임대주택, 다가구·다세대 뭐가 더 유리할까?

임대주택, 다가구·다세대 뭐가 더 유리할까?

뉴스토마토 | 최봄이 | 입력 2013.05.15 09:46 | 수정 2013.05.15 09:46

 

[뉴스토마토 최봄이기자] 부동산 투자 트렌드가 '시세차익'에서 '임대수익' 위주로 변하면서 임대용 주택에 대한 관심이 날로 높아지고 있다. 그 중에서도 다세대·다가구 주택은 오피스텔, 레지던스와 달리 집주인이 함께 거주하며 관리할 수 있다는 장점 때문에 노후대비 '연금형 부동산'으로 활용하려는 수요자들이 많다.

기존 주택을 처분하고 임대용 주택을 매입하려는 은퇴 준비자들은 다세대주택보다 다가구주택을 매입하는 것이 유리하다. 호수별로 구분등기가 돼 있는 다세대주택과 달리 다가구 주택은 '단독주택'으로 인정되기 때문이다. 따라서 1가구1주택자가 9억 이하 주택을 2년간 보유하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

반면, 다세대주택은 건물 등기부 상 '공동주택'으로 분류되기 때문에 1채만 보유해도 다주택자가 된다. 2년 보유후 매도하면 집주인이 지정한 1호의 주택만 양도세 비과세가 적용된다.

이런 세제 상 차이점 때문에 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 사례들도 있다. 개별 세대별로 분양하거나 매도할 계획 없이 건물을 통째로 보유한다면 다세대든 다가구든 큰 차이가 없기 때문이다.

특히 4.1대책으로 인한 양도세 감면 혜택을 받지 못하는 다주택자 매물, 6억원 초과 매물인 경우 1가구1주택자 비과세 혜택을 노려볼만 하다.

(사진=최봄이 기자)

◇다가구 '단독주택' 다세대 '공동주택'..건축규정·이격 거리도 달라

다가구주택과 다세대주택은 겉보기에 비슷하지만 건축 규정과 구분 등기 여부 등 몇 가지 차이점이 있다.

다가구주택은 지하층과 주차장을 제외하고 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이고 주택 바닥면적의 합계가 660㎡를 넘지 않아야 한다. 거주 세대수도 최대 19세대까지로 제한하고 있다.

다세대주택의 주택 바닥면적 합계도 660㎡로 제한된다. 이를 초과하면 연립주택이나 아파트로 분류된다. 주택으로 사용하는 층수는 다가구주택보다 1개 층을 더 허용해 4개층 이하로 제한된다. 세대별로 독립된 출입구, 주방, 거실을 사용해야 하며 각 세대별로 구분 등기돼 있어 소유권자가 각각 다를 수 있다.

이격거리, 일조권 등 건축규제는 다세대주택이 다가구주택보다 더 까다롭다. 다세대주택은 인접대지, 도로와 1m 이상 띄워서 건축해야 하지만 다가구주택은 50cm만 띄우면 된다. 일조권 확보에 관한 규정도 비슷하다. 다세대주택은 창이 있는 방향이면 모두 일조권 규정이 적용되나 다가구주택은 북쪽에만 적용된다.

◇다가구주택과 다세대주택의 차이점

따라서 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 데 큰 어려움은 없다. 반면 반대의 경우는 다르다. 뉴타운·재개발 지역을 중심으로 단독주택을 헐고 다세대주택으로 구분등기하는 이른바 '지분쪼개기'의 폐해가 심각해 이를 금지하고 있기 때문이다.

다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하려면 시·군·구청장에게 건축물대장 전환 신청서, 건축물 현황도, 변경사실 통지 확인서를 제출해야 한다. 변경사실 통지 확인서는 임차인에게 용도변경 사실을 통지했음을 증명하는 서류다.

◇다주택자, 임대사업자 등록 '유리'..1주택자, 임대소득세 비과세

동시에 임대사업자로 등록해 각종 세제 혜택도 받을 수 있다. 다만 세제혜택이 다주택자 중심으로 설계돼 1가구1주택자는 유불리를 따져봐야 한다.

다주택 소유자라도 임대주택은 양도소득세를 일반과세한다. 또한 임대주택은 종합부동산세 산정 시 과세표준에서 제외한다.

취득세와 재산세는 소형 주택일 수록 많이 감면된다. 전용 60㎡ 이하 주택은 취득세가 면제되고 85㎡ 이하 주택은 25% 감면된다. 재산세는 전용 40㎡ 이하 주택에 대해 면제하고 60㎡ 이하는 50%, 85㎡ 이하는 25% 감면한다.

하지만 이 모든 세제 감면 혜택을 받으려면 5년 동안 주택을 매도하지 않고 임대해야 한다. 또한 등록 임대사업자는 소득세에 국민연금과 건강보험료 등을 추가로 납부해야 한다.

김천석 오메가리얼티 소장은 "1세대1주택자의 임대소득은 비과세대상이기 때문에 기존주택을 팔고 다가구주택을 매입하는 경우 임대사업자로 등록하지 않는 것이 유리하다"며 "다만 5년 이상 장기보유하는 다주택자는 임대사업자로 등록해 각종 세제 혜택을 받는 것이 더 유리하다"고 설명했다.

최봄이 기자 primavera@etomato.com