정부가 최근 상가주택(점포가 딸린 주택)에 대한 양도소득세 과세를 강화하는 내용이 담긴 2019년 세법 개정안을 발표했다. 상가주택은 거주하면서 동시에 임대 수익도 얻을 수 있는 부동산이다. 은퇴 후 노후 대책용으로 수도권이나 서울시내 이면도로에 15억~20억원짜리 상가 주택을 매입하는 경우가 많다. 그러나 이번 세법 개정으로 상가주택 투자에 따른 세금 부담이 커질 전망이다.
경기도 성남시 분당구의 상가주택 단지. /조선DB
땅집고는 KB국민은행 세무전문위원을 맡았던 조하림 세무사(세희세무회계 대표 세무사)를 만나 상가주택 과세를 비롯해 올해 세법 개정안을 반영한 양도소득세 주요 이슈와 쟁점을 알아봤다.
―상가 주택의 세금 부담이 강화됐다. “그동안 상가 주택에서 주택 부분 연면적이 상가 부분보다 많으면 한 채 전부를 ‘주택’으로 봤다. 예를 들어 2~3층은 주택으로 쓰고 1층이 점포인 경우가 해당했다. 1세대가 상가 주택 1채만 보유하면 이를 양도할 때 1세대 1주택 비과세(양도가액 9억원 이하)와 장기보유특별공제(최대 80%·9억원 초과분)를 받을 수 있어 세금 부담이 거의 없었다.
그러나 이번 세법 개정으로 2022년 1월 1일 이후 같은 상가주택을 양도하더라도 상가 부분을 따로 떼어내 상가로서 양도소득세를 과세한다. 1가구 1주택 비과세를 포함한 주택 양도소득세의 특례를 적용받을 수 없어 세금 부담이 상당히 커진다.”
조하림 세희세무회계 대표 세무사가 올해 세법 개정안을 반영한 양도소득세 주요 쟁점에 대해 설명하고 있다. /심기환 기자
―세금이 어느정도 늘어나나. “예를 들어 1주택자가 3개 층은 주택, 2개 층은 상가인 지상 5층 규모 상가 주택을 10억원에 취득해 15년 보유하고 20억원에 양도하는 경우를 살펴보자.
지금까지는 상가 주택 전체에 1가구 1주택 비과세(9억원 이하)와 장기보유특별공제 80%(9억원 초과분)를 적용해 2500만원 정도 양도소득세를 내야 했다.
부동산 세금계산기 '셀리몬'을 이용해 건물 전체가 주택으로 인정받는 경우(왼쪽)와 상가 부분을 따로 양도하는 것으로 볼 경우(오른쪽) 각각 양도소득세 부담을 계산했다. /조하림 세무사 제공
2022년부터는 같은 상가주택을 매입할 때 상가 부분(연면적 40%)에 대해 비과세 등 특례가 사라져 상가 부분에서만 9465만원, 주택 부분과 합쳐 총 9800만원의 양도소득세가 발생한다.”
―주택 부수토지에 대한 과세 기준도 달라진다는데. “지금은 전국 도시지역 기준으로 주택 정착 면적의 5배까지 주택의 부수 토지, 즉 주택의 일부로 보아 땅이 아니라 주택으로 과세했다. 역시 1가구1주택이라면 양도세 비과세(9억원 이하)와 최대 80% 장기보유특별공제(9억원 초과분)를 받을 수 있다.
그러나 이 역시 2022년 1월1일 이후 양도하는 부분부터 과세 기준이 강화된다. 수도권 도시지역의 주택에서는 주택 면적 3배까지만 부수 토지로 보고, 이를 초과하는 부분은 주택이 아닌 토지로 과세하는 것이다.
주택 부수 토지로 인정받지 못하면 그 토지에 대해서는 1가구1주택 비과세나 장기보유특별공제를 적용받지 못한다. 토지의 경우 15년 보유해도 장기보유 특별공제가 30%밖에 되지 않아 세금 부담이 크다. 게다가 이 토지가 비 사업용으로 분류되면 양도세 세율도 10%포인트 중과되는 등 부담이 더 커질 수 있다.
단, 이 규정은 부수 토지 면적이 넓지 않은 아파트에는 거의 해당되지 않는다. 수도권 도시 지역 중에서 토지(마당) 면적이 넓은 단독주택 일부에 해당할 것으로 보인다.”
―세금 부담이 커지는 2022년 1월 1일 이전에 매도하는 것이 유리한가. “토지 면적이 주택 정착면적의 5배인 취득가액 10억원, 양도가액 20억원(토지부분 양도가액 15억원, 건물부분 양도가액 5억원) 단독주택에 1세대1가구 비과세 요건을 모두 충족하고 15년 이상 보유한 경우로 예를 들어보겠다.
이전 기준으로 주택 정착면적 5배 토지가 모두 주택으로 인정되면 양도소득세는 2500만원이 예상된다. 그러나 바뀐 세법에 따라 주택 정착면적 3배를 넘는 토지가 비 사업용 토지로 간주된다면, 주택과 토지를 합해 9500만원의 양도세가 부과될 수 있다.
주택과 부수 토지에 대한 양도소득세 부담을 부동산 세금계산기 '셀리몬'을 이용해 추산한 결과. /조하림 세무사 제공
따라서 주택 부수 토지가 큰 단독주택이거나 주택 면적이 상가 면적보다 작은 겸용 주택의 경우, 2022년 1월 1일 이전에 양도하는 것을 고려해볼 만하다. 물론 주택마다 케이스가 달라 결정을 내리기 전 세무 전문가에게 자문하는 것이 좋다.”
―주택 양도세 계산에서 또 다른 주의점은. “2017년 8월 2일 이후 조정대상지역 내 주택을 ‘새로 취득한 경우’에 한정해 2년 거주 해야만 비과세를 받을 수 있다. 그 이전에 산 주택이라면 현재 조정대상지역이라고 해도 거주 요건을 채울 필요가 없다.
내년 1월 1일부터 1세대1주택의 9억원 초과 고가 주택에 대한 장특공제(80%)를 적용받으려면 2년 이상 거주해야 한다. 지역이나 주택 종류를 가리지 않는다. 2020년 1월1일 이후 양도하는 주택부터 적용한다.
이 규정은 생각보다 적용 대상자가 많을 수 있다. 예를 들어 15년 전 1주택을 10억원에 취득해 2년 거주 기간을 채우지 않은 채로 보유 중인 가구를 생각해 보자. 거주 기간 2년을 채우지 않았어도 1가구 1주택 비과세 요건은 충족할 수 있다.
그러나 장특공제 필요 요건에 거주 2년이 추가돼 올해 파느냐, 내년에 파느냐에 따라 세금 차이가 크게 발생할 수 있다. 양도가액이 20억원인 경우 올해 팔면 2500만원 정도 세금을 내면 되지만 내년 이후 팔면 장특공제를 못 받아 양도세로 1억4000만원을 내야 한다.”
세금에서 가장 무서운 게 뭘까. 바로 추가 과세와 가산세다. 세금 신고를 잘못하면 기본적으로 과소 납부한 세금은 물론 빠뜨린 세액의 10%인 신고불성실가산세(과소신고 가산세)를 내야 한다. 여기에 이자인 납부불성실가산세(연 9%)까지 추가된다. 만약 세금 신고에서 누락된 부분이 3년 후쯤 발견된다면 납부가산세만 해도 당초 과세액의 40%에 달한다.
땅집고는 오는 21일 시작할 ‘고객을 사로잡는 세무 전문가되기-4데이 클래스’에서 강의할 이현호 현우세무회계컨설팅 대표 세무사를 만났다. 다가구·다세대주택과 최근 관심이 높은 임대사업법인등록 등 실생활과 밀접한 부동산 세금을 납부할 때 가산세를 내지 않기 위해 점검해야 할 사항에 대해 미리 들어봤다.
이현호 세무사는 "상가주택은 자칫하면 자신도 모르게 양도세 신고 과정에서 축소, 누락하는 경우가 생길 수 있어 주의해야 한다"고 했다. /심기환 기자
―점포겸용 주택은 양도소득세를 낼 때 실수하는 경우가 많다고 하는데. “예를 들어 지상 5층 건물인데 실제로는 1~5층을 모두 주택으로 쓰다가 양도하면서 1~2층을 공부상 용도에 따라 상가로 신고하는 경우를 주의해야 한다. 이 경우 3~5층이 다가구주택 요건(3개층 이하, 주택으로 사용하는 면적 660㎡ 이하, 총 19가구 이하)을 충족한다고 해서 다가구주택으로 보고 신고하는 경우가 많은데 잘못된 생각이다. 이 부분은 과세 관청에서 주의 깊게 체크하는 부분인만큼 추가 과세와 가산세를 물게 될 가능성이 높다.
이 건물은 실제 주택으로 쓰는 층이 3개층을 넘어 다가구주택이 아니라 다세대주택으로 본다. 따라서 다가구주택에 주어지는 1가구1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다. 1~5층을 각각 1채의 주택으로 간주하고 순서대로 양도한 것으로 본다. 주인 세대가 살고 있다면 해당 1개 층만 1가구1주택 비과세를 받고, 나머지 4개층에 대해서는 각각 다주택자 중과세까지 적용한다.
세액을 계산하면 차이가 매우 크다. 1주택자가 3개 층은 주택, 2개층은 상가인 지상 5층 규모 상가주택을 10억원에 취득해 15년 보유하고 20억원에 양도하는 경우(조정대상지역, 2년이상 거주요건 충족)를 가정해보겠다.
5층짜리 점포겸용 주택이 다가구주택으로 인정받을 때와 그렇지 않을 때 양도소득세 차이. /이현호 세무사 제공
2개 층을 실제 상가로 쓰고 있다면 3개 층이 다가구주택으로 인정받아 양도세가 2500만원에 불과하다. 그러나 5개 층 전부 주택으로 사용하고 있다면 다세대주택이 되기때문에 세금 총액은 4억5200만원에 달한다. 세금 차이가 18배나 된다.”
―절세를 위해 법인 명의로 주택을 매입하는 경우가 많다. “실제로도 주택임대업 법인 설립에 대한 문의가 늘었다. 조정대상지역에서 다주택을 보유하면 장기보유특별공제 배제 등 불이익이 있다. 법인을 설립하면 그런 문제를 해소할 수 있다. 법인 명의로 주택을 소유하고, 법인 명의로 주택임대사업자 등록까지 하는 방식이다.
이 경우 개인에게 부과되는 양도세 중과를 피할 수 있다. 주택을 양도할 때 법인 소유 임대주택으로 등록한 주택은 자신의 소유 주택 계산에서 제외되므로 양도세 절세 효과가 있다.
예를 들어 2주택자가 한 주택(B주택)을 법인 명의로 10억원에 취득해 15년 보유 후 20억원에 양도하는 경우(법인의 다른 소득 없음, 임대주택사업자 미등록 가정) 납부하는 양도세는 3억800만원 가량이다.
양도소득세 중과를 피하기 위해 임대 법인으로 등록했을 경우 법인이 납부하는 양도소득세. /이현호 세무사 제공
만약 개인 명의로 이 주택을 소유했다면 5억3160만원의 양도세를 내야 한다.”
―주택구입자금 출처 조사에 대한 대비가 필요하다는데. “자금 출처조사란 부동산을 매입할 때 자금이 어디서 나왔는지 과세 관청이 조사하는 것이다. 매입 자금 중 타인으로부터 신고 없이 증여받은 자금이 있는지, 사업자라면 과세소득을 누락했는지에 대한 조사가 진행된다. 자금 출처 조사 후 경우에 따라 증여세, 소득세, 법인세 등을 추징당할 수 있다. 이 때 가산세가 붙으면서 부담이 커질 수 있어 사전 준비가 필요하다.
경기 성남 판교신도시에 들어선 점포겸용 주택 단지. /조선DB
대개 자금출처 신고 서류 한 장을 준비하면 될 것이라고 오해하는데, 향후 과세 관청의 조사에 대비하기 위해 실제 자금 흐름이 뒷받침되는 근거를 남겨놓는 것이 중요하다. 필요하면 은행 대출을 받거나 세금을 내더라도 증여받아 자금을 준비하는 것이 나중에 생기는 추가과세 위험을 방지하는 방법이다.”
―부동산 세금 신고 때 주의할 점은. “부동산 임대업을 부부 등이 공동 사업자로 등록하는 경우가 많다. 이 때 담보대출 이자를 비용으로 공제받을 수 있는지 따져봐야 한다. 일반적으로는 공동명의로 부동산을 취득할 때 담보대출 이자는 사업 비용이 아니라 출자지분을 위한 비용으로 판단해 필요경비(비용)로 인정받지 못한다.
그러나 잔금을 치르기 전에 동업계약서, 출자이행, 사업자등록까지 완료한 이후 사업자 대출을 일으켜 잔금을 치르면 이자를 출자가 끝난 후 발생한 비용으로 인정받을 수 있다.”
