서울 강남구에 시가 10억원짜리 아파트와 경기 성남시 분당에 6억원짜리 아파트를 보유한 김 모씨(가명). 김씨는 최근 복학한 대학생 아들에게 분당의 아파트를 넘겨주기로 마음먹었다. 시가 8억원을 넘던 집이 6억원까지 떨어져 속은 쓰렸지만 차라리 이참에 세금을 좀 덜 내고 증여하는 것도 괜찮겠다는 생각이 들었기 때문이다. 정부가 하우스푸어 구제를 위해 1가구 1주택자 주택을 매매할 때만 세금 혜택을 주고 있어 집을 팔려면 다른 집보다 가격을 1000만~2000만원 깎아야 하는 것도 증여 쪽에 마음이 기울게 했다.
부동산 시장이 침체기를 맞았지만 오히려 이 기회에 부동산을 증여할 기회로 삼는 사람이 늘고 있다.
재산가치가 저평가된 부동산을 매입해 보유하다가 자녀에게 증여하면 현금으로 증여할 때나 차후 부동산 가격이 올랐을 때 사서 증여하는 것보다 세금을 아낄 수 있기 때문이다.
특히 지난달 정부가 발표한 4ㆍ1 대책 이후 이 같은 움직임이 더욱 늘고 있다. 양도세 감면 등 거래 활성화를 위한 세제 혜택이 1가구 1주택자가 보유한 주택에만 집중되면서 다주택자들은 집을 팔기가 더욱 어려워졌다. 세금 혜택을 받는 1주택자 매물 때문에 값을 내려서 집을 파느니 차라리 가격이 떨어진 참에 집을 자녀들에게 미리 증여하는 게 낫다는 것이 상당수 다주택자들의 계산이다.
하지만 무턱대고 자녀들 명의로 재산을 이전했다간 예기치 못한 ’세금 폭탄’을 맞을 수 있다. 증여하는 방법을 제대로 알면 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원까지 아낄 수 있다. 아는 만큼 아끼는 세테크의 꽃, ’증여의 기술’이 필요하다는 얘기다.
당장 김씨의 사례가 그렇다. 당초 김씨는 분당 아파트를 아들에게 단순히 증여하려고 했다. 이때 부과되는 증여세는 약 1억원.
그런데 증여세를 내는 것은 김씨가 아니라 아파트를 증여받는 아들이다. 대학생인 아들에게 1억원이나 되는 큰 돈이 있을 리 없다. 증여세 납부를 위해 현금 1억원을 또 증여해야 한다는 얘기다. 공연히 1억원에 대한 증여세 630만원을 또 내야 하는 것이다.
하지만 간단히 발상 전환만 하면 아까운 수백만원이 사라지는 것을 막을 수 있다.
방법은 세입자와 합의해 집을 비운 뒤 아들에게 집을 증여하는 것이다. 이 아파트의 전세금 시세는 약 3억원이다. 증여세 1억원이 드는 것은 같지만 아들이 증여받은 뒤 새로 세입자를 구하면 주택 명의가 아들 앞으로 돼 있기 때문에 전세금은 김씨가 아닌 아들에게 돌아간다. 이 3억원에서 1억원을 증여세로 내고 나머지 2억원은 저축하면 추가 증여에 대한 부담을 간단하게 날릴 수 있다.
황재규 신한은행 세무사는 "매매가격은 떨어지고 전세가격은 치솟는 요즘 같은 때 더욱 효과적인 증여 기술"이라며 "아들이 취업한 이후 주민등록을 분리하면 김씨는 1가구 1주택자가 돼 강남 아파트를 팔 때 양도세를 물지 않게 된다는 점도 매력"이라고 말했다.
소유한 부동산이 샀을 때보다 가격이 너무 많이 올라 양도차익에 대한 세금이 많을 때도 증여를 활용할 수 있다고 전문가들은 말한다. 증여한 이후 부동산을 매각할 때는 처음 구입한 시점이 아니라 증여 시점을 기준으로 양도차익을 따지기 때문이다.
다주택자 중 단독주택을 보유하고 있는 사람은 더 유리한 조건으로 증여세를 낼 수도 있다. 단독주택 등 아파트 외 부동산은 시장이 침체될수록 임대수익을 기준으로 본 실제 건물의 가치보다 재산가액이 훨씬 낮게 책정되기 때문이다.
현행 세법상 과세의 기초가 되는 증여재산가액을 평가할 때 아파트는 현재 시가를 기준으로 삼는다. 비슷한 면적, 층ㆍ향인 물건이 많고 거래도 활발해서다.
그러나 입지나 건물 노후도, 용도지역 등에 따라 가격이 천차만별인 단독주택은 시가 산정이 어렵다. 개별 공시지가 등을 통해 가액을 평가하게 되는 사례가 대부분이다. 여기서 실제 가치와 과세 기준 간 차이가 발생한다.
서울에 시가 9억원짜리 단독주택 2채를 보유한 윤 모씨(67)가 대표적인 절세 사례다. 아들에게 증여하려던 집의 공시가격은 4억원으로 시가의 절반에도 못 미쳤다. 덕분에 윤씨는 시가 9억원을 기준해 증여세인 1억8000만원의 약 3분의 1 수준인 6000만원만 들여 증여를 마쳤다.
상가, 빌딩 등 월세 수입이 있는 수익형 부동산도 단독주택처럼 가치가 저평가된 지금을 증여의 기회로 노려볼 만하다.
올해 초 인천에서 증여가 이뤄진 한 상가 건물은 재산가액이 12억원으로 증여세 2억7700만원이 부과됐다. 증여 한 달 전 인근에 위치한 비슷한 규모 상가가 12억원대에 거래됐기 때문이다. 그러나 이 건물은 현재 보증금 5억원에 월세 900만원을 받고 있어 실제 가치가 20억원을 넘는다. 20억원을 현금 증여했을 때보다 3억원 가까운 절세 효과를 본 셈이다.
이때 매매가액이 큰 상가나 빌딩을 증여할 때는 ’부담부증여’를 활용하는 것이 필수적이다. 증여 방식에 따라 수억 원까지 세금 차이가 나기 때문이다. 대출 24억원이 포함된 시가 55억원짜리 빌딩을 아들에게 사주려는 경우 현금을 증여해 건물을 매입하게 할 때는 증여세 9억6650만원이 아들에게 부과된다. 건물 가격 중 대출금 24억원을 제외한 31억원을 증여해야 하기 때문이다. 아들이 성년이고 10년 내 다른 재산을 증여하지 않았다는 상황을 가정했을 때 결과다.
그러나 아버지가 이 빌딩을 매입한 뒤 3년가량 보유한 후 아들에게 대출 24억원을 함께 ’부담부증여’를 하면 증여세 9990만원, 양도세 6500만원만 들어간다. 무려 8억원의 증여세가 줄어드는 것이다.
현금이 아닌 부동산으로 증여하는 경우 과세표준은 공시지가가 된다. 3년가량 보유해 공시지가가 3억원가량 올랐다 치더라도 건물 가치에 훨씬 못 미치는 30억원이 세금 기준이 된다.
여기에 대출금 24억원은 증여한 것이 아니라 아들이 아버지의 빚을 대신 갚게 되기 때문에 증여한 돈이 포함되지 않고 오히려 남은 증여액에서 이 돈을 빼고 계산한다.
결국 증여세가 부과되는 실제 증여액은 공시지가 30억원에서 대출금 24억원을 제외한 6억원으로 계산돼 아들이 내는 증여세는 9990만원이 되는 것이다. 대출금 24억원에 대한 양도세 6500만원은 아버지가 내면 된다.
특히 이 같은 수익형 부동산 증여는 월세가 증여받은 사람 앞으로 꾸준히 들어가기 때문에 장기적으로 보면 더 큰 증여세 절감 효과가 있다고 전문가들은 말한다. 부모가 받은 월세를 모아 자녀에게 주려면 증여세가 들지만 수익형 부동산을 증여한 경우 자녀가 자기 건물로 벌어들인 소득원이 돼 증여세가 부과되지 않기 때문이다. [백상경 기자]
부동산 시장이 침체기를 맞았지만 오히려 이 기회에 부동산을 증여할 기회로 삼는 사람이 늘고 있다.
재산가치가 저평가된 부동산을 매입해 보유하다가 자녀에게 증여하면 현금으로 증여할 때나 차후 부동산 가격이 올랐을 때 사서 증여하는 것보다 세금을 아낄 수 있기 때문이다.
특히 지난달 정부가 발표한 4ㆍ1 대책 이후 이 같은 움직임이 더욱 늘고 있다. 양도세 감면 등 거래 활성화를 위한 세제 혜택이 1가구 1주택자가 보유한 주택에만 집중되면서 다주택자들은 집을 팔기가 더욱 어려워졌다. 세금 혜택을 받는 1주택자 매물 때문에 값을 내려서 집을 파느니 차라리 가격이 떨어진 참에 집을 자녀들에게 미리 증여하는 게 낫다는 것이 상당수 다주택자들의 계산이다.
하지만 무턱대고 자녀들 명의로 재산을 이전했다간 예기치 못한 ’세금 폭탄’을 맞을 수 있다. 증여하는 방법을 제대로 알면 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원까지 아낄 수 있다. 아는 만큼 아끼는 세테크의 꽃, ’증여의 기술’이 필요하다는 얘기다.
당장 김씨의 사례가 그렇다. 당초 김씨는 분당 아파트를 아들에게 단순히 증여하려고 했다. 이때 부과되는 증여세는 약 1억원.
그런데 증여세를 내는 것은 김씨가 아니라 아파트를 증여받는 아들이다. 대학생인 아들에게 1억원이나 되는 큰 돈이 있을 리 없다. 증여세 납부를 위해 현금 1억원을 또 증여해야 한다는 얘기다. 공연히 1억원에 대한 증여세 630만원을 또 내야 하는 것이다.
하지만 간단히 발상 전환만 하면 아까운 수백만원이 사라지는 것을 막을 수 있다.
방법은 세입자와 합의해 집을 비운 뒤 아들에게 집을 증여하는 것이다. 이 아파트의 전세금 시세는 약 3억원이다. 증여세 1억원이 드는 것은 같지만 아들이 증여받은 뒤 새로 세입자를 구하면 주택 명의가 아들 앞으로 돼 있기 때문에 전세금은 김씨가 아닌 아들에게 돌아간다. 이 3억원에서 1억원을 증여세로 내고 나머지 2억원은 저축하면 추가 증여에 대한 부담을 간단하게 날릴 수 있다.
황재규 신한은행 세무사는 "매매가격은 떨어지고 전세가격은 치솟는 요즘 같은 때 더욱 효과적인 증여 기술"이라며 "아들이 취업한 이후 주민등록을 분리하면 김씨는 1가구 1주택자가 돼 강남 아파트를 팔 때 양도세를 물지 않게 된다는 점도 매력"이라고 말했다.
소유한 부동산이 샀을 때보다 가격이 너무 많이 올라 양도차익에 대한 세금이 많을 때도 증여를 활용할 수 있다고 전문가들은 말한다. 증여한 이후 부동산을 매각할 때는 처음 구입한 시점이 아니라 증여 시점을 기준으로 양도차익을 따지기 때문이다.
다주택자 중 단독주택을 보유하고 있는 사람은 더 유리한 조건으로 증여세를 낼 수도 있다. 단독주택 등 아파트 외 부동산은 시장이 침체될수록 임대수익을 기준으로 본 실제 건물의 가치보다 재산가액이 훨씬 낮게 책정되기 때문이다.
현행 세법상 과세의 기초가 되는 증여재산가액을 평가할 때 아파트는 현재 시가를 기준으로 삼는다. 비슷한 면적, 층ㆍ향인 물건이 많고 거래도 활발해서다.
그러나 입지나 건물 노후도, 용도지역 등에 따라 가격이 천차만별인 단독주택은 시가 산정이 어렵다. 개별 공시지가 등을 통해 가액을 평가하게 되는 사례가 대부분이다. 여기서 실제 가치와 과세 기준 간 차이가 발생한다.
서울에 시가 9억원짜리 단독주택 2채를 보유한 윤 모씨(67)가 대표적인 절세 사례다. 아들에게 증여하려던 집의 공시가격은 4억원으로 시가의 절반에도 못 미쳤다. 덕분에 윤씨는 시가 9억원을 기준해 증여세인 1억8000만원의 약 3분의 1 수준인 6000만원만 들여 증여를 마쳤다.
상가, 빌딩 등 월세 수입이 있는 수익형 부동산도 단독주택처럼 가치가 저평가된 지금을 증여의 기회로 노려볼 만하다.
올해 초 인천에서 증여가 이뤄진 한 상가 건물은 재산가액이 12억원으로 증여세 2억7700만원이 부과됐다. 증여 한 달 전 인근에 위치한 비슷한 규모 상가가 12억원대에 거래됐기 때문이다. 그러나 이 건물은 현재 보증금 5억원에 월세 900만원을 받고 있어 실제 가치가 20억원을 넘는다. 20억원을 현금 증여했을 때보다 3억원 가까운 절세 효과를 본 셈이다.
이때 매매가액이 큰 상가나 빌딩을 증여할 때는 ’부담부증여’를 활용하는 것이 필수적이다. 증여 방식에 따라 수억 원까지 세금 차이가 나기 때문이다. 대출 24억원이 포함된 시가 55억원짜리 빌딩을 아들에게 사주려는 경우 현금을 증여해 건물을 매입하게 할 때는 증여세 9억6650만원이 아들에게 부과된다. 건물 가격 중 대출금 24억원을 제외한 31억원을 증여해야 하기 때문이다. 아들이 성년이고 10년 내 다른 재산을 증여하지 않았다는 상황을 가정했을 때 결과다.
그러나 아버지가 이 빌딩을 매입한 뒤 3년가량 보유한 후 아들에게 대출 24억원을 함께 ’부담부증여’를 하면 증여세 9990만원, 양도세 6500만원만 들어간다. 무려 8억원의 증여세가 줄어드는 것이다.
현금이 아닌 부동산으로 증여하는 경우 과세표준은 공시지가가 된다. 3년가량 보유해 공시지가가 3억원가량 올랐다 치더라도 건물 가치에 훨씬 못 미치는 30억원이 세금 기준이 된다.
여기에 대출금 24억원은 증여한 것이 아니라 아들이 아버지의 빚을 대신 갚게 되기 때문에 증여한 돈이 포함되지 않고 오히려 남은 증여액에서 이 돈을 빼고 계산한다.
결국 증여세가 부과되는 실제 증여액은 공시지가 30억원에서 대출금 24억원을 제외한 6억원으로 계산돼 아들이 내는 증여세는 9990만원이 되는 것이다. 대출금 24억원에 대한 양도세 6500만원은 아버지가 내면 된다.
특히 이 같은 수익형 부동산 증여는 월세가 증여받은 사람 앞으로 꾸준히 들어가기 때문에 장기적으로 보면 더 큰 증여세 절감 효과가 있다고 전문가들은 말한다. 부모가 받은 월세를 모아 자녀에게 주려면 증여세가 들지만 수익형 부동산을 증여한 경우 자녀가 자기 건물로 벌어들인 소득원이 돼 증여세가 부과되지 않기 때문이다. [백상경 기자]
| 원문출처 : 내 재산, 눈 감기전에 조금씩 물려준다 | |
| 원문링크 : http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2009/01/06/2009010601439.html?Dep0=chosunmain&Dep1=news&Dep2=headline1&Dep3=h1_03 | |
이경은 기자 diva@chosun.com  기자의 다른 기사보기 서울에 사는 주부 김영숙(55)씨는 2년 전 가입한 중국펀드 평가 금액이 5000만원에서 3000만원으로 반 토막이 되자 펀드를 25세인 자녀 앞으로 증여해주기로 결심했다. 평가금액이 5000만원일 때 증여했다면 증여세 180만원을 내야 했지만, 3000만원으로 하락한 지금 증여하면 증여세를 한푼도 내지 않아도 되기 때문이다(부모가 성년 자녀에게 증여할 경우 10년에 3000만원(미성년은 1500만원)까지 증여세를 내지 않는다. 또한 나중에 주가가 올라 수익률이 좋아지더라도 추가 상승분에 대해 세금을 물지 않는다). 김씨는“어차피 펀드에 돈을 장기간 넣어둘 텐데 지금 아들한테 싼값에 증여하면 절세(節稅) 효과가 있지 않느냐”고 말했다. 부자들의 전유물로만 여겨지던 증여가 대중화하고 있다. 50~60대 거액 자산가뿐만 아니라 30~40대 회사원이나 주부까지 증여에 나서고 있는 것이다. 특히 상속보다는 증여가 대세로 자리잡고 있다. 최근 몇 년간 불어 닥친 펀드 붐과 함께 소액 펀드 증여도 크게 늘어나고 있다. 증여가 상속보다 인기를 끄는 가장 큰 이유는 세금 부담을 줄일 수 있다는 데 있다. 조재영 삼성생명 FP팀장은 "상속세와 증여세는 세율(10~50%)이 같지만, 받는 사람 입장에선 증여 쪽 세금 부담이 훨씬 적다"고 말했다. 예컨대 20억원을 가진 사람이 사망하면 금액에 따른 누진세율이 적용돼 최대 40%까지 상속세를 물 수 있다. 그러나 5억원씩 쪼개서 단계별로 증여했다면 금액이 적은 만큼 최고 세율이 20%까지 낮아져 세금 부담을 크게 줄일 수 있다. 또한 지난해부터 배우자 간 증여 공제한도가 3억원에서 6억원으로 높아지자 주택 여러 채를 보유한 사람들이 양도세 부담을 덜기 위해 배우자에게 부동산을 넘겨주는 경우가 많다. 아파트 두 채를 보유 중인 A씨가 3년 전에 3억원에 산 집을 5억원에 판다면 5500만원 가까이를 양도세로 내야 한다. 하지만 이 아파트를 배우자에게 5억원 실거래가에 증여하고, 배우자가 5년 보유한 후 5억5000만원에 판다면 양도차익이 5000만원으로 줄어들어 양도세는 2500만원 정도만 내면 된다. ◆자산 가격 뛰기 전에 증여하자 먼 훗날 상속을 할 바엔 부동산이나 주식 등 자산 가격이 낮을 때 증여하자는 부자는 예나 지금이나 흔하다. 중소기업 사장 S씨는 지난해 개발 호재가 있는 수원 땅을 아들에게 증여해줬다. 공시지가 3억원 상당의 땅인데 주변 개발 붐으로 매년 크게 오르자, 땅값이 오르기 전에 아들에게 물려줘서 세금 부담을 줄이려는 생각에서다. 김근호 하나은행 세무사는 "통상 부동산 등 자산 가치는 매년 물가상승률만큼은 오르기 때문에 고령화 추세를 고려한다면 사망 시점에는 재산이 두 배 이상으로 불어날 가능성이 높다"며 "50대가 30억원 이상 자산을 갖고 있다면 30억원 초과분에 대해선 증여를 검토할 필요가 있다"고 조언했다. ◆증여를 한 뒤에도 재산은 부모가 관리 경할 수 있다. 10억까지 비과세되는 상속세, 계산 잘못했다가는…[주용철의 절세캅] “상속세, 부자들만의 세금은 아니다” “조세기군은 부친이 갑작스런 교통 사고로 돌아가시는 바람에 실의에 빠져 있었다. 장례를 가까스로 치르고 기운을 차려 정상 생활로 돌아가려고 결심하고 있는데 평소 즐겨보던 신문에서 상속세와 관련된 칼럼을 읽게 됐다. 글을 보는 순간 ‘아버지가 남긴 유산 때문에 상속세를 낼 수도 있다’는 걱정이 들었다. 곧바로 유산을 정리해 보니, 거주하는 주택과 금융재산을 포함해 10억원 가까운 재산을 남기셨다는 걸 확인했다.”  상속이 개시되면 피상속인(돌아가신 분)이 남긴 상속재산을 파악하는 절차가 가장 먼저 이뤄진다. 이후 재산을 상속인 간에 어떻게 나눌 지 고민한다. 상속세와 관련해 분배 문제는 그리 중요하지는 않다. 증여세와 달리 누가 가져갔느냐에 관계없이 상속일 현재 피상속인의 실소유 재산 전체에 대해 세금을 매기기 때문이다. ■“사망 2년 이내 처분한 재산은 소명해야” 상속세를 계산하려면 먼저 과세 대상이 되는 재산이 결정돼야 한다. 과세 대상은 순수하게 상속받는 재산이다. 즉, 돌아가신 분의 상속개시일 현재 재산에서 장례비와 향후 돌아가신 분 명의로 부과될 세금이나 채무는 공제하고 계산하는 것이다. 여기에 10년 이내에 증여했던 재산도 합쳐서 계산한다. 상속세는 세율이 높은 탓에 사전 증여를 통해 빠져나가는 것을 막기 위한 조치이다. 이 때 사전에 낸 증여세는 상속세 계산에서는 빼준다. 돌아가신 분이 불입한 보험료, 사망으로 받게 될 퇴직금도 과세 대상에 포함한다. 사망일로부터 2년 이내에 처분한 재산, 인출한 예금, 빌린 돈에 대해서는 사용처를 밝혀야 한다. 소비되지 않고 남은 재산과 사용처를 소명하지 못하고 없어진 돈에 대해서는 비록 돌아가신 분 명의로 되어 있지 않아도 상속 재산에 합산해서 과세한다. 다만, 그 금액이 5억원 이내라면 그 사용처를 세무서에 소명하지 않아도 된다. 이렇게 계산된 상속세 과세가액에서 상속 공제를 차감하고, 감정평가를 했다면 평가수수료를 추가 공제해서 과세표준을 구하게 된다. 상속공제는 기본으로 무조건 2억원을 공제하는데 이를 기초공제라고 한다. 여기에 배우자가 있는 경우 가장 큰 공제인 배우자 공제를 적용하고, 상속인이나 피상속인의 동거 가족이 어떻게 구성돼 있느냐에 따라 기타 인적공제를 추가한다. 이 때 기초공제와 기타인적공제의 합계액이 5억원을 넘지 않으면 일괄공제를 선택할 수 있는데, 일괄공제를 선택하면 5억원을 공제받는다.  배우자공제는 원칙적으로 배우자가 실제로 상속받은 금액을 공제해 준다. 다만 배우자의 법정상속분을 한도로 하며, 최대 30억원을 넘지 못한다. 배우자가 전혀 상속을 받지 않고 모두 자녀가 상속받기로 한 경우에도 배우자상속공제액은 5억원을 적용해 준다. ■배우자와 자녀 있으면 최소 10억 공제 상속 공제에는 배우자가 생존했다면 기본 10억원(일괄공제 5억원+배우자공제 5억원)을 공제받을 수 있고, 배우자가 없어도 5억원까지는 공제된다. 즉, 정상적인 경우 상속재산이 10억원을 넘지 않는다면 상속공제를 차감하면 실제 과세할 금액이 없어 상속세는 0원이다. 상속공제액이 이렇게 정해진 것은 매우 오래전이다. 과거에는 아파트 한 채 가격이 10억원을 넘는 경우가 매우 드물었다. 그러나 지금은 소형 아파트도 10억원을 훌쩍 넘는다. 과거엔 상속세가 부자들만의 세금이었다면 이제 상속세는 집 한 채 가진 사람들도 준비해야 할 세금이 된 것이다. [절세캅의 한마디] 상속 공제를 잘 활용하면 다른 세금을 줄일 수 있다. 예를 들어 부친이 토지 1필지를 남겨두고 사망했는데, 토지의 기준시가가 5억원이고 시가가 10억원이라고 해보자. 배우자가 생존한 경우 10억원까지 상속세가 없어 토지를 시가로 신고해도 낼 세금은 없다. 향후 상속받은 토지를 양도할 때 그 토지의 취득가액은 10억원으로 인정된다. 만약 상속세 신고를 하지 않았다면 상속 당시 토지평가액은 별도 평가가 없어 기준시가로 평가된다. 결국 토지의 상속 취득가액은 5억원이 되고 매매가인 10억원과의 차액에 대해 거액의 양도소득세를 부담하게 된다. |
