도 계속 이어지고 있다. 카자흐스탄 사업의 경우 지난 6월 우리은행, 국민은행, 농협 등 3개 국내 금융기관으로부터 4,000억원의 PF 조달에 성공하며 사업진행에 속도를 내고 있다. 후분양시장인 현지 주택분양일정을 감안하면 내년 상반기부터 분양에 탄력을 받으며 매출에 반영되기 시작할 것으로 보인다. 우림건설이 또 한번의 도약을 준비하는 이유다.
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