日本 리모델링 硏修 所感 (2000/5/28-31)

 

日本 리모델링 硏修 所感

(2000.5.28 ～ 5.31)

 

 

建設業의 새로운 分野에 대한 끊임없는 모색은 建設産業 環境의 급속한 變化속에 生存을 위하여 必須的인 것이다. 금번 “일본 리모델링 事例硏修”는 이러한 점에서 많은점을 習得할 수 있는 좋은 기회였다. 이에 3박 4일의 짧은 일정 속에 細心한 스케쥴관리로 熱과 誠은 다한硏修를 주관하신 분들, 친절한 설명을 하여 주고 일본 리모델링의현장 구석구석을 안내하여 준 日本人들에게 感謝의 마음을 전하고 싶다.

 

흔히 일본을 가깝고도 먼 이웃으로 표현을 하지만 이번 硏修期間을 통해 그들을 바라보는 시각이 지난날의 感情(?)보다는 先進國으로서 우리가 배워야 할 기술, 질서정연한 국민의식, 그리고 남을 배려할 줄 아는 친절한 마음을 갖고있는 이웃으로서 배움의 장이 되었기에 짧은 글이나마 所感을 기술하고져 한다.

 

 

硏修 첫째날 (2000. 5. 28)

 

새벽에 리무진 버스로 대전에서 김포공항으로 이동, 일본행 비행기에 搭乘하여 1시간 반만에 나리타(成田) 공항에 도착했다. 일본의 선진기술을 익히 듣고, 보고, 느끼고 있었지만 건설시장의 새로운 이슈로 떠오른 리모델링 事業에 대한 관심과 흥미로 15個社 32名으로 구성된 연수단원 모두의 얼굴은 舊韓末의 “紳士遊覽團”의 표정을 닮았다. 이렇게 가까운 이웃이란 親近感도 잠시, 入國審査부터 외국인보다 자국민을 우선시하는 日本의 傲慢을 맛보아야 했다. 일본인 입국장이 약간 밀리자 외국인 입국장까지 바리케이트를 치고 일본인들만 통과시켜 우리는 30여분을 길게 길게 줄지어 기다려야만 했다. 이러한 점을 “친절한 일본인”이란 先入觀을 갖고 있는 세계인들은 어떻게 이해하여야 할까? 아무튼 최초의 일본땅 감정은 썩 좋은 것은 아니었다.

 

그러나 첫번째 견문장소로 가는 도중, 차창 밖으로 비치는 청결한 小都市(成田市)의 모습, 아름드리 森나무로 욱어진 숲, 맑은공기, 깨끗한 물, 고유의 建築樣式을 잃지않은 현대식 건물들과 농촌 주택들...... 이러한 것들이 강한 파노라마가 되어 일본의 底力을 다시한번 생각하게 하였다.

 

일본최대의 젊은이의 쇼핑센타로 유명한 니시후나바쉬(西船橋)의 라라포토는 연건평 19,300평의 건물로 신축한지 34년이 지났지만 81년부터 3차에 걸쳐 쇼핑센타에 맞는 디자인과 내부시설 리모델링공사로 이용자의 편익을 도모하여 매출신장은 물론, 쇼핑의 中心地로 자리매김 할 수 있었다고 한다. 그러나 화려한 外産 자재로 치장한 우리의 백화점과는 달리 검소한 자재를 채용했다. 예를 들어 모든 창호는 값싼 AL바를, 주차장 도어 스토퍼는 놀랍게도 콘크리트 현장타설 PC제품을, 외부 커튼월은 대부분 34년전의 우중충한 모습을 그대로 지녔건만 주차장 바닥의 유리알 같은 시멘트 몰탈 피니싱 상태, 야자수로 욱어진 아늑한 MALL 형식의 공간 구성, 고즈넉히 자리잡은 군데군데의 벤취들......등은 편안한 쇼핑이 될 수 있도록 구성되어 있었으며 시설물 하나 하나에 섬세하고 세심한 그들의 精誠과 魂을 느낄수 있었다.

 

견문을 마치고 숙소로 돌아오는 길에 쇼핑센타 앞 교통정리하는 나이지긋한 老人의 웃음띤 얼굴과 친절한 말씨의 버스기사 아저씨, 도시근교에서 밭일을하는 老夫婦, 도시고속도로의 교통상태를 알려주는 톨게이트에서의 친절한 검표원 老人의 행동(일본에서는 이러한 분야의 직업은 老人들이 맡고 있다고 한다.)등은 공항 입국장에서의 좋지않은 감정을 씻어주기에 충분했지만, 한편으로 우리의 현실을 볼 때 그들에게서 배워야 할점은 하루빨리 배워야겠다고 생각했다.

 

이러한 생각을하고 우리 연수단은 인구1200만, 면적 서울시의 3배, 23개구를 거느린 東京都로 진입하였다. 곳곳에 아파트 몇동이 보인다. 우리처럼 대단위 아파트 단지는 보이지 않았다. 또한 발코니 샷쉬도 없어 빨래가 너울거린다. 에도(江戶:1400-1600년대)시대 이전까지는 조그마한 어촌에 불과했던 이곳이 일본 제일의 도시가 되기까지 이곳에 살던 백성들은 토끼집 같은 곳에서 살았다한다. 그래서 지금도 17평, 20평의 집을 갖고 있다면 맨션이라하여 부자로 인정한다고한다. 宿所는 신쭈꾸(新宿)근처의 50～60층의 건물로 이뤄진 동경 중심가였고 그 한가운데 최근 신축한 동경도청사가 있었다.

 

지진이 많은 나라에서 신쭈꾸 근처만이 지반이 단단하여 동경에서 유일하게 고층빌딩이 밀집되 있다는 것이다. 243M로 일본에서 두번째로 높은 시청사는 3개동으로 이뤄진 매머드건물인데 비해 작게 작게 구성한 입면은 건축가의 관점에서 아무리 잘 봐주려해도 일본인의 한계가 아닌가 싶다. 주변의 도로가 편도 2차선의 좁다란 길로 연결되어 있음에도 불구하고 교통혼잡이라는 난제를 찾을수 없는 도시의 모습이 이해가 가질 않았다. 이는 지하철과 연계한 정부의 계획된 교통정책과 대중교통 및 자전거를 상용하는생활습관에 기인한 것이라고 한다. 그러고보니 驛근처는 온통 자전거 광장이다.

 

 

硏修 둘째날 (2000. 5. 29)

 

宿所에서 내려다 보이는 도시의 아침은 5월의 신록과 어우러진 빌딩이 전혀 어색하지 않은 도시의 모습이 조화롭게 느껴지는 상쾌한 아침이다. 준공한지 26년된 신쭈꾸의 미스이 빌딩은 지하3층, 지상55층의 철골조 건물로 209m가 넘는 초대형 빌딩으로 건물내부의 깨끗한 모습은 26년이 지난 건물이라고는 생각이 들지 않았다. 미스이 빌딩의 리모델링 사업은 단계적으로 시행하여 97년부터 4년에 걸쳐 시행해오고 있으며 현재는 마무리 작업이 한창인 건물이다. 회사 직원들의 전반적인 사업설명을 듣고나서 우리는 우리의 리모델링 사업과 전혀다른 개념의 일본 리모델링 사업의 정의를 내릴수 있었다.

 

우선 건물신축과 동시에 차후 일어날 수 있는 건물의 老朽化 및 기계설비의 劣化에 대한 장기적이고 체계적인 유지관리 SYSTEM, 그리고 협력업체와의 지속적인 유대관계로 관리가 이루어지고 있다는 것을 알 수 있었다. 미스이(三井)부동산 직원들의 세심한 친절, LCC개념에 의한 체계적인 관리기법, 정교한 시공기술, 모든 것이 잊을수 없는 소중한 재산으로 간직하기에 아깝지 않은 시간이었다.

 

오후에 방문한 노무라부동산 소유의 노무라(野村) 빌딩은 지하 3층에 지상50층의 대형건물로 78년에준공하여 93년부터 10년이라는 장기적인 계획하에 자재별, 부위별 내구년한을 정하여 리모델링이 진행되고 있었으며 제1기 사업은 96년에 완료하여 건물의 방재시설 및 중앙감시실의 기능을 향상시켰고 진행중인 제2기 사업은 건물의 기능성 및 쾌적성 추구라는 기본목표 아래 공조시설의 갱신과 건물의 환경개선에 주력하고 있으며 2002년 완공을 목표로 체계적인 계획하에 추진되고 있었다.

 

건물의 임대인들의 영업피해를 줄이고 소음,분진 및 진동으로부터의 보호를 위해 사무실 휴무시간인 夜間 및 금요일 오후부터 월요일 출근 전시간인 아침 6시까지를 공사시간으로 활용하고 있는 특이한 공사방법은 쉽게 지나칠 부분이 아니었다. 노무라 측의 배려로 방재센타, 공조기계실까지 견문할수 있었는데 특이한 점은 기계실 바닥이 없다는 점이다. 즉 그레이팅을 철골 빔 위에 설치하고 군데군데 위험부위는 강관으로 난간대를 설치하여 놓았다. 우리는 층간방화구획이라는 법 때문에 슬라브를 타설하고 슬리브를 묻고 방수를 하여야하므로 공사비 상승요인이 되지만, 불필요한 곳은 IB빌딩에서 조차 단순하게 처리하는 일본인의 지혜는 놀랍지 않은가? 하기야 기계실도 엘리베이터실, PD, AD등으로 간주하면 별문제가 안될텐데 말이다.

 

견문을 끝내고 질의 응답시간에 한가지 질문을 하였다. 즉 “당신들이 우리에게 설명한 자료중, 20-30년이 경과한 건물의리모델링의 매단계 PROCESS에는 건물 구조안전진단의 과정이 없는데 지진이 잦은 일본에서 안전진단의 과정이 없슴은 이해가 안된다. 만일 안전진단의 과정이 있다면 그과정을 소개해주고 추가적으로 지진에 대응한 건물기초구조 형식을 설명해달라.”였는데 의외로 그들의 대답은 “처음부터 완벽설계, 완벽시공을 하였기 때문에 구조안전진단의 과정은 없다. 그리고 건물기초형식은 모르겠다.”였다.

 

약간은 이해가안되고 실망스런 답변이었다. 즉 완벽한 건축물이라해도 20-30년후의 리모델링 단계에서 비파괴검사(NDT)도 시행하고, 건물의 기초구조는 내진설계에 걸맞게 힌지구조로 되있다는 설명을 듣고 싶었고 그답변이 나오면 추가질문을 할 생각이었는데 말이다. 너무 어려운 질문이었나 생각하기도 하였다.

 

리모델링이 진행중인 2개의 오피스건물을 견문하고 저녁 6시경 찾아간곳은 시브야區의 에비스(惠比壽)였다. 옛날 맥주공장을 도시계획 정비치침에 의해 새롭게 재건축하여 변모한 “에비스 가든 프레이스” 건물로 약 25,200평의 부지에 연면적 약14,450평의 규모로 주거, 문화, 전시, 호텔, 상점등 복합시설을 조성하여 관광의 새로운 명소로 각광받는 대규모 가든이었는데 야간조명 시설과 어우러진 가든의 풍경은 너무나 아름다워 혼자서 보고 느끼기는 아쉬웠다.

 

 

硏修 세째날 (2000. 5. 30)

 

신쭈꾸에서 버스로 30분 거리에 위치한 시부야구의 세이부(西武) 백화점으로 가는길 도중에...... 일본국가 기미가요를 방송하며 일장기를 꽂고 가두행진하는 극우 단체의 차량 행렬이 보였다. 종일 동경시내를 순회한다고 한다. 일본군도를 차고 우중충한 군복을 차려입은 극우 단체의 모습은 제국 주의의 망령에서 헤어나지 못하는 일본의 양면성을 보는 것 같았다.

 

세이부 백화점은 아침 10시경에 도착할수 있었다. 이곳에서도 일본인 특유의 감성을 느낄 수 있었다. 기계실로 들어가는데 일일이 방문대장에 기록하고, 서명하고, 秘標를달고 입장하였다. 또한 내부 사진은 찍을수 없다했다. 별것도 아닌데 말이다. 그렇다고 자랑스런 한국인이 그냥 말쏜가? 시설관리 직원의 건물 리모델링에 대한 槪略 설명을 들었다. 테마별로 3동으로 구성된 백화점은 준공한지 32년된 건물로 총 22,000평의 연면적에 오랜 연륜에 걸맞는 외관을 유지하고 있었으며 空調,熱源설비 개수공사가 마무리 단계에 있었고 앞으로 2003년까지 점차적으로 리모델링 개수공사가 진행될 예정이라고 하였다.

 

모든 배관은 관의관경, 흐름방향, 냉.온수의 표시등 누가보아도 쉽게 알수 있게 名牌를 달아놓았다. 장비의 노후화 및 정부의 환경규제(앞으로 프레온가스는 지구온난화 때문에 쓸수 없다함)에 의한 열원설비 개수공사에 의해 연간 2,700엔의 에너지 절약효과와 관리기능의 향상을 가져왔다고 한다. 느낀점은 견문시간동안의 지나치게 세심한 배려(?)가 오늘날 이들의 참모습의 결과가 아닌가 하는 생각이 들었다. 견문후 시간이 남아 백화점 내부를 둘러보는데 놀라웁게도 한국어로 된 매장 안내문이 있지 않은가? 하기야 한신 백화점과 1,2위를 다투는 백화점이라니.......

 

식사후 오후에는 치요다꾸(千代田區) 후꼬꾸(富國)생명 히비야(日比谷)본점 빌딩으로 가게되었다. 버스를 타고 일본에서 땅값이 제일 비싸다는 긴자(銀座)를 지나니 차창 밖으로 일본 천황이 기거하는 皇居의 해자와 성벽이 보인다. 저 성벽과 해자도 임진왜란때 조선인이 끌려와서 지었단다.

 

이런 이야기가 있다. 天皇제도 때문에 일본에서는 聖人, 君子가 나올수 없다고 한다. 천황이란 넘을수 없는 장벽은 인간의 사고의 영역을 가로막기 때문이다. 사실 일본에서 세계적은 차치하고라도 준세계적인 사상가나, 정치가가 나온적이없지 않은가? 저 황거를 팔라고 제안한 세계적인 한국의 어느 종교교주는 일본에서 천황불경죄로 영원히 입국금지를 당하고 있다니 그들의 천황제에 대한 집념을 알수 있겠다.

 

또한 일본은 대처승제도때문에 고승이나 선승( 성철 스님같은...)이 절대 나올수 없다고 한다. 그러기에 우리의 원효 스님을 그들의 비조로 모신다고 한다. 그리고 천황도 조선족(고구려계와 백제계의 혼합)이라는 말이 생각났다. 그들은 1차로 황족끼리 제사를 지내고, 천황 직계끼리 비밀리에 2차로 제사를 지낸다고한다. 또한 천황제 탄생 역사서는 그들의 문서고에서 한번도 공개되지 않았다고 한다.

 

“日本書紀”도 백제인 안마려가 지었다지 않는가. 그들이 자랑하는 옛노래책 “萬葉集”은 일본어로 풀면 풀리지 않는데 우리의 古語로 풀면 술술 풀린다고 하지 않는가. 공주 무녕왕릉에서 출토된 목관 재료가 소나무가 아닌 森나무래서 話材가 된일이 있다. 삼나무는 일본에서만 나기에 말이다. 백제시대에 일본은 백제를 조국으로 아는 백제의 지방조직인 22개 “擔魯”의 하나에 불과 하였다니 말이다. 한 일본인 인류형질학자에 의하면 일본인 90%이상이 到來人의 혈통이고 순수 倭人혈통은 10%에 불과하다 한다. 즉 90%이상이 한반도에서 건너간 기마민족의 후손이란 말이다.

 

기마민족설은 일본의 유명한 역사학자 에가미 나미오(江上波夫)의 학설인데 그들은 굳이 그들의 민족이 한반도에서 건너간 사실을 회피하고 대륙의 유목민(기마민족)의 후손임을 강조하고 있다. 그래서인지 요즈음 일본 역사 학자들은 몽고의 징기스칸에 대해서 엄청난 연구를 하고, 현지답사를 하고 그들의 조상이라고 까지 한다고 한다. 그리고 조상의 나라를 사막으로 버려둘수 없다고 고비사막에 나무를 심고 있다고 한다.

 

朕世시대, 환국12연방 3301년, 배달국18대 1565년, 단군시대47대 2096년을 하나로 묶어 단군임금 하나로 알고, 그것도 부족하여 神話라 치부하는 우리와 달라도 너무 달랐다. 우리의 사찰에는 다른나라의 사찰에는 없는 大雄殿이 절의 중앙에 모셔져 있다. 물론 일본에도, 중국에도, 인도에도 없다. 왜일까? 우리는 석가탄신일을 4월 초파일로 알고 공휴일로 정하고 전국민이 하루를 쉰다. 물론 일본도, 중국도, 인도도 석가탄신일이 사월 초파일이 아니다. 왜일까? 이에 대한 해답은 다음 기회로 미룬다.

 

어제 저녁 식사한 식당옆 神祠에 가보고 놀란일이 있다. 도꾜의 중심가에 있는 일본신사에는 일본신 말고도 수많은 토속신들이 신사의 넓은 뜰 구석 구석에 모셔져 있었다. 620사업이란 명목으로 우리와 가까운 신도안에 있었던 수많은 토속 종교를 우리는 얼마나 철저히 말살하였던가? 우리와 달라도 너무 달랐다 .......

 

위에서 열거한 것 말고도 일본 도처에는 일일이 열거하기 어려울정도로 우리 조상의 흔적이 너무 너무 많다. 그러한 사실에서 최소한 임진왜란 이전에는 우리가 그들보다 문화적으로, 경제적으로 우위에 있었던 것 같다. 그러나 오늘날 그러한 빛나는 과거를 간직한 우리가 왜 이땅에 와서 무엇을 見聞하려하는가? 그리고 일본의 모습을 우리는 언제까지 부러움의 대상으로 보아야만 하는가?

 

이러한 想念에 잠겨있노라니 어느덧 버스는 지하5층, 지상29층의 후꼬꾸생명 빌딩 앞에 도착하였다. 관련 직원들이 나와 환영해 주었다. 이곳 또한 7년이라는 장기계획을 세워 리모델링을 진행하고 있는 건물로 20년이 지난 상태에서 사무실의 환경 및 공조, 조명 시스템의 업그레이드가 활발히 진행되고 있었다. 업무의 효율화 및 건물의 물리적, 사회적요구에 대하여 민감하게 대처하고 있는 주목할 만한 유형의 건물이었다.

 

 

硏修 넷째날 (2000. 5. 31)

 

마지막날인 31일. 그동안 눈부시게 맑았던 날씨는 약간 흐리며 바람이 다소 부는 날씨로 변하였다. 호텔에서 짐을 챙기고 좀 일찍나와 그동안 봐두었던 아름다운 빌딩으로 둘러쌓인 거리도 사진 찍고 근처의 新宿 中央公園도 거닐었다. 한가지 특이한 점은 일본 어디에도 도로 경계석을 절대 돌로 쓰지않고 콘크리트 제품을 쓴다는 점이다. 우리는 돌중에서도 단단한 화강석으로 많이 쓰는데 말이다. 그리고 건물 외장용 돌도 일본 국내산을 사용하지 않고 수입하여 쓴다고 한다. 돌을 국가 자원으로 인식한다는 이야기다. 그럼에도 도로경계석 어디에도 파손부위는 없었다. 본받을 점이라 생각한다.

 

버스는 동경만 횡단 해저터널로 접어들었다. 터널은 15.1km 길이로서 사전조사기간을 포함하여 31년간의 공사기간이 소요된 특수구조물로 이들의 공사에 대한 치밀한 계획과 고도의 기술력이 어느 정도인지 짐작이 갔다. 한가지 흥미로운 사실은 한국에서 탄생한 모 종교에서 일본 唐津이란곳을 출발하여 거제도, 부산까지 잇는 해저 터널 공사를 시공하고 있다고 한다.

 

동경만 횡단도로를 달려 도착한 곳은 높이296M, 70층으로 일본최고의 고층빌딩이며 관광명소로서 빠지지 않는 요코하마의 랜드마크타워였다. 거대한 바벨탑같은 빌딩을 올려다보니 축소지향의 일본인들이 자기 컴플랙스를 해소하려 이런 빌딩들을 짓지않나 생각해보기도 하였다. 건물외벽은 마감을 포함하여 구조체를 완전 분리한 엑스팬션 죠인트 공법을 채용하였다. 중간층에는 지진을 진도8까지 체험할수 있는 지진 체험실이 있다는데 가보지는 못했다. 최고층 타워 전망대에서 바라보는 태평양 바다와 연계된 아름다운 항구의 모습은 일본의 미래의 모습을 보고 있는 착각을 느끼기에 충분하였다. 이름하여 “미나또 미라이 21(港口未來 21C)”라 한다. 요꼬하마는 물론 동경시내까지 보인다.

 

멀리 이즈(伊豆)반도도 보일 듯 말 듯 하다. 이즈반도 하면 떠오르는 이름 “오다 줄리아” ..... 때는 임진왜란 이 끝나갈 무렵 ...... 평양에서 쫏겨가는 선봉장 고니시 유끼나가의 시야에 논바닥에 버려진 울고 있는 조선소녀 하나가 보였다. 그는 소녀를 일본으로 데려와 부인에게 부탁하여 잘키웠고 양녀로 삼았다. 고니시는 천주교도였다. 당연히 조선소녀도 천주교도가 되었다. 그러나 政爭에서 패배한 고니시의 식솔은 政敵의 노예로 전락하거나 참수를 당하였다. 그중에도 줄리아의 미모를 흠모한 정적은 그녀를 후처로 삼으려 하였다.

 

당연히 거부한 줄리아 ...... 그집의 하녀로 일했지만 집안의 모든 사람이 줄리아의 인격에 반하여 천주교도가 되었다. 그러자 줄리아는 이즈 반도의 끝자락, 몇가구 살지 않는 섬으로 유배를 갔다. 정적은 그녀가 당연히 죽었으리라 생각했지만 줄리아는 그곳에서 평생 천주교도로서 순교의 삶을 살다가 죽었고 ...... 그리하여 그녀의 忌日에 조선사람, 한국사람, 동남아 사람, 구라파 사람등 그녀를 흠모하는 3000여명의 천주교도가 매년 3월 동경항에서 훼리호를 타고 참배를 간다고 한다.

 

 

歸路에

 

동해를 건너오니 우리의 산야가 보인다. 비행기에서 내려다 본 우리의 산야가 잡목이 아닌, 경제림으로 조성된 녹음이 욱어진 삼림이었으면 좋겠다고 생각했다. 아파트가 보인다. 대단위 단지가 보인다. 확실히 주거문제에 있어서 만큼은 우리가 일본보다 앞서지 않았나 생각해본다. 이번에 그들의 아파트등 살림집 내부를 보고 싶었는데 볼수는 없었지만 10년전에 본 그들의 민박집을 생각하여보아도 확실히 주거 부분 만큼은 우리가 괜찮은 사정이 아닐까 생각해보지만 좁은 나라에서 너무 큰 평형만을 선호하는지 반성해 볼 일이다.

 

일본은 일찍이 73년에 주택보급율 100%를 달성하였고 작은 평형에 사는 대신 국토의 많은 부분을 녹지공간으로 보유하고 있는 현재의 그들의 모습과 대형아파트 단지 건설을 위하여 금수강산이라 일컬었던 산야를 대규모 택지개발이란 명목으로 편평하게 정지작업을 하고 일자형 일변도로 배치한 우리의 모습과 너무 대조적이다. 더구나 그들 가옥의 내구년한은 우리보다 3배정도 길 뿐더러 목조와 5층이하의 저층구조등 리모델링이 용이한 구조로 되어 있었다.

 

우리도 99년 현재 주택보급율 93.3%에서 2002년에 1200만호 100%달성을 한다고 한다. 이에 만족하지 말고 지금부터라도 자연과 환경을 생각한는 개발과 소형위주의 리모델링이 가능한 구조로 주택이 지어져야 하지 않을까? 그러한 개발 방법의 KNOW-HOW를 축적하는 건설회사만이 생존하지 않을까 생각해본다.

 

국내건설사 및 컨설팅사등이 참여한 금번 일본리모델링 사례연수는 3박4일의 짧은시간이었지만 선진 리모델링 기법 및 관리체계를 이해하는데 좋은 기회가 되었으며 국내 리모델링 현황 및 정보교류의 장이되기도 하였다.국내의 20년 이상된 주택이 현주택의 26%를 차지하고 있고 재건축 및 재개발의 어려움이 있는 현존의 실정에 국내의 리모델링 시장은 무한하다고 생각되며, 정보통신 및 설비부분의 비약적인 발달에따라 누구보다도 사용자들이 리모델링의 필요성을 절감하고 있어서 정부의 정책, 금융 및 稅制, 법규등 산재한 문제들의 해결과 선진기법이 도입, 적용된다면 우리의 리모델링 시장의 활성화는 어둡지 않다고 생각한다.

 

또한 연수 견문기에 곁들여 약간의 느낀점들을 기술하였지만 3박4일의 경험으로 건방진것일지도 모른다. 동행했던 JTB의 具達會씨는 13년간 일본에서 살았지만 아직도 일본을 모르겠단다. 그는 특파원 생활 1년을 하고 어떻게 “일본은 없다”거나 “일본은 있다”는 책을 쓸수 있는지 모르겠다고 하였지만 가까운 이웃으로서 평소의 생각을 곁들인 “3박4일의 片想” 쯤으로 이해해 주었으면 한다. 아울러 관련 슬라이드 필름과 사진첩 및 비데오 테이프가 우리 부서에 비치되어 있으니 이용하여 주시면 감사하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

日本 리모델링事例 硏修報告書 要約

 

■ 硏 修 名 : 日本 리모델링 事例硏修

■ 硏修場所 : 東京 리모델링 事例建物 7個所

■ 硏修日程 : 5월 28일 ～ 5월31일 (4일간)

■ 硏 修 者 : 턴키부 나강하 부장, 이정웅 과장

 

 

1. 事例硏修 目的

 

□ 日本 리모델링의 事例硏修를 통한 先進技法 導入 및 適用方案 講究

□ 國內 건설 환경 변화에 대한 積極的이고 彈力的인 對處能力 涵養

□ 建設市場의 새로운 分野에 대한 將來 豫測 및 對應

 

 

2. 日本 리모델링 事業現況

 

□ 事業 背景

- 物理的 要求 : ① 建物의 老朽化 및 環境變化에 따른 劣化

② 旣存建物의 부적격한 사항 復舊

③ 建物의 기능 保全

- 社會的 要求 : ① 建物 入住者의 환경변화에 대한 要求條件 充足

② 新築建物보다 賃貸費 및 賃貸率 低調에 대한 對應

③ 通信,設備 機能의 눈부신 發達로 IB性能 보강 必要

 

□ 市場 및 展望

- 市 場

구 분	1995년	2010년	비 고
민간주택.사무소바닥면적	3,576 백만 m2	4,723 백만 m2	증) 1.9%/년
정부주택.사무소바닥면적	489백만 m2	670백만 m2	증) 2.4%/년
리모델링 市 場 規 模	3.8조엔	5.5조엔	증) 1.5배

首都圈(日本) 高層빌딩의 약 33%가 14년 이상된 건물로 약 3萬棟 정도로 推定.

 

- 展 望

東京 23區에서 리모델링을 필요로하는 빌딩이 95년도 22.5%에서 2010년에는 30.7 %로 擴大 되고 있고 主要建物은 1997년부터 本格的으로 長期計劃을세워 段階的으로 進行中.

 

□ 推進 實態

- 組 織

① TOTAL MANAGEMENT 管理 (RENEWEL의 KNOWHOW蓄積이 있는會社)

② 綜合CONSULTANT 및 MANAGEMENT의 代行 (個人 또는 소규모회사)

- 方 法

① 사업총괄본부 傘下에 기시공업체(설비,통신,비품,전화회사등)와의 협력업체 체제유지

: 건물 신축계약시 竣工後 유지관리 費用(약5%)을 勘案한 금액 추가산정

② 건물 임대인과의 交涉은 건물주가 直接交涉 및 管理

: 計劃의 상세설명, 移轉 및 공사시기, 이전에 따른 要求確認, 費用負擔 問題等 協義

③ 建物의 長期的인 유지관리 계획하에 단계적 改.補修 施行

 

□ 사업추진 선행과제

① 건물현상조사 (立地條件, 건물년수, 빌딩의 機能, 診斷業務 等)

② 賃貸人의 移轉 및 調整(賃貸人과의 合議, 工事, 이전시기 ,비용부담 및 영업부담 檢討)

③ 기존 건물의 不適格 事項 檢討

④ 비용 효과의 檢討

□ 리모델링 進行節次

-건물LCC 개념의 PLAN작성

-유지관리 계획 수립

-유지관리 업체 협력유지(공사비 포함)

 

建物 新築

 

-기간 설비개수 履歷 작성

-건축관련 이력 유지

-유지관리 업체 관리

 

維持 管理

 

-입지조건, 건물의 년수

-빌딩의 물리적기능 검토

-입주자의 요구사항 및 사업성 검토

 

리모델링 事前調査

 

-入店者 영업문제 해결(공사시간 조정)

-건물의 기능 향상

-시공상의 문제해결 (安全,騷音,振動)

 

持續的인(改.補修)作業

 

-건물의 지속적인 관리

-協力業體 紐帶關係 持續

-維持管理 履歷作成

引渡 및 維持管理

 

 

 

4. 國內市場 現況 및 展望

 

□ 市場 現況

▷ 住宅 分野

- 현존주택 1000만 가구중 20년정도 경과된 주택이 26 %를 차지하고 있슴

- 고층 APT는 재건축보다 공사기간이 짧고,공사비가 저렴하여 경제적임

- 주택 개.보수 시장 예산규모

2000년 8조 2천억, 2005년 11조 7천억, 2010년 17조 5천억

- 리모델링 수요의 규모 (건축허가 연면적 변화)

20년 이상 3,500만평, 15～19년 4,700만평, 5～9년 1억6천6백평

- 리모델링 방향 : 구조설비 및 내외장 디자인 변경

內裝材, 인테리어 개.보수, 벽과 마루 등

 

▷ 一般建物 分野(오피스빌딩)

- 60년대(38.5%), 70년대 건물(15.4%)이 리모델링을 계획하고 있으며, 10층 이상의

고층건물이 수요가 많음

- 리모델링 방향 : 시설교체 및 성능개선

전면적인 리모델링, 광케이블 설치, 화재 감지기 설치 및 교체,

계단턱 높낮이 조정, 절약형 에너지 시스템 교체

 

□ 市場展望

- 올해 주택改.補修 市場의 규모 : 신규주택 건설시장의 12% ( 8조 2천억)

- 신축비용의 30% 정도로 신축과 동일한 효과 창출할수 있으며,

- 고층APT의 재건축 어려움에 의한 리모델링의 요구가 증대되리라 전망

 

 

5. 事業 活性化를 위한 先行課題

 

□ 政府 政策 支援

- 정부차원 중심의 리모델링 사업실시(발주방식의 다양화 및 전문업체 육성)

- 건축관련 규제의 완화(리모델링 사업지구 지정제도 개선)

 

□ 金融 支援

- 개.보수를 위한 융자제도(장기저리)와 세금감면(APT관리비,특별수선충당금) 혜택 부여

- 금융지원은 전무, 주거환경개선비, 주택수리비 일부지원

예) 일본 : 중앙정부 차원에서 지원, 자가공사는 80% 까지 융자지원

미국 : 개.보수자금 대출, 군.지자체가 정부에서 대출받아 재대출

 

□ 工事費 策定 : 일반공사 기준으로 책정, 개.보수공사의 여견이 감안 안됨

 

□ 主管部署의 統一 : ESCO (에너지 절감) 사업주체가 산업자원부 인점에 비해 리모델링 은 건설교통부 소관임

 

□ 아파트시장 장벽 : 재건축 선호하는 지역주민과 세입자 처리문제를 해결해야 하고

아파트性能 評價制를 도입하여 리모델링 제도화 해야됨

 

 

6. 硏修效果 및 事業推進 方向

 

□ 硏修 效果

① 維持管理 技法導入

- 건축물 신축과 동시에 유지관리 이력카드 작성하여 차후 건물 改.補修 작업시 活用

② 리모델링 사업의 長期的인 PLAN 작성 및 實行技法

③ 日本의 先進 施工技術 및 運營 SYSTEM 導入

- 마감재의 적절한 사용 (무조건 해체공법이 아닌 공사비 절감의 방법모색)

- 維持 管理 費用이 節減되는 最新 運營시스템 및 新資材.工法의 採用

- 維持管理 및 施工에 有利한 構造體 施工(공조기계실 바닥 그레이팅 처리)

④ 리모델링 施工技法 導入

- 오피스 및 상가의 入店者의 活動에 영향을 주지않는 리모델링 技法

- 리모델링 假設工事 및 本工事의 低騷音, 低振動, 親環景 施工方法

 

□ 事業推進 方向

① 建設市場의 環境變化에 따라 國內의 리모델링 事業은 活性化 되리라 보이므로 國內市場의

現狀把握 및 事前調査에 의한 受注方向 摸索이 優先時 되어야 함

② 改.補修 事業에따른 새로운 디자인 및 技術的인 노하우의 蓄積이 시급하며

③ 體系的이고 持續的인 維持管理시스템의 도입과 더불어 리모델링 사업의 效果的인 適用이 要求되며

④ 리모델링 사업에 대한 全社的인 關心과 專擔事業部署의 적극적인 運用에 의한 受注努力이 필요하다고 사료됨

 

□ 硏修 所感

① 今番 지역개발연구회 주관 “日本 리모델링 事例硏修”에는 國內 建設社, 컨설팅사등

15個社에서 32명이 參加하여

② 일본리모델링 事例硏修 뿐만 아니라 “國內리모델링 現況情報交流의 場”이 되기도 하였다.

③ 特히 主催側의 일본 관련업계 知人들과의 두터운 交分으로 자신들의 것을 잘 나타 내기 싫어하는 日本人들의 施工現場 및 機械室등 실제 보기 어려운 부분들도 속속 들이 볼수 있었다.

④ 가장 큰 硏修所得을 말하자면 꼼꼼한 일본인답게 建物 新築段階부터 LCC 槪念에 의한

部位別 리모델링 長期計劃에 의거하여 專門化, 系列化된 下渡給業體를 통하여 建物入店者 의 活動에 制約없이 休日 및 夜間을 이용하여 리모델링 作業이 이루어지고 있다는 점이다.

⑤ 건물신축 후 長期的인 유지관리 계획없이 일정기간을 使用하고 老朽化되면 사용자의 完全 徹收 후 一時에 性能 改.補修 作業이 이루어지고 있는 우리의 現實은 反省되어야 할 것이 다.

 

※ 첨부

1. 관련 VIDEO (60분) 1본

2. 관련 SLIDE (200 CUT) 2질

3. 관련 사진첩 (300 CUT) 1책

 

 

 

 

 

 

 

 

일본 리모델링 사례연수 보고서

 

■ 연 수 명 : 일본 리모델링 사례연수

■ 교육장소 : 동경 리모델링 사례건물

■ 교육일정 : 5월 28일 ～ 5월31일 (4일간)

■ 참 가 자 : 턴키부 나강하 부장, 이정웅 과장

 

 

1. 사례연수 목적

 

□ 일본 리모델링의 사례연수를 통한 선진기법 도입 및 적용방안 강구

□ 국내 건설환경변화에 대한 적극적이고 탄력적인 대처능력 함양

□ 신건설시장의 장래예측 및 전망진단

 

 

2. 일본 리모델링 사업현황

 

□ 사업배경

- 물리적 요구 : ① 건물의 노후화 및 환경변화에 따른 열화

② 기존건물의 부적격한 사항 복구

③ 건물의 기능보전

- 사회적인 요구 : ① 오피스 입주자의 환경변화에 대한 요구조건 충족

② 임대비 및 임대율의 변화에 대한 대응

 

□ 시장 및 전망

- 오피스 빌딩 시장

구 분	1995년	2010년	비 고
민간주택 사무소 바닥면적	3,576 백만 m2	4,723 백만 m2	증) 1.9%/년
비정부주택 사무소 바닥면적	489백만 m2	670백만 m2	증) 2.4%/년
리모델링 시장규모	3.8조엔	5.5조엔	증) 1.5배

수도권(동경) 고층빌딩의 약 33%가 14년 이상된 건물로 약 3만동 정도로 추정됨.

 

- 전 망

동경 23구내에서 리모델링이 필요로하는 빌딩이 전체에대한 비율이 95년도 22.5%에서

2010년에는 30.7 %로 확대 되고 있으며 건물의 노후화로 리모델링 시장이 확대예상

 

□ 추진실태

- 조 직

① 토탈 메니지먼트 관리( 리뉴얼의 노하우의 축척이 있는 조직을 갖춘 회사)

② 종합컨설턴트 및 매니지먼트의 대행(개인 또는 소규모의 회사)

- 방 법( 토탈 메니지먼트관리)

① 사업총괄본부 산하에 기시공업체( 설비,통신,비품,전화회사등)와의 협력업체 체제유지

-건물 신축계약시 준공후 유지관리 비용(약5%)을 감안한 금액 추가산정

② 건물 임대인과의 교섭은 건물주가 직접교섭 및 관리

-계획의 상세설명, 이전 및 공사시기, 이전에 따른 요구확인, 비용부담 문제등협의

③ 건물의 장기적인 유지관리 계획하에 단계적 개.보수 시행

 

□ 사업추진 선행과제

① 건물현상조사 (입지조건, 건물년수, 빌딩의 기능, 진단업무 등)

② 임대인의 이전 및 조정(임대인과의 합의, 공사,이전시기,비용부담 및 영업부담 검토)

③ 기존 건물의 부적격 사항 검토

④ 비용효과의 검토

 

□ 리모델링 진행절차

-건물LCC 개념의 PLAN작성

-유지관리 계획 수립

-유지관리 업체 협력유지(공사비 포함)

 

건 물 신 축

 

-기간 설비개수 이력 작성

-건축관련 이력 유지

-유지관리 업체 관리

 

유 지 관 리

 

-입지조건, 건물의 년수

-빌딩의 물리적기능 검토

-입주자의 요구사항 및 사업성 검토

 

리모델링 사전조사

 

-입점자 영업문제 해결(공사시간 조정)

-건물의 기능 향상

-시공상의 문제해결 (안전,소음,진동)

 

지속적인(개.보수)작업

 

-건물의 지속적인 관리

-협력업체 유대관계 지속

-유지관리 이력작성

인도 및 유지관리

 

 

 

3. 일본 리모델링 사례소개

□ TOKYO - BAY 라라포토

구 분	내 용	비 고
건 물 개 요	① 소 재 지 : 지바현 후나바시 ② 구 조 : 철골조 ③ 규 모 : 지상 7층 (점포 1-3층, 주차장 4-옥상) ④ 연 면 적 : 64,000m2 (19,300 평) ⑤ 영 업 장 : 15,000m2 (4,500평) ⑥ 주차대수 : 8000대 ⑦ 사 업 자 : 주식회사 라라포토 미스이 부동산(주) ⑧ 쇼핑센타 개점 라라포토1 : 1981년 4월 개점 라라포토2 : 1988년 3월 개점 라라포토3 : 2000년 4월 개점
리모델링사 항	① 외관 디자인 변경 ② 공조시설 변경 ③ 내부 원형광장 조성(허비거리) ④ 1층 내부디자인 구성변경 ⑤ 자주식 주차장 증설(옥상)
효 과 및 기대	① 일본최대의 쇼핑가로 자리잡음 ② 매출신장

(2000. 5. 28)

구 분	리 모 델 사 항 사 진 대 지
내부마감
	내부전경	실내 인테리어
기 타
	외부전경	외부 가설비계

□ 미쓰이(三井) 빌딩 (2000. 5. 29)

구 분	내 용	비 고
건 물 개 요	① 소 재 지 : 동경도 신주구 ② 구 조 : 철골조 ③ 규 모 : 지하3층,지상 55층,옥탑3층 ④ 연 면 적 : 179,696m2 (54,358 평) ⑤ 건 물 고 : 209.4 m ⑥ 주차대수 : 515대 ⑦ 외벽마감 : 알미늄 커튼월 ⑧ ELEV : 30대 (24인승) ⑨ 사 업 자 : 미스이 부동산 ⑩ 준 공 : 1974년 9월 ⑪ 리뉴얼 기간 : 97년 - 2000년(4년)
리모델링 사 항	1. 건축공사 ① 마감재 교체 2. 기계설비 ① 설비성능 향상(공조설비) - 공조설비 시스템 변경 ② 위생시설 변경(화장실) - 화장실 위생기구 교체 ③ 방재시설 교체 3. 전기설비 ① 조명시설 변경 ② 배선방식 및 전기용량 변경	- 사무실 바닥재 교체 비닐계 타일 → 악세스 후로아(H=80 m/m) - 화장실 파우더룸 설치(여자) - 천정재 신재교체 - 브라인드 교체 당초 : 6개층을 1계통으로 통합관리 (외주-정풍량방식 ,내주-가변풍량방식) 변경 : 각층 당 1/4면적의 공조 스페이스를 1계통으로 관리(창가토출)하고 VAV에서 5분활하여 개별풍량조절 - 장애자용 화장실 설치 - 워시렛 설치 - 중앙감시 시스템 (지하1층,지상1층) - 조명조절 스위치 설치 - 2way 방식 → 프리 악세스후로아 2way방식 - 30 VA/m2 →50VA/m
효 과 및 기대	① 공조설비 개별화에 따른 기능향상 ② 사무실 쾌적함 향상 ③ 방제기능 향상과 예방보전 향상 ④ 에너지 절약효과	- 공조 능률 향상 - 사무능률 및 환경개선 - 관리기능 향상 - 능률 2.5배 향상. 에너지 1/4 절약
문제점 및 기타	① 공사기간중 입점자 이전문제 ② 시공상 문제점 도출(화재,소음) ③ 사업비 회수문제	- 시공기간 (6개층 시공) : 450일 - 540일 - 야간작업 시행(소음공해) - 향후 25년 정도

구 분	개. 보 수 공 사 사 진 대 지
건축공사
	바닥개수(악세스 후호아) 공사	천정개수공사
	화장실 위생기구(세면대) 개수공사	화장실 위생기구(변기) 개수공사
기계설비 (공조)
	천정공조설비 개수공사	개별공조 풍량조절기
기 타
	방재설비 갱신( 방재실)	공조실 바닥(그레이팅)

 

□ 노무라(野村) 빌딩 (2000. 5. 29)

구 분	내 용	비 고
건 물 개 요	① 소 재 지 : 동경도 신주구 ② 구 조 : 철골조 ③ 규 모 : 지하3층,지상 50층,옥탑3층 ④ 대지면적 : 1,928.21 m2 (583평) ④ 연 면 적 : 119,441m2 (36,130 평) ⑤ 건 물 고 : 203.25 m ⑥ 대실면적 : 64,727.49 m2 (19,579평) ⑦ 외벽마감 : 알미늄 커튼월 ⑨ 사 업 자 : 노무라 부동산 ⑩ 준 공 : 1978년 5월 ⑪ 리뉴얼 기간 : 93년 - 2002년(10년)
리모델링 사 항	1. 리모델링 사업기간 ① 제1기 : 1993년 ~ 1996년(40억엔) ② 제2기 : 1996년 ~ 2002년(80억엔) 2기공사 2/3 완료 ③ 제3기 : 2002년 ~ 2005년 ④ 제4기 : 2005년 ~ 2.사업관리 ① 설계감리 ② 공사감리 ③ 시공관리 3.공사진행방법 ① 공사단위 ② 공사시간 조정 ③ 년간 사업비	- 방재설비 및 중앙감시시설 개수 - 기준층 공조시설기기 갱신 - 기준층 닥트 청소 및 증설 - 지하2층 바닥 개수작업 - OA간선설비,분전반 공사 - 중앙감시실 개수공사 - 주차장 차고제한 재검토 - 특고압 변전설비 및 곤도라 갱신 - 외벽 씰 갱신 - 점포 환경 및 안정정 시설갱신 - 화장실,세탁실,ELEV실 갱신 - 변전시설, ELEV 변전시설 갱신 - 노무라 부동산 조직 - 발주처 종합관리 - 부문별 별도 발주관리(사업비 절감) - 7개층을 1개의 단위로 구성 시행 - 3회(금,토,일)/주 1개단위 공사기간 (약 545일) - 85억엔/년( 2년간 임대료)
효 과 및 기대	① 기능성 및 쾌적성 향상 ② 내구성 향상 ③ 환경의 향상 ④ 안정성 확립 ⑤ 에너지 절감효과	- 업무의 효율화 - 노후자재 교채로 내구성 향상 - 입주자의 1B 요구에 대응 - 자가발전기의 갱신에의한 안정성 확보 - 약 30%의 운영비 절감
문제점 및 기타	① 시공상 문제점	① 안전,소음,진동 문제

구 분	개. 보 수 공 사 사 진 대 지
건축공사
	외부바닥 개수 공사	천정개수공사
	외벽 씰 개수공사	화장실 위생기구(변기) 개수공사
기계설비 (공조)
	천정공조설비 개수공사	개별공조실 배관갱신
기 타
	방재설비 갱신( 중앙감시실)

 

□ 에비스 가든 프레이스 (2000. 5. 29)

구 분	내 용	비 고
건 물 개 요	① 소 재 지 : 동경도 시브야구 ② 구 조 : 철근콘크리트 라멘조 ③ 부 지 : 83,000 m2 (25,200 평) ④ 연 면 적 : 477,000 m2 (144,500 평) ⑤ 건축면적 : 32,000 m2 (9,700평) ⑥ 총사업비 : 2,950 엔 ⑦ 시 공 : 대성건설 외 8개사 ⑧ 설 계 : (주) 구미건설 ⑨ 사 업 자 : 사포로 비루(주) ⑩ 준 공 : 1994년 9월 ⑪ 리뉴얼 기간 : 91년8월 - 94년9월
리모델링 사 항	① 맥주공장 건물부지를 재건축 -에비스 가든 프레이스 시설	- 주거,문화,전시, 호텔, 상점등 복합시설을 조성 하여 관광 명소화 함
효 과 및 기대	① 공장지대에서 도시정비에 의한 관광지 로 변모	- 일반 분양 및 집회, 관광 수입증대

 

□ 세이브(西武) 시브야 백화점 (2000. 5. 30)

구 분	내 용	비 고
건 물 개 요	① 소 재 지 : 동경도 시브야구 ② 구 조 : SRC 조 ③ 연 면 적 : 73,500 m2 (22,233 평) ④ 시 공 : 송죽영화 극장,국제(주) ⑤ 사 업 자 : 세이브 백화점 ⑥ 준 공 : 1968년 3월(32년 경과) ⑦ 리뉴얼 기간 : 96년 - 2003년
리모델링 사 항	① 비상발전기 갱신공사(96년~98년) ② 공조열원설비 개수공사(97년~2000년) ③ 옥상방수공사(97년~2002년) ④ 물탱크 및 고가수조갱신(99년~2001년) ⑤ 특고변전 설비갱신(99년~ 2003년) ⑥ 동력분전함.간선갱신(99년~2002년) ⑦ 중앙감시설비 갱신(99년~ 2001년)
효 과 및 기대	① 관리기능의 향상 ② 에너지 절감효과(2,700만엔/년간)	- 중앙감시 설비 - 공조열원설비(냉동기, 보일러, 냉각수 펌프)
문제점 및 기타	① 개수공사 필요성 - 장비 노후화(보일러,냉동기-30년경과 ) - 환경규제(프레온 가스,벙커C유)	- 냉동기 용량증설(2,060 USRT -- 2,550 USRT) - CFC 11 -- HFC

 

□ 부국(富國)생명본점 빌딩 (2000. 5. 30)

구 분	내 용	비 고
건 물 개 요	① 소 재 지 : 동경도 천대전구 ② 구 조 : 철골조 ③ 규 모 : 지하5층,지상 29층,옥탑1층 ④ 연 면 적 : 93,432m2 (28,263 평) ⑤ 건축면적 : 2,188 m2 (662평) ⑥ 건 물 고 : 120 m ⑧ 외벽마감 : 알미늄 복합판넬 ⑨ 사 업 자 : 부국생명보험 ⑩ 준 공 : 1980년 2월 ⑪ 리뉴얼 기간 : 95년 - 2002년(7년)
리모델링 사 항	1. 리모델링 실시기간 ① 제1기 : 95년 - 98년 ② 제2기 : 99년 -2005년 ③ 제3기 : 2006년 - 2.공사 진행방법 ① 임대인의 이주없이 공사수행 - 3회(금,토,일)실시/주말 -- 9회완료	- OA화를 대비한 전력공급 시스템개선 - 외부 씰 갱신 - 천정도장공사 및 벽체크리닝 - 공조설비 증설 및 갱신 - 조명기구 교체 - 화장실 위생설비 공사 - 배관류 및 전기설비 갱신 - 공조설비 개별시스템 도입 ① 3개층을 1개단위로 동시에 개수실시 A 스탭(1~3주) : 가변용량장치 신설 B 스탭(4~6주) : 조명기구 갱신/공조기 갱신 C 스탭(7~9주) : 천장도장/벽(크리닝)
효 과 및 기대	① 사무실 업무의 효율화(쾌적한 환경) ② 물리적,사회적 요구 충족 ③ 방제기능 향상과 예방보전 향상 ④ 내구성 향상	- 쾌적한 사무환경 - 시설노후장비 갱신 - 중앙감시실 기능강화 - 외부 씰 보수에의한 내구성 회복
문제점 및 기타	① 공사기간중 입점자 영업문제 ② 시공관리 어려움 ③ 사업비 투자회수 문제	- 시공시간 : 금,토,일요일 - 소음,분진,안전,공정의 철저한 관리요구 - 장기간의 임대 수입금 대체가능(30년)

구 분	개. 보 수 공 사 사 진 대 지
공정계획
	A : 가변 풍량장치 갱신, 창가공조기 배관갱신 B : 창가 공조기 갱신, 조명기구 갱신 C: 벽 마감공사, 천정도장공사
	진행 스케줄(주별)	진행 스케줄(일자별)
건축공사
	1층 로비 개수공사	천정,바닥 개수공사
	화장실 위생기구(소변기) 개수공사	화장실 위생기구(워시렛) 설치
기계설비 (공조배관)
	천정공조설비 개수공사

 

 

4. 국내시장 현황 및 전망

 

□ 시장현황

 

▷ 주택분야

- 현존주택 1000만 가구중 20년정도 경과된 주택이 26 %를 차지하고 있슴

- 고층 APT는 재건축보다 공사기간이 짧고,공사비가 저렴하여 경제적임

- 주택 개.보수 시장 예산규모

2000년 8조 2천억, 2005년 11조 7천억, 2010년 17조 5천억

- 리모델링 수요의 규모 (건축허가 연면적 변화)

20년 이상 3,500만평, 15～19년 4,700만평, 5～9년 1억6천6백평

- 리모델링 방향 : 구조설비 및 내외장 디자인 변경

내장재, 인테리어 개.보수, 벽과 마루 등

 

▷ 일반건물 분야(오피스빌딩)

- 60년대(38.5%), 70년대 건물(15.4%)이 리모델링을 계획하고 있으며, 10층 이상의

고층건물이 수요가 많음

- 리모델링 방향 : 시설교체 및 성능개선

전면적인 리모델링, 광케이블 설치, 화재 감지기 설치 및 교체,

계단턱 높낮이 조정, 절약형 에너지 시스템 교체

 

□ 시장전망

- 올해 주택개.보수 시장의 규모 : 신규주택 건설시장의 12% ( 8조 2천억)

- 신축비용의 30% 정도로 신축과 동일한 효과 창출할수 있으며,

- 고층APT의 재건축 어려움에 의한 리모델링의 요구가 증대되리라 전망

 

 

5. 사업 활성화를 위한 선행과제

 

□ 정부 정책지원

- 정부차원 중심의 리모델링 사업실시(발주방식의 다양화 및 전문업체 육성)

- 건축관련 규제의 완화(리모델링 사업지구 지정제도 개선)

 

□ 금융지원

- 개.보수를 위한 융자제도(장기저리)와 세금감면(APT관리비,특별수선충당금) 혜택 부여

- 금융지원은 전무, 주거환경개선비, 주택수리비 일부지원

예) 일본 : 중앙정부 차원에서 지원, 자가공사는 80% 까지 융자지원

미국 : 개.보수자금 대출, 군.지자체가 정부에서 대출받아 재대출

 

□ 공사비 책정 : 일반공사 기준으로 책정, 개.보수공사의 여견감안 안됨

 

□ 주관부서의 통일 : ESCO (에너지 절감) 사업주체가 산업자원부 인점에 비해 리모델링 은 건설교통부 소관임

 

□ 아파트시장 장벽 : 재건축 선호하는 지역주민과 세입자 처리문제를 해결해야 하고

아파트성능 평가제를 도입하여 리모델링 제도화 해야됨

 

 

6. 연수효과 및 사업추진 방향

 

□ 연수효과

① 유지관리 기법도입

- 건축물 신축과 동시에 유지관리 이력카드 작성하여 차후 건물 개.보수 작업시 활용

② 리모델링 사업의 장기적인 PLAN 작성 및 실행기법

③ 일본의 선진 시공기술 및 운영 SYSTEM 도입

- 마감재의 적절한 사용 ( 공사비 절감 )

- 완벽한 시공에의한 유지관리 비용 절감

- 유지관리 및 시공에 유리한 구조체 시공(공조기계실 바닥 그레이팅 처리)

④ 리모델링 시공기법 도입

- 오피스 및 상가의 입점자 미이주시 리모델링 기법

- 리모델링 가설공사 및 친 환경시공 방법

 

□ 사업추진 방향

① 건설시장 환경변화에 따라 국내의 리모델링 사업은 활성화 되리라 보이므로 국내시장의

현상파악 및 사전조사에 의한 수주방향 모색이 우선시 되어야함

② 개.보수 사업에따른 새로운 디자인 및 기술적인 노하우의 축적이 시급하며

③ 체계적이고 지속적인 유지관리 시스템의 도입과 더불어 리모델링 사업의 효과적인 적용이 요구되며

④ 리모델링 사업에 대한 전사적인 관심과 전담사업부서의 적극적인 운용에 의한 수주노력이 필요하다고 사료됨

 

□ 연수소감

① 금번 지역개발연구회(이영백)주관 일본 리모델링 사례연수에는 국내 건설사,턴설팅사등

15 개사에서 32명이 참가하여

② 일본 리모델링 사례연수 뿐만 아니라 리모델링 현황, 정보교류의 장이 되기도 하였다.

③ 특히 이영백 고문의 일본 관련업계 지인들과의 두터운 교분으로 자신들의 모든 것을 나타 내기 싫어하는 일본인들의 시공현장 견학 및 기계실등 실제 보기 어려운 부분들도 속속 들이 볼수 있었다.

④ 가장 큰 연수소득을 말하자면 꼼꼼한 일본인답게 건물 신축단계부터 LCC 개념에 의한

부위별 리모델링 장기계획에 의거 전문화, 계열화된 하도급업체를 통하여 건물을 사용하 면서 꾸준히 이루어지고 있다는 점이다.

⑤ 건물신축 후 장기적인 유지관리 계획없이 일정기간 사용 후 노후화되면 사용자의 완전철 수 후 일시에 성능 개.보수 작업이 이루어지고 있는 우리의 현실은 반성되어야 할 것이다

 

※ 첨부

1. 관련 VIDEO (1시간) 1본

2. 관련 사진첩 (SLIDE - 200 CUT, 일반사진) 1본